2025타경20358
유찰 7회지분매각| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 12-9 [도로명] [토지 대 32.7㎡ 공유자 김윤정 지분 3분의 2 전부] | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 목록1. 지분매각. 근린생활시설로 이용중. |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 194.09㎡ (58.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 191,000,000원 | 최저가격 | (4%)7,708,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)770,800원 | 청구금액 | 133,126,229원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.07.30 | (12%)22,471,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.09.03 | (8%)15,730,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.10.15 | (6%)11,011,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.11.19 | (4%)7,708,000원 | 진행 |
물건 사진 (24장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 12-9 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 12-9 ([토지 대 32.7㎡ 공유자 김윤정 지분 3분의 2 전부]) | 철근콘크리트조 · 지상3층 | 194.09㎡ (58.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 목록1. 지분매각. 근린생활시설로 이용중. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 194.09㎡ (58.7평) | 191,000,000원 | |||
철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건으로서, 외 벽 : 타일붙임 마감 등. 내 벽 : 벽지 마감 등. 바 닥 : 타일깔기 마감 등. 제2종근린생활시설 등임. 위생 및 급·배수설비, 화재경보설비 등이 되어 있음. 인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 북서측으로 약 3미터 내외의 포장도로를 통하여 약 15~18미터 내외의 포장도로가 소재함. 해운동 8-8 :일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(경남대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(마산서중학교)<교육환경 보호에
대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 소재 '경남대학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용건물 및 공동주택, 학교, 각종 근린상가 등으로 형성되어 있음. 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임. 가)
일괄매각. 목록1. 지분매각. 근린생활시설로 이용중.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-03-23 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 133,126,229원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 목록1. 지분매각. 근린생활시설로 이용중.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 12-9 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 194.09㎡ (58.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 · 지상 3층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원시 관할 등기소 (마산지원) | 마산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 창원시세무서 | 창원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 마산합포구 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 12-9 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 9,100만원 | 1억 5,662만원 | 82% | 6.2명 | 1억 5,662만원 |
| 최근 3개월 | 1억 9,100만원 | 1억 5,471만원 | 81% | 5.8명 | 1억 5,471만원 |
| 최근 6개월 | 1억 9,100만원 | 1억 5,280만원 | 80% | 5.4명 | 1억 5,280만원 |
| 최근 12개월 | 1억 9,100만원 | 1억 5,089만원 | 79% | 5.1명 | 1억 5,089만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 38점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 96.0%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 385만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,193만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 499만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,142만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 581만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,122만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 36장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 96.0% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 96.0%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 7회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (8건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경106033 | 오피스텔 | 경상남도 창원시 마산합포구 문화남11길 7 (홍문동) | 2026.06.25 | 1억 3,100만원 | 4,088만원 | 31.2% | 매각 |
| 2024타경1619 | 오피스텔 | 경상남도 창원시 마산합포구 3·15대로 185 (중앙동2가, 희가로플러스) | 2026.08.13 | 7,600만원 | 894만원 | 11.8% | 매각 |
| 2024타경1619 | 오피스텔 | 경상남도 창원시 마산합포구 3·15대로 185 (중앙동2가, 희가로플러스) | 2026.04.30 | 2억 2,000만원 | 7,546만원 | 34.3% | 매각 |
| 2023타경2974 | 오피스텔 | 경상남도 창원시 마산합포구 해안대로 367 (동성동) | 2026.11.19 | 6,600만원 | 68만원 | 1% | 진행중 |
| 2025타경20894 | 오피스텔 | 경상남도 창원시 마산합포구 해안대로 367 (동성동) | 2026.06.25 | 3,200만원 | 1,730만원 | 54.1% | 매각 |
| 2024타경105023 | 근린상가 | 경상남도 창원시 마산합포구 월영동서로 17 (해운동) | 2026.09.10 | 19억 9,200만원 | 4억 1,000만원 | 20.6% | 매각 |
| 2025타경20882 | 근린상가 | 경상남도 창원시 마산합포구 월영북15길 9 (대내동) | 2026.07.09 | 9,600만원 | 4,800만원 | 50% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
