2025타경71857
유찰 3회제시외건물포함2026.11.05 (제101호 경매법정)||
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| 소재지 | 경기도 남양주시 식송2로 64 (별내동) [도로명] 경기도 남양주시 식송2로 64(별내동) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 1. 일괄매각 2. 제시외 건물 포함 3. 다가구주택(건물개황도 참조)으로 이용 중임 |
| 토지면적 | 312㎡ (94.4평) | 건물면적 | 142.98㎡ (43.3평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 2,176,671,920원 | 최저가격 | (17%)365,833,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)36,583,300원 | 청구금액 | 420,418,500원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.16 | (49%)1,066,569,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.20 | (34%)746,598,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.01 | (24%)522,619,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.05 | (17%)365,833,000원 | 진행 |
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물건 사진 (13장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 남양주시 식송2로 64 (별내동) | 대 (제1종일반주거지역) | 312㎡ (94.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,805,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 남양주시 식송2로 64 (별내동) (경기도 남양주시 식송2로 64(별내동)) | 철근콘크리트구조 · 지상3층 | 142.98㎡ (43.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 1. 일괄매각 2. 제시외 건물 포함 3. 다가구주택(건물개황도 참조)으로 이용 중임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 312㎡ (94.4평) 건물: 142.98㎡ (43.3평) | 2,176,671,920원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 경사지붕 3층으로 사용승인일;2020.09.28 외벽;석재 붙임 등 내벽;벽지마감, 타일마감 등 창호;프라스틱샤시창으로 탐문조사됨. 단독주택:다가구주택(상세는 건물개황도 참조)
[현황 · 위치 및 주변환경]
남양주시 별내동 소재 '수도권제1순환고속도로 별내IC' 북서쪽 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 임야 등으로 형성되어있음. 차량 접근은 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임. 세장형, 인접지와 등고 평탄한 단독주택(다가구주택) 건부지로 이용중임. 북서쪽으로 노폭 약 10미터 포장도로에 접함. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-04-02) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조 의3 1호)<수도법>, 택지개발지구(별내지구)<택지개발촉진법>임. 임대관계는 미상임.
[참고사항]
일괄매각. 제시외 건물 포함 1. 일괄매각 2. 제시외 건물 포함 3. 다가구주택(건물개황도 참조)으로 이용 중임
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2025-06-18|배당요구종기일 : 2025.09.08
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-10-26 확정: 2020-10-16 배당: 2025-07-07 | 보: 4억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신한은행 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-10-26 확정: 2020-10-16 배당: 2025-08-18 | 보: 4억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 있음 | 101호전부 | 전입: 2020-10-26 확정: 2020-10-16 배당: 2025-07-07 | 보: 4억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 있음 | 101호전부 | 전입: 2020-10-26 확정: 2020-10-16 배당: 2025-08-18 | 보: 4억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-10-26 확정: 2020-10-16 배당: 2025-07-07 | 보: 4억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신한은행 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-10-26 확정: 2020-10-16 배당: 2025-08-18 | 보: 4억 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-10-30 확정: 2020-08-05 배당: 2025-07-24 | 보: 3억 9,900만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 302호전부 | 전입: 2020-10-30 확정: 2020-08-05 배당: 2025-07-24 | 보: 3억 9,900만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-10-30 확정: 2020-08-05 배당: 2025-07-24 | 보: 3억 9,900만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 302호 | 전입: 2020-10-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-11-04 확정: 2022-10-31 배당: 2025-07-24 | 보: 3억 9,900만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 301호전부 | 전입: 2020-11-04 확정: 2022-10-31 배당: 2025-07-24 | 보: 3억 9,900만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 301호 | 전입: 2020-11-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-11-04 확정: 2022-10-31 배당: 2025-07-24 | 보: 3억 9,900만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 있음 | 202호전부 | 전입: 2022-04-25 확정: 2022-03-11 배당: 2025-08-14 | 보: 2억 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-04-25 확정: 2022-03-11 배당: 2025-08-14 | 보: 2억 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 / 202호 | 전입: 2022-04-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-04-25 확정: 2022-03-11 배당: 2025-08-14 | 보: 2억 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2023-06-09 확정: 2023-06-09 배당: 2025-06-27 | 보: 1억 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 201호전부 | 전입: 2023-06-09 확정: 2023-06-09 배당: 2025-06-27 | 보: 1억 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 201호 | 전입: 2023-06-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2023-06-09 확정: 2023-06-09 배당: 2025-06-27 | 보: 1억 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인23 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 620억 7,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (23건) | - | 보: 683억 1,200만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2025. 6. 18. 강제경매개시결정|청구/채권금액 : 420,418,500원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-06-18 | 강제경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 420,418,500원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함 1. 일괄매각 2. 제시외 건물 포함 3. 다가구주택(건물개황도 참조)으로 이용 중임
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 남양주시 식송2로 64 (별내동) | 대지면적 | 312㎡ (94.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 142.98㎡ (43.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 45.8% |
| 주용도 | 단독주택다가구 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 3층 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남양주시 관할 등기소 (남양주지원) | 남양주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남양주시세무서 | 남양주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 식송2로 행정복지센터(주민센터) | 경기도 남양주시 식송2로 64 (별내동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 21억 7,667만원 | 17억 8,487만원 | 82% | 6.2명 | 17억 8,487만원 |
| 최근 3개월 | 21억 7,667만원 | 17억 6,310만원 | 81% | 5.8명 | 17억 6,310만원 |
| 최근 6개월 | 21억 7,667만원 | 17억 4,133만원 | 80% | 5.4명 | 17억 4,133만원 |
| 최근 12개월 | 21억 7,667만원 | 17억 1,957만원 | 79% | 5.1명 | 17억 1,957만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
23억 7,762만원
최저매각가 대비 +2억 95만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수15.7점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수68.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수51.765점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R4전문가 검토 권장
위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 부족주의
등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 23건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
3억 6,583만원
- 예상 대출액
- 1억 8,291만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 9,494만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
3억 9,509만원
- 예상 대출액
- 2억 3,705만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 7,038만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
4억 2,436만원
- 예상 대출액
- 2억 7,583만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 6,119만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 23건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 22장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 23건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 59.64%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (9건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경71588 | 단독·다가구 | 경기도 남양주시 식송1로 226 (별내동) | 2026.05.14 | 27억 7,112만원 | 13억 1,177만원 | 47.3% | 매각 |
| 2023타경79401 | 단독·다가구 | 경기도 남양주시 두물로39번길 26-6 (별내동) | 2026.07.28 | 18억 4,352만원 | 13억 3,899만원 | 72.6% | 매각 |
| 2022타경70946 | 단독·다가구 | 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원로123번길 5 | 2026.05.07 | 2억 7,940만원 | 2억 481만원 | 73.3% | 매각 |
| 2025타경2323 | 단독·다가구 | 서울특별시 노원구 덕릉로115길 22 (상계동) | 2026.10.20 | 17억 5,288만원 | 9억원 | 51.3% | 매각 |
| 2025타경12373 | 단독·다가구 | 서울특별시 노원구 상계로35길 15-7 (상계동, 재연주택) | 2026.09.01 | 2억 5,843만원 | 1억 5,300만원 | 59.2% | 매각 |
| 2025타경12373 | 단독·다가구 | 서울특별시 노원구 상계로35길 15-7 (상계동, 재연주택) | 2026.06.23 | 2억 5,843만원 | 1억 5,300만원 | 59.2% | 매각 |
| 2024타경5127 | 단독·다가구 | 서울특별시 노원구 한글비석로41길 23 (상계동) | 2026.06.09 | 9억 1,909만원 | 3억 7,716만원 | 41% | 매각 |
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