2025타경12649
유찰 9회지분매각2026.11.03 (법정동 101호 경매법정)||
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| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목로84길 47 (면목동, 헤렌하우스) [도로명] 서울특별시 중랑구 면목로84길 47 (면목동,헤렌하우스) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 집합건축물대장상 '사무소'이나 현황은 '주거용'임. |
| 토지면적 | 506㎡ (153.1평) | 건물면적 | 47.97㎡ (14.5평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 259,000,000원 | 최저가격 | (13%)34,762,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,476,200원 | 청구금액 | 242,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.07.21 | (26%)67,895,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.08.25 | (21%)54,316,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.10.07 | (17%)43,453,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.11.03 | (13%)34,762,000원 | 진행 |
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물건 사진 (29장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 중랑구 면목로84길 47 (면목동, 헤렌하우스) | 대 (제3종일반주거지역) | 506㎡ (153.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,888,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 중랑구 면목로84길 47 (면목동, 헤렌하우스) (서울특별시 중랑구 면목로84길 47 (면목동,헤렌하우스)) | 철근콘크리트구조 | 47.97㎡ (14.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 집합건축물대장상 '사무소'이나 현황은 '주거용'임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 506㎡ (153.1평) 건물: 47.97㎡ (14.5평) | 259,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층내 3층 302호로 외벽 : 석재 및 벽돌형 타일 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 창호 : 하이새시 장호 등 집합건축물대장상 사무소임.(폐문 부재로 내부를 확인하지 못하여 주거용으로 사용 여부는 확인하지 못하였으나, 건축법상 주거용으로 용도변경은 신고가 필요한 사항이며, 주차장 설치 등 기준에 충족하여야 함). 급·배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 개별난방설비 등 되어있음. 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형에 유사한 부정형의 토지로 공동주택(다세대주택)
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 있는 '면목초등학교' 북동측 인근에 위치하는 헤렌 하우스 3층 302호로 부근은 다세대주택, 단독주택 등 주거용부동산과 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통임. 남서측 직선거리 약 330m 거리에 면목역(7호선), 북서측 직선거리 약430m 거리에 상봉역 (7호선)이 위치하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황 양호함.
[참고사항]
집합건축물대장상 '사무소'이나 현황은 '주거용'임.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2022-05-26|배당요구종기일 : 2025.09.03
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-03-12 확정: 2020-02-04 배당: 2025-07-17 | 보: 2억 4,200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 있음 | 제303호전부 | 전입: 2020-03-12 확정: 2020-02-04 배당: 2025-07-17 | 보: 2억 4,200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 없음 | 기타 / 303호 | 전입: 2020-03-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-03-12 확정: 2020-02-04 배당: 2025-07-17 | 보: 2억 4,200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 7억 2,600만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2020. 3. 13. 전세권|청구/채권금액 : 242,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2020-03-13 | 전세권설정 | 안OO | 242,000,000원 | 말소기준등기 존속기간: ~ 2022.03.05 범위:건물의 전부 | 2020.03.13 을(3) 전세권설정 안OO 242,000,000 말소기준등기 존속기간: ~ 2022.03.05 범위:건물의 전부 소멸 |
| 0 | 2020-03-13 | 전세권설정 | 안OO | 242,000,000원 | 말소기준등기 존속기간: ~ 2022.03.05 범위:건물의 전부 | 2020.03.13 을(3) 전세권설정 안OO 242,000,000 말소기준등기 존속기간: ~ 2022.03.05 범위:건물의 전부 소멸 |
| 1 | 2020-03-13 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2020-03-13 | 전세권 | 안OO | 242,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 1 | 2022-05-26 | 압류 | 인천세무서장 | 202,205,265원 | 말소 | 2022.05.26 갑(5) 압류 인천세무서장 소멸 |
| 3 | 2022-05-26 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-08-16 | 압류 | 서울특별시중랑구 | 202,208,166원 | 말소 | 2022.08.16 갑(6) 압류 서울특별시중랑구 소멸 |
| 4 | 2022-08-16 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2023-05-17 | 가압류 | 주택도시보증공사 | 3,597,500,000원 | 2023카단102947 | 2023.05.17 갑(7) 가압류 주택도시보증공사 3,597,500,000 2023카단102947 소멸 |
| 3 | 2023-05-17 | 가압류 | 주택도시보증공사 | 3,597,500,000원 | 2023카단102947 | 2023.05.17 갑(7) 가압류 주택도시보증공사 3,597,500,000 2023카단102947 소멸 |
| 5 | 2023-05-17 | 가압류 | 주OO | 3,597,500,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-05-21 | 압류 | 중랑구(서울특별시) | 202,405,218원 | 말소 | 2024.05.21 갑(8) 압류 중랑구(서울특별시) 소멸 |
| 6 | 2024-05-21 | 압류 | 중OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-06-02 | 임의경매 | 안OO | 242,000,000원 | 2025타경12649 | 2025.06.02 갑(9) 임의경매 안OO 청구금액 242,000,000 2025타경12649 소멸 |
| 5 | 2025-06-02 | 임의경매 | 안OO | 242,000,000원 | 2025타경12649 | 2025.06.02 갑(9) 임의경매 안OO 청구금액 242,000,000 2025타경12649 소멸 |
| 7 | 2025-06-02 | 임의경매 | 안OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
집합건축물대장상 '사무소'이나 현황은 '주거용'임.
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗단지 정보 — (면목동, 헤렌하우스)
| 단지명 | (면목동, 헤렌하우스) | 총 세대수 | 16세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 7층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 중랑구 면목로84길 47 (면목동, 헤렌하우스) | 대지면적 | 506㎡ (153.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 47.97㎡ (14.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 9.5% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2019-01-09 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 중랑구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 중랑구세무서 | 중랑구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 면목로84길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 중랑구 면목로84길 47 (면목동, 헤렌하우스) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 5,900만원 | 2억 1,238만원 | 82% | 6.2명 | 2억 1,238만원 |
| 최근 3개월 | 2억 5,900만원 | 2억 979만원 | 81% | 5.8명 | 2억 979만원 |
| 최근 6개월 | 2억 5,900만원 | 2억 720만원 | 80% | 5.4명 | 2억 720만원 |
| 최근 12개월 | 2억 5,900만원 | 2억 461만원 | 79% | 5.1명 | 2억 461만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 1,002만원
최저매각가 대비 +393만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수47.7점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수57점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수54.033점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 16건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 86.6%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 9회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
3,476만원
- 예상 대출액
- 1,738만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,576만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
3,754만원
- 예상 대출액
- 2,252만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,343만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
4,032만원
- 예상 대출액
- 2,621만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,255만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 16건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 66장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 86.6% 하락, 유찰 9회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 16건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 86.6%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 9회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 66.37%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12202 | 오피스텔 | 서울특별시 중랑구 상봉로23길 33 (상봉동, 더클래스) | 2026.05.12 | 2억 9,700만원 | 2억 125만원 | 67.8% | 매각 |
| 2025타경11686 | 오피스텔 | 서울특별시 중랑구 상봉로23길 33 (상봉동, 더클래스) | 2026.05.07 | 2억 9,400만원 | 2억 716만원 | 70.5% | 매각 |
| 2025타경12747 | 오피스텔 | 서울특별시 중랑구 상봉로23길 25 (상봉동, 해피뜨래) | 2026.08.11 | 2억 1,000만원 | 1억 5,127만원 | 72% | 매각 |
| 2025타경12710 | 오피스텔 | 서울특별시 중랑구 면목로92다길 18 (상봉동, KJ케렌시아) | 2026.08.25 | 3억 2,000만원 | 2억 4,354만원 | 76.1% | 매각 |
| 2025타경10881 | 오피스텔 | 서울특별시 중랑구 면목로92가길 15-11 (상봉동, 블리스 다임빌) | 2026.05.12 | 3억 3,000만원 | 2억 2,827만원 | 69.2% | 매각 |
| 2024타경120262 | 오피스텔 | 서울특별시 중랑구 망우로 328 (상봉동) | 2026.06.09 | 1억 3,500만원 | 7,575만원 | 56.1% | 매각 |
| 2025타경12197 | 오피스텔 | 서울특별시 중랑구 겸재로40길 14-7 (면목동, 하이원팰리스) | 2026.06.09 | 1억 9,000만원 | 1억 2,920만원 | 68% | 매각 |
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