2024타경85588
유찰 7회지분매각| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 비룡로379번길 30-21 (세진빌라) [도로명] 경기도 남양주시 비룡로379번길 30-21 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대(빌라) | 접수/개시결정 | 2024.11.12 | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 573㎡ (173.3평) | 건물면적 | 56.79㎡ (17.2평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 71,000,000원 | 최저가격 | (8%)5,847,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)584,700원 | 청구금액 | 50,000,000원 | 채권자 | 이OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.12 | (100%)71,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.16 | (70%)49,700,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.05.21 | (49%)34,790,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.06.25 | (34%)24,353,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.19 | (8%)5,847,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 남양주시 화도읍 비룡로379번길 30-21 (세진빌라) | 대 (계획관리지역) | 573㎡ (173.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 409,900원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 남양주시 화도읍 비룡로379번길 30-21 (세진빌라) (경기도 남양주시 비룡로379번길 30-21) | 철근콘크리트조 · (공동주택) | 56.79㎡ (17.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 573㎡ (173.3평) 건물: 56.79㎡ (17.2평) | 71,000,000원 | |||
철근콘크리트조 칼라아스팔트 슁글지붕 4층 내 4층 402호로서 외벽 : 적벽돌 조적 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. 창호 : 새시 유리창. 사용승인일 : 1996.09.20 기타 : 실내 벽지도배의 재시공을 요하는 상태임. 연립주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)으로 이용중임. 급배수 및 급탕설비, 위생설비, 개별난방설비 등임. 장방형에 유사한 형태로서 인접지대와 대체로 등고 평탄한 지반의 연립주택부지임. 북동측으로 로폭 4미터 정도의 도로에 접함. 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경
본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 "가곡초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 공장 등으로 형성된 근교지역으로 제반 주거환경은 무난시됨. 본건까지 차량출입이 가능하며 동측인근에 지방도와 가까운 위치로서 시내외 버스 정류장이 도보로 약 5분 거리이므로 제반 교통여건은 대체로 무난함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-07-14 | 가압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2024-11-12 | 경매개시결정(신청채권) | 이OO | 50,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 이OO | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 30-21 (세진빌라)
| 단지명 | 30-21 (세진빌라) | 총 세대수 | 12세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 4층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 남양주시 화도읍 비룡로379번길 30-21 (세진빌라) | 대지면적 | 573㎡ (173.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 56.79㎡ (17.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 9.9% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | 1996-09-20 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남양주시 관할 등기소 (남양주지원) | 남양주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남양주시세무서 | 남양주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 화도읍 행정복지센터(주민센터) | 경기도 남양주시 화도읍 비룡로379번길 30-21 (세진빌라) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7,100만원 | 5,822만원 | 82% | 6.2명 | 5,822만원 |
| 최근 3개월 | 7,100만원 | 5,751만원 | 81% | 5.8명 | 5,751만원 |
| 최근 6개월 | 7,100만원 | 5,680만원 | 80% | 5.4명 | 5,680만원 |
| 최근 12개월 | 7,100만원 | 5,609만원 | 79% | 5.1명 | 5,609만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 80점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 292만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,098만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 378만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,059만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 440만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,044만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경71316 | 다세대·연립 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡로38번길 28 | 2026.06.10 | 1억 800만원 | 5,500만원 | 50.9% | 매각 |
| 2025타경959 | 다세대·연립 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-20 킹덤빌리지 지단지 3층302호 | 2026.10.13 | 2억 7,600만원 | 1억 5,200만원 | 55.1% | 매각 |
| 2020타경17309 | 다세대·연립 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 266-13 에이동 1층101호 | 2026.09.29 | 32억 5,660만원 | 13억 81만원 | 39.9% | 매각 |
| 2024타경73653 | 다세대·연립 | 경기도 남양주시 화도읍 49-6 채움타운 | 2026.10.07 | 2억 200만원 | 815만원 | 4% | 매각 |
| 2025타경1907 | 다세대·연립 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡로19번길 34-14 (행복마을) | 2026.05.20 | 3억 5,000만원 | 2억 4,567만원 | 70.2% | 매각 |
| 2025타경2535 | 다세대·연립 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡로19번길 34-6 (꿈의마을) | 2026.07.30 | 3억 3,700만원 | 2억원 | 59.3% | 매각 |
| 2025타경72106 | 다세대·연립 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현로 205-7 | 2026.08.19 | 9,500만원 | 4,113만원 | 43.3% | 매각 |
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