2025타경721
유찰 3회지분매각✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.17 (1층 경매법정)||
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| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 1274-3 고덕비즈타워 [도로명] 경기도 평택시 도시지원1길 16 (고덕비즈타워) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 공장(지식산업센터)로 이용중. |
| 토지면적 | 5,306.9㎡ (1605.3평) | 건물면적 | 45.36㎡ (13.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 212,000,000원 | 최저가격 | (17%)35,630,840원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,563,084원 | 청구금액 | 170,986,163원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.21 | (49%)103,880,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.01 | (34%)72,716,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.06 | (24%)50,901,200원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.17 | (17%)35,630,840원 | 진행 |
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물건 사진 (23장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 평택시 고덕면 1274-3 고덕비즈타워 | 대 (준주거지역) | 5,306.9㎡ (1605.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,760,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 평택시 고덕면 1274-3 고덕비즈타워 (경기도 평택시 도시지원1길 16 (고덕비즈타워)) | 철근콘크리트구조 · 지상10층 · (공장) | 45.36㎡ (13.7평) | 일괄평가 (대장연면적 29560㎡) | 공장(지식산업센터)로 이용중. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 5,306.9㎡ (1605.3평) 건물: 45.36㎡ (13.7평) | 212,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하 2층, 지상 10층 건물 내 제3층 제324호로서, 외 벽 : 석재 및 판넬붙임 마감 등, 창 호 : 로이복층유리 등임. 공장(지식산업센터)로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참조). 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 및 주차장설비 등 기본적인 설비가 구비되어있음. 세장형 평지로서 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로 이용중임. 본건 북측으로 약 18m 내외, 남측 및 동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접함. 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 1
[현황 · 위치 및 주변환경]
대상물건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 '한국지역난방공사 평택지사' 동측 인근에 위치하며, 본건 인근은 지식산업센터, 업무시설(사무소), 근린생활시설 등이 소재하는 지대임. 본건까지 차량의 진·출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 평택고덕IC 등이 소재하는 등 제반교통사정은 양호한 편임.
[참고사항]
공장(지식산업센터)로 이용중.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2022-05-12|배당요구종기일 : 2025.09.26
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 기OO 대항력 없음 | 기타사항 * 점유관계 확인하고자 현장에 출장하였으나 아무도 만나지 못하여안내문을 부착하였고, 전입세대확인서(동거인 포함), 외국인체류확인서 및 상가건물임대차현황서 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2022.5.12.근저당권|청구/채권금액 : 170,986,163원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-05-12 | 소유권 | 전OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-05-12 | 근저당권 | 농OO | 201,600,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-06-30 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2026-01-02 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
공장(지식산업센터)로 이용중.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 평택시 고덕면 1274-3 고덕비즈타워 | 대지면적 | 5,306.9㎡ (1605.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 29,560㎡ (8941.9평) | 건축면적 | 3,454.52㎡ (1045.0평) | 건폐율 / 용적률 | 65.1% / 557.0% |
| 주용도 | 공장 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상 10층 | 사용승인일자 | 2021-01-11 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 평택시 관할 등기소 (평택지원) | 평택지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 평택시세무서 | 평택시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 고덕면 행정복지센터(주민센터) | 경기도 평택시 고덕면 1274-3 고덕비즈타워 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 1,200만원 | 1억 7,384만원 | 82% | 6.2명 | 1억 7,384만원 |
| 최근 3개월 | 2억 1,200만원 | 1억 7,172만원 | 81% | 5.8명 | 1억 7,172만원 |
| 최근 6개월 | 2억 1,200만원 | 1억 6,960만원 | 80% | 5.4명 | 1억 6,960만원 |
| 최근 12개월 | 2억 1,200만원 | 1억 6,748만원 | 79% | 5.1명 | 1억 6,748만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
2억 3,373만원
최저매각가 대비 +2,173만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
110.3%
공장/창고/물류 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수23.26점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수40.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수37.275점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
3,563만원
- 예상 대출액
- 1,781만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,620만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
3,848만원
- 예상 대출액
- 2,308만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,381만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
4,133만원
- 예상 대출액
- 2,686만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,292만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 23장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 60.07%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경51674 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 백제고분로39길 00003-00007 | 2026.11.16 | 3억 500만원 | 2억 3,127만원 | 75.8% | 매각 |
| 2024타경40378 | 오피스텔 | 경기도 이천시 경충대로 | 2026.08.26 | 3억 6,500만원 | 2억 1,886만원 | 60% | 매각 |
| 2025타경815 | 오피스텔 | 경기도 평택시 고덕여염9길 51 (고덕동) | 2026.06.01 | 2억 400만원 | 1억 3,799만원 | 67.6% | 매각 |
| 2025타경817 | 오피스텔 | 경기도 평택시 고덕여염9길 40 (고덕동) | 2026.09.01 | 2억 3,800만원 | 1억 409만원 | 43.7% | 매각 |
| 2025타경42138 | 오피스텔 | 경기도 평택시 경기대로 945 (장당동, 평택고덕아이파크) | 2026.09.08 | 1억 5,800만원 | 8,849만원 | 56% | 매각 |
| 2025타경43135 | 오피스텔 | 경기도 평택시 경기대로 945 (장당동, 평택고덕아이파크) | 2026.09.08 | 1억 6,000만원 | 9,799만원 | 61.2% | 매각 |
| 2025타경43121 | 오피스텔 | 경기도 평택시 경기대로 945 (장당동, 평택고덕아이파크) | 2026.09.08 | 1억 6,400만원 | 9,195만원 | 56.1% | 매각 |
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