2024타경13417
유찰 7회대지권미등기| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세화로154번길 7-10 (서둔동, 수원역 한라비발디 퍼스트) [도로명] 경기도 수원시 권선구 세화로154번길 7-10 (서둔동,수원역한라비발디퍼스트) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | 2024.12.20 | 매각물건 | 1.대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨. 분양계약서(수분양자:유지선)의 총 분양금액은 대지 및 건물가액을 합산한 금액임. |
| 토지면적 | 5,932.6㎡ (1794.6평) | 건물면적 | 72.49㎡ (21.9평) | 소유자 | 유OO |
| 감정가격 | 1,500,000,000원 | 최저가격 | (8%)123,532,000원 | 채무자 | 유OO |
| 입찰보증금 | (10%)12,353,200원 | 청구금액 | 1,025,491,605원 | 채권자 | 서OOOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.05.06 | (49%)735,000,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.06.10 | (34%)514,500,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.07.15 | (24%)360,150,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.09 | (8%)123,532,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 수원시 권선구 세화로154번길 7-10 (서둔동, 수원역 한라비발디 퍼스트) | 대 (제1종일반주거지역) | 5,932.6㎡ (1794.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,673,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 수원시 권선구 세화로154번길 7-10 (서둔동, 수원역 한라비발디 퍼스트) (경기도 수원시 권선구 세화로154번길 7-10 (서둔동,수원역한라비발디퍼스트)) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 72.49㎡ (21.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 1.대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨. 분양계약서(수분양자:유지선)의 총 분양금액은 대지 및 건물가액을 합산한 금액임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 5,932.6㎡ (1794.6평) 건물: 72.49㎡ (21.9평) | 1,500,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 건내 1층 127호로서, 외벽 : 수성페인팅 마감 등 내벽 : 수성페인팅 마감 등 천정 : 무석면텍스 마감 등 창호 : 통창 샷시 마감 등임. 공부상 "제2종근린생활시설"로서 현황 공실 상태임. (후면 "사진용지"참조) 기본적인 급배수설비, 위생설비, 승강기 등의 기계설비, 소화전 등의 소방설비 등을 갖추고 있음. 인접대지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 사다
본건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 "서호초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 (구)KCC 공장을 지구단위계획으로 개발/조성 후 대형 쇼핑몰 등 판매시설, 오피스텔, 도시형생활주택 등이 소재하는 성숙중인 상가지대로서, 주위환경은 보통시됨. 본건 인근까지 제 차량의 접근이 가능하며, 본건 동측 인근에 각종 노선버스 등이 정차하는 "수원역 환승센터"가 소재하고, 본건 동측 인근에 수도권전철 1호선 및 수인분당선 환승역인 "수원역"이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통시 됨.
1.대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨. 분양계약서(수분양자:유지선)의 총 분양금액은 대지 및 건물가액을 합산한 금액임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-08-31 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2024-12-20 | 경매개시결정(신청채권) | 서OOOOOOOO | 1,025,491,605원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1.대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨. 분양계약서(수분양자:유지선)의 총 분양금액은 대지 및 건물가액을 합산한 금액임.
당사자 내역
| 채권자 | 서OOOOOOOO | 채무자 | 유OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 유OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 한라비발디 퍼스트)
| 단지명 | 한라비발디 퍼스트) | 총 세대수 | 176세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 15층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 수원시 권선구 세화로154번길 7-10 (서둔동, 수원역 한라비발디 퍼스트) | 대지면적 | 5,932.6㎡ (1794.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 72.49㎡ (21.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.2% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2021-06-17 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 수원시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 수원시세무서 | 수원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 권선구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 수원시 권선구 세화로154번길 7-10 (서둔동, 수원역 한라비발디 퍼스트) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 15억원 | 12억 3,000만원 | 82% | 6.2명 | 12억 3,000만원 |
| 최근 3개월 | 15억원 | 12억 1,500만원 | 81% | 5.8명 | 12억 1,500만원 |
| 최근 6개월 | 15억원 | 12억원 | 80% | 5.4명 | 12억원 |
| 최근 12개월 | 15억원 | 11억 8,500만원 | 79% | 5.1명 | 11억 8,500만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 6,176만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,112만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 8,004만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,283만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 9,314만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,973만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 7회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (14건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경13363 | 근린상가 | 경기도 수원시 권선구 권선로357번길 30 (서둔동) | 2026.08.19 | 24억 4,000만원 | 2억 8,820만원 | 11.8% | 매각 |
| 2025타경1024 | 근린상가 | 경기도 수원시 팔달구 향교로1번길 8 (매산로1가) | 2026.07.14 | 9억 8,000만원 | 7억 3,990만원 | 75.5% | 매각 |
| 2025타경1199 | 근린상가 | 경기도 수원시 권선구 매송고색로 875 (평동) | 2026.06.24 | 1억 1,200만원 | 5,610만원 | 50.1% | 매각 |
| 2024타경7337 | 근린상가 | 경기도 수원시 팔달구 매산로2가 65-3 파르마 | 2026.09.16 | 7,500만원 | 5,400만원 | 72% | 매각 |
| 2024타경8606 | 근린상가 | 경기도 수원시 팔달구 갓매산로 66 (고등동) | 2026.05.12 | 9억 2,200만원 | 1억 1,519만원 | 12.5% | 매각 |
| 2024타경77602 | 근린상가 | 경기도 수원시 권선구 정조로 527 (세류동) | 2026.09.04 | 16억 8,000만원 | 3억 7,220만원 | 22.2% | 매각 |
| 2024타경77602 | 근린상가 | 경기도 수원시 권선구 정조로 527 (세류동) | 2026.07.22 | 22억 7,000만원 | 5억 7,500만원 | 25.3% | 매각 |
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