2025타경52162
유찰 3회제시외건물포함✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.16 (경매법정(제108호))||
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| 소재지 | 전라남도 여수시 여서1로 95-9 (여서동) [도로명] 전라남도 여수시 여서1로 95-9 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각, 제시외 건물 포함 |
| 토지면적 | 396.2㎡ (119.9평) | 건물면적 | 281㎡ (85.0평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,904,077,440원 | 최저가격 | (29%)545,937,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)54,593,700원 | 청구금액 | 1,351,437,517원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.22 | (56%)1,066,283,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.10 | (45%)853,026,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.28 | (36%)682,421,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.16 | (29%)545,937,000원 | 진행 |
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물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 여수시 여서1로 95-9 (여서동) | 대 (일반상업지역) | 396.2㎡ (119.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,020,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 여수시 여서1로 95-9 (여서동) (전라남도 여수시 여서1로 95-9) | 철근콘크리트구조 · (여관) | 281㎡ (85.0평) | 일괄평가 (대장연면적 1583.73㎡) | 일괄매각, 제시외 건물 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 396.2㎡ (119.9평) 건물: 281㎡ (85.0평) | 1,904,077,440원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물로서, 외벽 : 석재붙임 및 시멘몰탈페인트 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 인테리어 마감. 창호 : 샤시임. 지하 1층: 유흥주점이나 현황 휴업상태임. 1층 : 여관(후론트 등) 2층 ~ 6층 : 여관(각 객실 8개) 위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음. 별지 '지적및건물개황도' 참조. 건축물대장상 지하 1층 용도는 유흥주점, 여관이나 현황 유흥주점, 기계실(펌프실 등)임. 임대관계는 미상임.
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 전라남도 여수시 여서동 소재 '여수지방해양수산청' 서측 인근에 위치하며, 주위는 관공서, 근린생활시설 등임. 본건 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨. 세로 직사각형으로 상업용(여관)건부지로 이용중임. 북측으로 소로에 접함. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 소로3류(접함), 가축사육제한구역임. 임대관계는 미상임.
[참고사항]
일괄매각, 제시외 건물 포함
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2018-05-11|배당요구종기일 : 2026.01.19
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2012-09-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2012-09-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 곽OO 대항력 없음 | 주거 / 608호 | 전입: 2023-11-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 곽OO 대항력 없음 | 608호 | 전입: 2023-11-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 2층 | 전입: 2024-01-31 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 2층 | 전입: 2024-01-31 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (6건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2018.5.11.근저당|청구/채권금액 : 1,351,437,517원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2015-05-20 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2018-05-11 | 근저당권 | 농OO | 1,380,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-10-24 | 압류 | 여OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-10-17 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
일괄매각, 제시외 건물 포함
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 여수시 여서1로 95-9 (여서동) | 대지면적 | 396.2㎡ (119.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 1,583.73㎡ (479.1평) | 건축면적 | 294.17㎡ (89.0평) | 건폐율 / 용적률 | 74.2% / 399.7% |
| 주용도 | 여관 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2003-03-04 |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 여수시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 여수시세무서 | 여수시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 여서1로 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 여수시 여서1로 95-9 (여서동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 19억 407만원 | 15억 6,134만원 | 82% | 6.2명 | 15억 6,134만원 |
| 최근 3개월 | 19억 407만원 | 15억 4,230만원 | 81% | 5.8명 | 15억 4,230만원 |
| 최근 6개월 | 19억 407만원 | 15억 2,326만원 | 80% | 5.4명 | 15억 2,326만원 |
| 최근 12개월 | 19억 407만원 | 15억 422만원 | 79% | 5.1명 | 15억 422만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
13억 8,232만원
최저매각가 대비 +4,946만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수26.52점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수54.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수46.35점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
5억 4,593만원
- 예상 대출액
- 2억 7,296만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 8,697만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
5억 8,961만원
- 예상 대출액
- 3억 5,376만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 5,033만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
6억 3,328만원
- 예상 대출액
- 4억 1,163만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 3,661만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 6건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 71.3% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 46.1%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (12건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경630 | 오피스텔 | 전라남도 여수시 웅천로 371 (웅천동) | 2026.09.28 | 3억 2,100만원 | 1억 3,690만원 | 42.6% | 매각 |
| 2025타경630 | 오피스텔 | 전라남도 여수시 웅천로 371 (웅천동) | 2026.08.10 | 1억 3,200만원 | 6,820만원 | 51.7% | 매각 |
| 2025타경615 | 오피스텔 | 전라남도 여수시 웅천로 371 (웅천동) | 2026.05.26 | 1억 6,600만원 | 8,399만원 | 50.6% | 매각 |
| 2025타경491 | 오피스텔 | 전라남도 여수시 웅천남7로 24 (웅천동) | 2026.08.31 | 1억 8,800만원 | 6,385만원 | 34% | 매각 |
| 2025타경389 | 오피스텔 | 전라남도 여수시 웅천남7로 24 (웅천동) | 2026.06.01 | 2억 3,600만원 | 1억 2,377만원 | 52.4% | 매각 |
| 2025타경317 | 오피스텔 | 전라남도 여수시 도원로 233 (학동) | 2026.04.20 | 1억 2,600만원 | 6,377만원 | 50.6% | 매각 |
| 2025타경50220 | 오피스텔 | 전라남도 여수시 도원로 233 (학동) | 2026.04.20 | 4억원 | 1억 2,200만원 | 30.5% | 매각 |
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