2025타경11170
유찰 4회지분매각토지별도등기| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 원이대로 320 (대원동) [도로명] 경상남도 창원시 성산구 원이대로 320 (대원동,더시티세븐 시티세븐) | 경매구분 | 매각물건 토지및건물 지분 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 숙박시설(호텔)(복층형)임. 공유지분 매각임. 공유자 우선매수권 행사 제한(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음). 갑구 4번 소유권이전청구권가등기(2014. 08.06. 제59749호)는 말소되지 않고 매수인이 인수함(단 가등기 권리자가 현재의 소유자임). 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기 있음(을구 1번 지상권설정 등 |
| 토지면적 | 44,330.3㎡ (13409.9평)토지별도등기있음 | 건물면적 | 233.3㎡ (70.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 541,000,000원 | 최저가격 | (12%)63,647,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)6,364,700원 | 청구금액 | 10,457,424원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.15 | (34%)185,563,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.26 | (24%)129,894,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.07 | (17%)90,925,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.11 | (12%)63,647,000원 | 진행 |
물건 사진 (12장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 창원시 성산구 원이대로 320 (대원동) | 대 (일반상업지역) | 44,330.3㎡ (13409.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,428,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 창원시 성산구 원이대로 320 (대원동) (경상남도 창원시 성산구 원이대로 320 (대원동,더시티세븐 시티세븐)) | 철골철근콘크리트구조 | 233.3㎡ (70.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 숙박시설(호텔)(복층형)임. 공유지분 매각임. 공유자 우선매수권 행사 제한(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음). 갑구 4번 소유권이전청구권가등기(2014. 08.06. 제59749호)는 말소되지 않고 매수인이 인수함(단 가등기 권리자가 현재의 소유자임). 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기 있음(을구 1번 지상권설정 등 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 44,330.3㎡ (13409.9평) 건물: 233.3㎡ (70.6평) | 541,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 철근철골콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 22층건 중 13층 팔라조 1303호로서, 외벽: 강화유리, 석재판붙임 등. 내벽 및 천정,바닥: 폐문부재로 조사치 못함. 창호: 시스템창호 등임. 집합건축물대장상 '숙박시설(호텔)(복층형)'임. 제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음. 대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임. 대지권의 목적인 토지는 북동측으로
대상물건은 경상남도 창원시 성산구 대원동 소재 '창원컨벤션센터' 북서측 인근에 위치하는 '더시티세븐' 시티세븐 13층 팔라조 1303호로서, 부근은 상가 및 업무지대로서 주거용 오피 스텔, 아파트단지, 호텔, 컨벤션센터, 근린생활시설, 단독주택 등이 위치하고 있어 제반 주 위환경은 보통시됨. 대상물건까지 차량접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반 대중교통사정은 보통시됨. 대상물건은
숙박시설(호텔)(복층형)임. 공유지분 매각임. 공유자 우선매수권 행사 제한(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음). 갑구 4번 소유권이전청구권가등기(2014. 08.06. 제59749호)는 말소되지 않고 매수인이 인수함(단 가등기 권리자가 현재의 소유자임). 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기 있음(을구 1번 지상권설정 등
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-04-02 확정: 2020-04-02 배당: 2025-04-24 | 보: 6억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 제팔라조 1303호 | 전입: 2020-04-02 확정: 2020-04-02 배당: - | 보: 6억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-04-02 확정: 2020-04-02 배당: 2025-04-24 | 보: 6억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 제팔라조1303호 | 전입: 2020-04-02 확정: 2020-04-02 배당: 2025-04-24 | 보: 6억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 제팔라조 1303호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 6원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (5건) | - | 보: 24억원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
토지별도등기 있음| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2014-08-06 | 소유권 | 황OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2014-08-06 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2023-06-02 | 근저당권 | 이OO | 120,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2023-10-12 | 근저당권 | 이OO | 420,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2023-12-13 | 근저당권 | 김OO | 480,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2023-12-19 | 가압류 | 주OO | 37,973,400원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-01-15 | 가압류 | 비OO | 51,253,233원 | 소멸 | - |
| 8 | 2024-02-13 | 가압류 | 케OO | 11,428,581원 | 소멸 | - |
| 9 | 2024-02-16 | 가압류 | 현OO | 5,208,416원 | 소멸 | - |
| 10 | 2024-05-28 | 가압류 | (OOOOOO | 402,461,777원 | 소멸 | - |
| 11 | 2024-06-28 | 가압류 | 신OO | 180,000,000원 | 소멸 | - |
| 12 | 2024-09-24 | 가압류 | (OOOOOO | 181,442,493원 | 소멸 | - |
| 13 | 2024-12-09 | 가압류 | 근OO | 66,887,270원 | 소멸 | - |
| 14 | 2024-12-19 | 압류 | 창OO | - | 소멸 | - |
| 15 | 2025-03-14 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 16 | 2025-03-19 | 강제경매 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 17 | 2025-04-03 | 압류 | 창OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
숙박시설(호텔)(복층형)임. 공유지분 매각임. 공유자 우선매수권 행사 제한(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음). 갑구 4번 소유권이전청구권가등기(2014. 08.06. 제59749호)는 말소되지 않고 매수인이 인수함(단 가등기 권리자가 현재의 소유자임). 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기 있음(을구 1번 지상권설정 등
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 320 (대원동)
| 단지명 | 320 (대원동) | 총 세대수 | 323세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 22층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 창원시 성산구 원이대로 320 (대원동) | 대지면적 | 44,330.3㎡ (13409.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 233.3㎡ (70.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.5% |
| 주용도 | 기타 | 주구조 / 층수 | 철골철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2008-05-30 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원시 관할 등기소 (창원지방법원 밀양지원) | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 (상남면 예림리) 등기국(과) | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 창원시세무서 | 창원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 성산구 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 창원시 성산구 원이대로 320 (대원동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 4,100만원 | 4억 4,362만원 | 82% | 6.2명 | 4억 4,362만원 |
| 최근 3개월 | 5억 4,100만원 | 4억 3,821만원 | 81% | 5.8명 | 4억 3,821만원 |
| 최근 6개월 | 5억 4,100만원 | 4억 3,280만원 | 80% | 5.4명 | 4억 3,280만원 |
| 최근 12개월 | 5억 4,100만원 | 4억 2,739만원 | 79% | 5.1명 | 4억 2,739만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 17건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,182만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,052만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,124만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,625만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4,798만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,465만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 17건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 5건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 34장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 17건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
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