2024타경55416
유찰 7회제시외건물포함| 소재지 | 서울특별시 광진구 동일로78길 32-5 (중곡동) [도로명] 서울특별시 광진구 동일로78길 32-5 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | 2024.05.08 | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 제시외건물 'ㅁ'은 폐문으로 내부를 확인하지 못하였으니 유의(감정평가서 참고) |
| 토지면적 | 96.9㎡ (29.3평) | 건물면적 | 49.4㎡ (14.9평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 847,979,100원 | 최저가격 | (26%)222,293,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)17,783,400원 | 청구금액 | 104,963,970원 | 채권자 | 주OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.11.09 | (26%)222,293,000원 | 03 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 광진구 동일로78길 32-5 (중곡동) | 대 (제2종일반주거지역) | 96.9㎡ (29.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,307,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 광진구 동일로78길 32-5 (중곡동) (서울특별시 광진구 동일로78길 32-5) | 벽돌구조 · (다가구주택) | 49.4㎡ (14.9평) | 일괄평가 (대장연면적 148㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 포함 제시외건물 'ㅁ'은 폐문으로 내부를 확인하지 못하였으니 유의(감정평가서 참고) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 96.9㎡ (29.3평) 건물: 49.4㎡ (14.9평) | 847,979,100원 | |||
벽돌조 평스라브지붕 지하1층, 지상2층건으로서, (사용승인일 : 1993.02.05) 외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부
대상물건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울중마초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주 위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. 대상물건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(7호선 중곡역)이 소 재하여 제반 대중교통상황은 보통임. 인접필지와 등고평탄한 정방형 토지로 단독주택 건부지로 이용중임. 대상물건 북서측으로 노폭 약 3m의 도로에 접함. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률> 임. - 임대관계는 미상임.
일괄매각. 제시외 건물 포함 제시외건물 'ㅁ'은 폐문으로 내부를 확인하지 못하였으니 유의(감정평가서 참고)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 호실 미상 | 전입: 2020-05-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 호실 미상 | 전입: 2020-06-22 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 호실 미상 | 전입: 2020-12-31 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 호실 미상 | 전입: 2022-06-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 호실 미상 | 전입: 2022-07-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 호실 미상 | 전입: 2022-10-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (6건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-05-03 | 개시결정기입등기 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2024-05-08 | 경매개시결정(신청채권) | 주OOOOOOO | 104,963,970원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함 제시외건물 'ㅁ'은 폐문으로 내부를 확인하지 못하였으니 유의(감정평가서 참고)
당사자 내역
| 채권자 | 주OOOOOOO | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 광진구 동일로78길 32-5 (중곡동) | 대지면적 | 92.35㎡ (27.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 148㎡ (44.8평) | 건축면적 | 49.4㎡ (14.9평) | 건폐율 / 용적률 | 53.5% / 160.3% |
| 주용도 | 다가구주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 1993-02-05 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광진구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광진구세무서 | 광진구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 동일로78길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 광진구 동일로78길 32-5 (중곡동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8억 4,797만원 | 6억 9,534만원 | 82% | 6.2명 | 6억 9,534만원 |
| 최근 3개월 | 8억 4,797만원 | 6억 8,686만원 | 81% | 5.8명 | 6억 8,686만원 |
| 최근 6개월 | 8억 4,797만원 | 6억 7,838만원 | 80% | 5.4명 | 6억 7,838만원 |
| 최근 12개월 | 8억 4,797만원 | 6억 6,990만원 | 79% | 5.1명 | 6억 6,990만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 100점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 73.8%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 1,114만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,159만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 4,404만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 667만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 6,760만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 108만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 6건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 25장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 73.8% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경65161 | 단독·다가구 | 서울특별시 광진구 답십리로86길 5-2 (중곡동) | 2026.08.24 | 7억 9,882만원 | 4억 88만원 | 50.2% | 매각 |
| 2025타경12986 | 단독·다가구 | 서울특별시 동대문구 답십리로 318 (장안동) | 2026.05.12 | 17억 5,000만원 | 9억 247만원 | 51.6% | 매각 |
| 2024타경1723 | 단독·다가구 | 서울특별시 광진구 용마산로28나길 12 (중곡동) | 2026.04.20 | 10억 3,811만원 | 5억 3,251만원 | 51.3% | 매각 |
| 2025타경12881 | 단독·다가구 | 서울특별시 중랑구 답십리로81길 82 (면목동) | 2026.06.23 | 10억 2,843만원 | 4억 8,654만원 | 47.3% | 매각 |
| 2025타경12210 | 단독·다가구 | 서울특별시 중랑구 용마산로45길 60 (면목동) | 2026.10.27 | 2억 4,800만원 | 2억 2,322만원 | 90% | 매각 |
| 2024타경121043 | 단독·다가구 | 서울특별시 중랑구 면목동 재개발지구1369 | 2026.10.13 | 5억 2,012만원 | 3억 7,300만원 | 71.7% | 매각 |
| 2024타경740 | 단독·다가구 | 서울특별시 동대문구 장한로10길 48 (장안동, 금성아트빌) | 2026.09.29 | 3억 600만원 | 861만원 | 2.8% | 매각 |
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