2025타경20769
유찰 6회지분매각2026.11.12 (마산지원 122호 법정)||
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| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 양덕로 13 (양덕동) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 오피스텔로 이용중임. 대항력있는 임차인 있을 수 있음. |
| 토지면적 | 1,307.1㎡ (395.4평) | 건물면적 | 61.82㎡ (18.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 143,000,000원 | 최저가격 | (6%)8,244,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)824,400원 | 청구금액 | 130,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.07.23 | (17%)24,034,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.08.27 | (12%)16,824,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.10.08 | (8%)11,777,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.11.12 | (6%)8,244,000원 | 진행 |
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물건 사진 (17장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 창원시 마산회원구 양덕로 13 (양덕동) | 대 (준주거지역) | 1,307.1㎡ (395.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,385,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 창원시 마산회원구 양덕로 13 (양덕동) | 철근콘크리트구조 | 61.82㎡ (18.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 오피스텔로 이용중임. 대항력있는 임차인 있을 수 있음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,307.1㎡ (395.4평) 건물: 61.82㎡ (18.7평) | 143,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 지하2층, 지상9층 건물 내 8층 807호로서, 외 벽 : 대리석 치장 및 복합판넬마감 등. 내 벽 : 인테리어 마감 등. 창 호 : 새시창호 입니다. 오피스텔로 이용 중입니다. 제반 위생 및 급배수설비 되어 있으며, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 자주식 및 기계식 주차장설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다. 2필 일단의 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 왕복 6차선 포장도로와 접합니다. 1) 일련번호 1(양덕동 174-48) 준주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)<교육환경 보호에 관한 법률>.
[현황 · 위치 및 주변환경]
대상물건은 경상남도 창원시 마산회원구 봉암동 소재 '봉덕초등학교' 남서측에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 대상물건까지 차량진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.
[참고사항]
오피스텔로 이용중임. 대항력있는 임차인 있을 수 있음.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2022-06-28|배당요구종기일 : 2025.10.27
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-01-31 확정: 2020-01-31 배당: 2025-08-18 | 보: 1억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 본건전부 | 전입: 2020-01-31 확정: 2020-01-31 배당: 2025-08-18 | 보: 13원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO(본건의 채권자) 대항력 없음 | 주거 / 본건 전부 | 전입: 2020-01-31 확정: 2020-01-31 배당: - | 보: 1억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-01-31 확정: 2020-01-31 배당: 2025-08-18 | 보: 1억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 3억 6,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2022. 7. 6. 가압류|청구/채권금액 : 130,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2013-04-16 | 소유권 | 장OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2013-04-16 | 소유권 | 장OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2013-04-16 | 소유권 | 장OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2013-04-16 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2022-06-28 | 가압류 | 고OO | 500,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 6 | 2022-07-06 | 가압류 | 신OO | 142,225,054원 | 소멸 | - |
| 7 | 2022-12-08 | 가압류 | 신OO | 1,216,000,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2023-01-20 | 가압류 | 서OO | 300,000,000원 | 소멸 | - |
| 9 | 2023-02-28 | 가압류 | 중OO | 122,963,567원 | 소멸 | - |
| 10 | 2023-03-13 | 가압류 | 중OO | 835,293,212원 | 소멸 | - |
| 11 | 2023-03-30 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 12 | 2023-04-10 | 가압류 | 중OO | 15,806,229원 | 소멸 | - |
| 13 | 2024-03-13 | 임차권설정 | 김OO | 130,000,000원 | 소멸 | - |
| 14 | 2024-10-29 | 압류 | 창OO | - | 소멸 | - |
| 15 | 2025-07-31 | 강제경매 | 김OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
오피스텔로 이용중임. 대항력있는 임차인 있을 수 있음.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 창원시 마산회원구 양덕로 13 (양덕동) | 대지면적 | 1,307.1㎡ (395.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 61.82㎡ (18.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 4.7% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원시 관할 등기소 (마산지원) | 마산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 창원시세무서 | 창원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 마산회원구 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 창원시 마산회원구 양덕로 13 (양덕동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 4,300만원 | 1억 1,726만원 | 82% | 6.2명 | 1억 1,726만원 |
| 최근 3개월 | 1억 4,300만원 | 1억 1,583만원 | 81% | 5.8명 | 1억 1,583만원 |
| 최근 6개월 | 1억 4,300만원 | 1억 1,440만원 | 80% | 5.4명 | 1억 1,440만원 |
| 최근 12개월 | 1억 4,300만원 | 1억 1,297만원 | 79% | 5.1명 | 1억 1,297만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
4,467만원
최저매각가 대비 +-
예상 최저가 대비 낙찰가율
91.1%
오피스텔 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수37.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수76.8점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수65.485점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 15건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 94.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
824만원
- 예상 대출액
- 412만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,221만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
890만원
- 예상 대출액
- 534만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,165만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
956만원
- 예상 대출액
- 621만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,145만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 15건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 17장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 94.2% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 15건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 94.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 29.98%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023타경103938 | 오피스텔 | 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 153-6 드림타워 | 2026.05.21 | 1억 8,500만원 | 460만원 | 2.5% | 유찰 |
| 2024타경241 | 오피스텔 | 경상남도 창원시 마산회원구 양덕옛1길 37 (석전동, 이미지피렌체아파트) | 2026.05.21 | 14억 920만원 | 10억원 | 71% | 유찰 |
| 2023타경2974 | 오피스텔 | 경상남도 창원시 마산합포구 해안대로 367 (동성동) | 2026.11.19 | 6,600만원 | 68만원 | 1% | 진행중 |
| 2025타경20894 | 오피스텔 | 경상남도 창원시 마산합포구 해안대로 367 (동성동) | 2026.06.25 | 3,200만원 | 1,730만원 | 54.1% | 매각 |
| 2024타경1619 | 오피스텔 | 경상남도 창원시 마산합포구 3·15대로 185 (중앙동2가, 희가로플러스) | 2026.08.13 | 7,600만원 | 894만원 | 11.8% | 매각 |
| 2024타경1619 | 오피스텔 | 경상남도 창원시 마산합포구 3·15대로 185 (중앙동2가, 희가로플러스) | 2026.04.30 | 2억 2,000만원 | 7,546만원 | 34.3% | 매각 |
| 2025타경20585 | 근린상가 | 경상남도 창원시 마산회원구 양덕로 13 (양덕동) | 2026.05.14 | 1억 8,150만원 | 6,397만원 | 35.2% | 매각 |
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