2025타경23083
제시외건물포함| 소재지 | 부산광역시 동래구 충렬사로67번길 18-12 (명장동) [도로명] 부산광역시 동래구 충렬사로67번길 18-12 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | 2025.11.21 | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 공부상 1층이나 현황은 제시외건물 소재로 인해 3층 건물로 보임. 본건 건물의 남동측 일부분이 인접타토지(명장동 26-24번지)상에 걸쳐서 소재하는 것으로 보임(감정평가서 참조). |
| 토지면적 | 152.5㎡ (46.1평) | 건물면적 | 66.48㎡ (20.1평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 주OOOOO |
| 감정가격 | 266,704,000원 | 최저가격 | (100%)266,704,000원 | 채무자 | 주OOOOO |
| 입찰보증금 | (10%)26,670,400원 | 청구금액 | 60,000,000원 | 채권자 | 신OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.08.21 | (100%)266,704,000원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 동래구 충렬사로67번길 18-12 (명장동) | 대 (제2종일반주거지역) | 152.5㎡ (46.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,025,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 동래구 충렬사로67번길 18-12 (명장동) (부산광역시 동래구 충렬사로67번길 18-12) | 블록구조 · (단독주택) | 66.48㎡ (20.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 공부상 1층이나 현황은 제시외건물 소재로 인해 3층 건물로 보임. 본건 건물의 남동측 일부분이 인접타토지(명장동 26-24번지)상에 걸쳐서 소재하는 것으로 보임(감정평가서 참조). |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 152.5㎡ (46.1평) 건물: 66.48㎡ (20.1평) | 266,704,000원 | |||
본건은 부산광역시 동래구 명장동 소재 동신중학교 동측 인근에 소재하며 주위는 아파트단지, 소규모 공동주택, 기존주택, 학교, 점포등으로 형성되어 있음. 본건 토지인근에의 소형차량접근이 가능하나 자유롭지 못한 편이고, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는등 대중교통사정은 보통시됨. 전반적으로 남동하향 완경사지에 위치한 삼각형에 유사한 사다리형의 토지로서 주거용 건부지등으로 이용중임. 본건 토지의 남서측부분으로 폭 약2~3미터 내외의 포장도로(막다른 골목길)이 소재하고 있음. 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2020-09-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(7구역(동래장관청, 송공단, 동래부동헌, 동래향교, 동래읍성지, 내주축성비, 충렬사, 군관청))<문화 유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임. 제시외건물 기호ㄱ~ㄷ이 소재하는바(별첨 사진용지 참조), 규모나 구조, 용도 등으로 보아 본건 토지에 영향을 미치는 것으로 판단됨.
일괄매각. 제시외 건물 포함 공부상 1층이나 현황은 제시외건물 소재로 인해 3층 건물로 보임. 본건 건물의 남동측 일부분이 인접타토지(명장동 26-24번지)상에 걸쳐서 소재하는 것으로 보임(감정평가서 참조).
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-10-20 | 근저당권 | 신OO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-11-21 | 경매개시결정(신청채권) | 신OO | 60,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함 공부상 1층이나 현황은 제시외건물 소재로 인해 3층 건물로 보임. 본건 건물의 남동측 일부분이 인접타토지(명장동 26-24번지)상에 걸쳐서 소재하는 것으로 보임(감정평가서 참조).
당사자 내역
| 채권자 | 신OO | 채무자 | 주OOOOO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 주OOOOO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 동래구 충렬사로67번길 18-12 (명장동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 66.48㎡ (20.1평) | 건축면적 | 66.48㎡ (20.1평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 블록구조 | 사용승인일자 | 1980-07-14 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 동래구 관할 등기소 (부산지방법원) | 부산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 동래구세무서 | 동래구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 충렬사로67번길 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 동래구 충렬사로67번길 18-12 (명장동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 6,670만원 | 2억 1,869만원 | 82% | 6.2명 | 2억 1,869만원 |
| 최근 3개월 | 2억 6,670만원 | 2억 1,603만원 | 81% | 5.8명 | 2억 1,603만원 |
| 최근 6개월 | 2억 6,670만원 | 2억 1,336만원 | 80% | 5.4명 | 2억 1,336만원 |
| 최근 12개월 | 2억 6,670만원 | 2억 1,069만원 | 79% | 5.1명 | 2억 1,069만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 43점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 3,335만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,428만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 7,282만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,638만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 109만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,968만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 0회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (1건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경113754 | 단독·다가구 | 울산광역시 북구 염포로 477-6 (양정동) | 2026.08.19 | 2억 4,403만원 | 8,910만원 | 36.5% | 매각 |
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