2025타경73758
유찰 4회지분매각2026.11.17 (경매입찰(6호)법정)||
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| 소재지 | 경기도 양주시 장흥면 56-30 갤러리하우스 [도로명] 경기도 양주시 권율로 83-31 (갤러리하우스) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | 2025.12.04 | 매각물건 | 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 토지면적 | 430㎡ (130.1평) | 건물면적 | 43.51㎡ (13.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 167,000,000원 | 최저가격 | (24%)40,097,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)4,009,700원 | 청구금액 | 115,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.30 | (49%)81,830,000원 | 매각 |
| 4회 | 2026.09.08 | (49%)81,830,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.13 | (34%)57,281,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.17 | (24%)40,097,000원 | 진행 |
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물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 양주시 장흥면 56-30 갤러리하우스 | 대 (계획관리지역) | 430㎡ (130.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 334,500원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 양주시 장흥면 56-30 갤러리하우스 (경기도 양주시 권율로 83-31 (갤러리하우스)) | 철근콘크리트구조 | 43.51㎡ (13.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 430㎡ (130.1평) 건물: 43.51㎡ (13.2평) | 167,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 박공지붕 지상4층 건물 내 3층 301호로, 외벽: 인조석붙임 등 내벽: 벽지마감, 타일붙임 등 창호: 새시창호 등임. 다세대주택임. 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음. 2필 일단의 부정형의 토지로, 다세대주택 건물 부지로 이용중임. 현황 남동측으로 진입 도로에 접함. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형,장흥09) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(양주 온릉 3구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> -- 임대관계 등은 미상임.
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경기도 양주시 장흥면 일영리 소재 ‘장흥역’북동측 근거리에 위치한 다세대주택 내 단위세대로, 인근은 다세대주택 및 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역임. 본 건물까지 차량 진출입 가능하고, 인근 간선도로와의 접근성, 버스정류장까지의 거리와 노선수 등으로 보아 대중 교통상황은 무난시 됨.
[참고사항]
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2025-02-18|배당요구종기일 : 2026.02.24
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 있음 | 301호 | 전입: 2023-03-02 확정: 2022-12-21 배당: 2025-12-04 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 301호 | 전입: 2023-03-02 확정: 2022-12-21 배당: 2025-12-04 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-03-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2025.2.18.압류|청구/채권금액 : 115,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-12-15 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2025-02-18 | 압류 | 국 | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-03-04 | 가압류 | 제OO | 704,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-05-30 | 임차권설정 | 김OO | 115,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-12-05 | 강제경매 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2026-01-26 | 압류 | 양OO | - | 소멸 | - |
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주의사항 및 매각조건
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 양주시 장흥면 56-30 갤러리하우스 | 대지면적 | 430㎡ (130.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 43.51㎡ (13.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 10.1% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 양주시 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 양주시세무서 | 양주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 장흥면 행정복지센터(주민센터) | 경기도 양주시 장흥면 56-30 갤러리하우스 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 6,700만원 | 1억 3,694만원 | 82% | 6.2명 | 1억 3,694만원 |
| 최근 3개월 | 1억 6,700만원 | 1억 3,527만원 | 81% | 5.8명 | 1억 3,527만원 |
| 최근 6개월 | 1억 6,700만원 | 1억 3,360만원 | 80% | 5.4명 | 1억 3,360만원 |
| 최근 12개월 | 1억 6,700만원 | 1억 3,193만원 | 79% | 5.1명 | 1억 3,193만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
8,261만원
최저매각가 대비 +78만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수20.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수75.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수64.905점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
4,009만원
- 예상 대출액
- 2,004만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,848만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
4,330만원
- 예상 대출액
- 2,598만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,579만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
4,651만원
- 예상 대출액
- 3,023만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,479만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 30장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 47.54%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (12건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경3817 | 단독·다가구 | 경기도 양주시 장흥면 권율로29번길 115-118 | 2026.06.10 | 9억 39만원 | 3억 4,100만원 | 37.9% | 매각 |
| 2025타경73093 | 단독·다가구 | 경기도 양주시 장흥면 권율로 375-4 | 2026.07.21 | 4억 2,423만원 | 1억 8,680만원 | 44% | 매각 |
| 2025타경73093 | 단독·다가구 | 경기도 양주시 장흥면 337-21 | 2026.07.21 | 4억 2,423만원 | 1억 8,680만원 | 44% | 매각 |
| 2025타경73293 | 단독·다가구 | 경기도 양주시 장흥면 일영로647번길 20 | 2026.07.28 | 17억 6,346만원 | 13억 5,100만원 | 76.6% | 매각 |
| 2025타경1668 | 단독·다가구 | 경기도 양주시 장흥면 유원지로94번길 17-33 | 2026.04.23 | 5억 501만원 | 2억 8,100만원 | 55.6% | 매각 |
| 2025타경3527 | 단독·다가구 | 경기도 양주시 백석읍 364-1 | 2026.08.04 | 3억 7,924만원 | 8,731만원 | 23% | 매각 |
| 2025타경73758 | 다세대·연립 | 경기도 양주시 장흥면 권율로 83-31 (갤러리하우스102동) | 2026.11.17 | 1억 6,700만원 | 1억 1,500만원 | 68.9% | 진행중 |
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