2025타경64082
제시외건물포함| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 서정로 66-22 (도내동) [도로명] 경기도 고양시 덕양구 서정로 66-22 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | 2025.09.01 | 매각물건 | 1. 일괄매각. 제시외 건물 중 감정평가서상 ㉠,㉡,㉢은 매각에 포함하고, ㉣,㉤,㉥,㉦,㉧은 매각에서 제외함. 2. 목록 2 토지 중 약 60㎡는 현황 도로로 이용 중인 바, 이 부분에 대하여는 이를 감안하여 감정평가 됨. 3. 목록 1 건물 중 22.22㎡는 소재불명인 것으로 판단됨. |
| 토지면적 | 400㎡ (121.0평) | 건물면적 | 52.99㎡ (16.0평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 김OO |
| 감정가격 | 786,390,110원 | 최저가격 | (100%)786,390,110원 | 채무자 | 윤OO |
| 입찰보증금 | (10%)78,639,011원 | 청구금액 | 200,000,000원 | 채권자 | 고OO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.08.18 | (100%)786,390,110원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 고양시 덕양구 서정로 66-22 (도내동) | 대 (제1종일반주거지역) | 400㎡ (121.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,217,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 고양시 덕양구 서정로 66-22 (도내동) (경기도 고양시 덕양구 서정로 66-22) | 벽돌구조 · (단독주택) | 52.99㎡ (16.0평) | 일괄평가 (대장연면적 75.21㎡) | 1. 일괄매각. 제시외 건물 중 감정평가서상 ㉠,㉡,㉢은 매각에 포함하고, ㉣,㉤,㉥,㉦,㉧은 매각에서 제외함. 2. 목록 2 토지 중 약 60㎡는 현황 도로로 이용 중인 바, 이 부분에 대하여는 이를 감안하여 감정평가 됨. 3. 목록 1 건물 중 22.22㎡는 소재불명인 것으로 판단됨. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 400㎡ (121.0평) 건물: 52.99㎡ (16.0평) | 786,390,110원 | |||
본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 "흥도IC" 남서측 인근 제1종일반주거지역 내에 위치하는 부동산이며, 부근으로 단독주택, 근린생활시설, 공장/창고, 전/답 등 농경지, 자연림 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난함. 본건까지 제 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중 교통사정은 보통임. 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주택 건부지로 이용 중임. 동측으로 노폭 약 3~4미터 수준의 포장도로 및 남동측으로 약 2~3미터 수준의 비포장도로와 각각 접함. 제1종일반주거지역,지구단위계획구역(서재동취락),가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45m~65m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(
1. 일괄매각. 제시외 건물 중 감정평가서상 ㉠,㉡,㉢은 매각에 포함하고, ㉣,㉤,㉥,㉦,㉧은 매각에서 제외함. 2. 목록 2 토지 중 약 60㎡는 현황 도로로 이용 중인 바, 이 부분에 대하여는 이를 감안하여 감정평가 됨. 3. 목록 1 건물 중 22.22㎡는 소재불명인 것으로 판단됨.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2017-03-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-04-18 | 근저당권 목록 | 이OO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2010-02-04 | 압류 | 이OO | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 3 | 2025-09-01 | 경매개시결정(신청채권) | 고OO | 200,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1. 일괄매각. 제시외 건물 중 감정평가서상 ㉠,㉡,㉢은 매각에 포함하고, ㉣,㉤,㉥,㉦,㉧은 매각에서 제외함. 2. 목록 2 토지 중 약 60㎡는 현황 도로로 이용 중인 바, 이 부분에 대하여는 이를 감안하여 감정평가 됨. 3. 목록 1 건물 중 22.22㎡는 소재불명인 것으로 판단됨.
당사자 내역
| 채권자 | 고OO | 채무자 | 윤OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 고양시 덕양구 서정로 66-22 (도내동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 75.21㎡ (22.8평) | 건축면적 | 75.21㎡ (22.8평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 고양시 관할 등기소 (고양지원) | 고양지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 고양시세무서 | 고양시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 덕양구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 고양시 덕양구 서정로 66-22 (도내동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7억 8,639만원 | 6억 4,483만원 | 82% | 6.2명 | 6억 4,483만원 |
| 최근 3개월 | 7억 8,639만원 | 6억 3,697만원 | 81% | 5.8명 | 6억 3,697만원 |
| 최근 6개월 | 7억 8,639만원 | 6억 2,911만원 | 80% | 5.4명 | 6억 2,911만원 |
| 최근 12개월 | 7억 8,639만원 | 6억 2,124만원 | 79% | 5.1명 | 6억 2,124만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 61점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3억 9,319만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 984만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5억 958만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 5,706만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5억 9,293만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 3,730만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 0회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 4
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (5건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경52024 | 단독·다가구 | 서울특별시 은평구 증산로17가길 7 (신사동) | 2026.11.03 | 1억 6,600만원 | 1억 4,199만원 | 85.5% | 매각 |
| 2025타경103371 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 서원1길 32 (신림동, 태경빌) | 2026.10.20 | 3억 5,200만원 | 3억 7,500만원 | 106.5% | 매각 |
| 2025타경103028 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 법원단지22길 11 (신림동, 현대빌라) | 2026.10.14 | 2억 300만원 | 1억 9,066만원 | 93.9% | 매각 |
| 2026타경100814 | 단독·다가구 | (상도동,리안아트) | 2026.10.13 | 3억 200만원 | 3억 9,650만원 | 131.3% | 매각 |
| 2024타경570012 | 다세대·연립 | 인천광역시 미추홀구 수봉로83번길 00035-00000 | 2026.09.10 | 1억 3,000만원 | 7,533만원 | 57.9% | 매각 |
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