2025타경11828
유찰 1회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 김해시 주촌면 서부로1499번길 49-60 [도로명] 경상남도 김해시 김해대로2567번길 42 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 공장 | 접수/개시결정 | 2025.07.22 | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계‧기구 포함(소재불명인 기계기구는 제외, 감정평가서 참조). |
| 토지면적 | 3,600㎡ (1089.0평) | 건물면적 | 774.2㎡ (234.2평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 4,350,579,000원 | 최저가격 | (70%)3,045,405,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)435,057,900원 | 청구금액 | 6,102,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.07 | (100%)4,350,579,000원 | 변경 |
| 2회 | 2026.07.16 | (100%)4,350,579,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.27 | (70%)3,045,405,000원 | 변경 |
| 4회 | 2026.11.19 | (70%)3,045,405,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 김해시 주촌면 서부로1499번길 49-60 | 공장용지 (일반공업지역) | 3,600㎡ (1089.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 506,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 김해시 주촌면 서부로1499번길 49-60 (경상남도 김해시 김해대로2567번길 42) | 일반철골구조 | 774.2㎡ (234.2평) | 일괄평가 (대장연면적 2649.82㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 포함. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계‧기구 포함(소재불명인 기계기구는 제외, 감정평가서 참조). |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 3,600㎡ (1089.0평) 건물: 774.2㎡ (234.2평) | 4,350,579,000원 | |||
일련번호(1) 본건은 경상남도 김해시 어방동 소재 삼정중학교 동측 인근에 위치하며, 부근은 공장지대 로서 중.소규모 공장, 노변 상업시설 및 주택 등으로 형성되어 있음. 일련번호(2) 본건은 경상남도 김해시 주촌면 내삼리 소재 김해내삼농공단지 동측 인근에 위치하며, 부 근은 소규모 공장 등으로 형성되어 있음. 가. 교통상황 일련번호(1,2):공히 본건까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 관내 대중교통편 등을 고려 할 때 제반교통 사정은 보통임. 나. 토지의 형태 및 이용상태 일련번호(1):세장형의 평지로서 공업용 건부지로 이용중임. 일련번호(2):완경사지대내 자체지반 평탄한 세장형의 평지로서 공업용 건부지로 이용중 임. 다. 도로상태 일련번호(1):서측으로 폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로와 접함. 일련번호(2):북측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접함. 라. 토지이용계획 및 공법상제한상태 일련번호(1):도시지역, 일반공업지역(2024-02-01), 소로1류(폭 10m~12
일괄매각. 제시외 건물 포함. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계‧기구 포함(소재불명인 기계기구는 제외, 감정평가서 참조).
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 피OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2012-06-01 확정: - 배당: - | 보: 3,000원 월: 300원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 피에프피정밀, 대표자:김OO 대항력 없음 | 공장 / 미상(기타란 참조) | 전입: 2012-06-01 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 월: 3,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 3,000만원 월: 3,000,300원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2004-02-10 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-07-22 | 경매개시결정(신청채권) | 중OOOOO | 6,102,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계‧기구 포함(소재불명인 기계기구는 제외, 감정평가서 참조).
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 김해시 주촌면 서부로1499번길 49-60 | 대지면적 | 3,600㎡ (1089.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 2,649.82㎡ (801.6평) | 건축면적 | 2,111.82㎡ (638.8평) | 건폐율 / 용적률 | 58.7% / 73.6% |
| 주용도 | 공장 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 | 사용승인일자 | 1998-04-04 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 김해시 관할 등기소 (창원지방법원 밀양지원) | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 (상남면 예림리) 등기국(과) | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 김해시세무서 | 김해시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 주촌면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 김해시 주촌면 서부로1499번길 49-60 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 43억 5,057만원 | 35억 6,747만원 | 82% | 6.2명 | 35억 6,747만원 |
| 최근 3개월 | 43억 5,057만원 | 35억 2,396만원 | 81% | 5.8명 | 35억 2,396만원 |
| 최근 6개월 | 43억 5,057만원 | 34억 8,046만원 | 80% | 5.4명 | 34억 8,046만원 |
| 최근 12개월 | 43억 5,057만원 | 34억 3,695만원 | 79% | 5.1명 | 34억 3,695만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 15억 2,270만원
- 필요 현금(실투자)
- 15억 6,420만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 19억 7,342만원
- 필요 현금(실투자)
- 13억 5,979만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 22억 9,623만원
- 필요 현금(실투자)
- 12억 8,329만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (10건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경112922 | 공장·창고 | 경상남도 김해시 주촌면 서부로1499번길 49-53 | 2026.05.06 | 69억 1,397만원 | 31억 100만원 | 44.9% | 매각 |
| 2025타경12263 | 공장·창고 | 경상남도 김해시 유하로 169-34 (유하동) | 2026.06.10 | 40억 3,730만원 | 34억원 | 84.2% | 매각 |
| 2024타경116832 | 공장·창고 | 경상남도 김해시 유하로 169-39 (유하동) | 2026.07.21 | 34억 2,067만원 | 23억원 | 67.2% | 매각 |
| 2024타경5574 | 공장·창고 | 경상남도 김해시 장유로115번길 58-1 (부곡동) | 2026.05.06 | 48억 3,464만원 | 38억 1,300만원 | 78.9% | 매각 |
| 2025타경12492 | 공장·창고 | 경상남도 김해시 주촌면 소망길 13-28 | 2026.06.04 | 14억 9,851만원 | 7억 8,000만원 | 52.1% | 매각 |
| 2025타경600 | 공장·창고 | 경상남도 김해시 부곡동 1023 | 2026.09.29 | 2억 2,924만원 | 4,200만원 | 18.3% | 매각 |
| 2025타경380 | 공장·창고 | 경상남도 김해시 주촌면 서부로1701번안길 58-244 | 2026.09.01 | 24억 7,004만원 | 7억 5,000만원 | 30.4% | 변경 |
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