2025타경52329
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 전남광주통합특별시 순천시 황전면 덕계길 10 [도로명] 전라남도 순천시 덕계길 10 | 경매구분 | 청산을위한형식적경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각, 제시외 건물 포함 1. 일괄매각 2. 제시외 건물 포함 3. 목록 2. 전라남도 순천시 황전면 봉덕리 362-1 지상 건물은 목록 1. 전라남도 순천시 황전면 봉덕리 362-1 토지에 소재하나 일부는 인접 부동산(지번 미상)에 걸쳐 소재한 것으로 보이며 주택 건물의 지붕은 기와형 강판지붕임 4. 목록 3. 전라남도 순천시 황전면 봉덕리 산 192-1 토지는 공부상 임야이나 대부분 도로 및 제시외 건물의 부지 등으로 이용 중이며 토지 |
| 토지면적 | 831㎡ (251.4평) | 건물면적 | 51㎡ (15.4평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 73,614,000원 | 최저가격 | (45%)32,979,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)5,153,000원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.08 | (100%)73,614,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.27 | (70%)51,530,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.09.07 | (56%)41,224,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.11.02 | (45%)32,979,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 순천시 황전면 덕계길 10 | 대 | 831㎡ (251.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 순천시 황전면 덕계길 10 (전라남도 순천시 덕계길 10) | 블록조 · 지상1층 | 51㎡ (15.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각, 제시외 건물 포함 1. 일괄매각 2. 제시외 건물 포함 3. 목록 2. 전라남도 순천시 황전면 봉덕리 362-1 지상 건물은 목록 1. 전라남도 순천시 황전면 봉덕리 362-1 토지에 소재하나 일부는 인접 부동산(지번 미상)에 걸쳐 소재한 것으로 보이며 주택 건물의 지붕은 기와형 강판지붕임 4. 목록 3. 전라남도 순천시 황전면 봉덕리 산 192-1 토지는 공부상 임야이나 대부분 도로 및 제시외 건물의 부지 등으로 이용 중이며 토지 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 831㎡ (251.4평) 건물: 51㎡ (15.4평) | 73,614,000원 | |||
대상 부동산은 순천시 황전면 봉덕리 소재 봉덕마을 남측 인근에 위치하고, 주위는 하천변 농경지 및 산림지대입니다. 간선도로 접근성 무난하고, 도로교통 사정 무난합니다. 기호1 토지는 부정형 저지인 단독주택 부지이고, 기호3 토지는 부정형 평지이고, 소유자 확인 필요 1동 건축물(작업장외) 부지의 일부이고, 잔여 토지는 아스팔트 포장된 성격 미상인 도로입니다. 기호1,3 토지는 아스팔트 포장된 소로(기호3 토지 일부 포함)에 접하고, 도로 상태 무난합니다. 기호1,3 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m거리제한-전축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 이상은 토지이용확인서에 의합니다. 기호3 토지상에 소유자 확인 필요 1동의 건축물 일부가 대상 토지를 점유하고 있습니다. (지적개황도 참조) 기호3 토지의 일부는 소유자 확인 필요 1동 건축물의 일부가 점유하는 건부지이고, 잔여 토지는 아스팔트 포장된 도
일괄매각, 제시외 건물 포함 1. 일괄매각 2. 제시외 건물 포함 3. 목록 2. 전라남도 순천시 황전면 봉덕리 362-1 지상 건물은 목록 1. 전라남도 순천시 황전면 봉덕리 362-1 토지에 소재하나 일부는 인접 부동산(지번 미상)에 걸쳐 소재한 것으로 보이며 주택 건물의 지붕은 기와형 강판지붕임 4. 목록 3. 전라남도 순천시 황전면 봉덕리 산 192-1 토지는 공부상 임야이나 대부분 도로 및 제시외 건물의 부지 등으로 이용 중이며 토지
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2015-07-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 차OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2015-07-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2018-07-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2018-07-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-03-05 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2020-03-05 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (6건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-11-24 | 경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
주의사항 및 매각조건
일괄매각, 제시외 건물 포함 1. 일괄매각 2. 제시외 건물 포함 3. 목록 2. 전라남도 순천시 황전면 봉덕리 362-1 지상 건물은 목록 1. 전라남도 순천시 황전면 봉덕리 362-1 토지에 소재하나 일부는 인접 부동산(지번 미상)에 걸쳐 소재한 것으로 보이며 주택 건물의 지붕은 기와형 강판지붕임 4. 목록 3. 전라남도 순천시 황전면 봉덕리 산 192-1 토지는 공부상 임야이나 대부분 도로 및 제시외 건물의 부지 등으로 이용 중이며 토지
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 순천시 황전면 덕계길 10 | 대지면적 | 831㎡ (251.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 51㎡ (15.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 6.1% |
| 주용도 | 주택 | 주구조 / 층수 | 블록조 · 지상 1층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 순천시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 순천시세무서 | 순천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 황전면 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 순천시 황전면 덕계길 10 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7,361만원 | 6,036만원 | 82% | 6.2명 | 6,036만원 |
| 최근 3개월 | 7,361만원 | 5,962만원 | 81% | 5.8명 | 5,962만원 |
| 최근 6개월 | 7,361만원 | 5,889만원 | 80% | 5.4명 | 5,889만원 |
| 최근 12개월 | 7,361만원 | 5,815만원 | 79% | 5.1명 | 5,815만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,648만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,485만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,137만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,263만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,486만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,181만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 6건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 55.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 55.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 10km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (1건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51947 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 구례군 마산면 냉천2길 18-20 | 2026.11.09 | 1억 2,354만원 | 8,199만원 | 66.4% | 진행중 |
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