2025타경12363
유찰 3회지분매각| 소재지 | 서울특별시 강서구 가로공원로80길 20 (화곡동, 건형빌) [도로명] (화곡동, 건형빌) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 임차인 유인상의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 - 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 토지면적 | 270.9㎡ (81.9평) | 건물면적 | 50.7㎡ (15.3평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 277,000,000원 | 최저가격 | (51%)141,824,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)14,182,400원 | 낙찰가격 | 178,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.28 | (100%)277,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.10 | (80%)221,600,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.28 | (64%)177,280,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.27 | (51%)141,824,000원 | 매각 |
| 5회 | 2026.11.05 | (51%)141,824,000원 | 매각 |
물건 사진 (15장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강서구 가로공원로80길 20 (화곡동, 건형빌) | 대 (제2종일반주거지역) | 270.9㎡ (81.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,738,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강서구 가로공원로80길 20 (화곡동, 건형빌) ((화곡동, 건형빌)) | 철근콘크리트구조 · 지상5층 | 50.7㎡ (15.3평) | 토지·건물 일괄평가 | - 임차인 유인상의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 - 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 270.9㎡ (81.9평) 건물: 50.7㎡ (15.3평) | 277,000,000원 | |||
건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임. 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 2,5호선 "까치산역", 지하철 5호선 "화곡역"등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임. 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 5층 502호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시마감 등. 다세대주택으로 이용중임. 위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어있음. 장방형의 토지로서, 주거용으로 이용중임. 본건 북동측으로 약 6m 내외의 포장도로와 접함. 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 인근에 위치하는 구분
- 임차인 유인상의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 - 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2021-02-26 확정: 2021-01-19 배당: 2025-12-29 | 보: 2억 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2021-02-26 확정: 2021-01-19 배당: - | 보: 2억 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 문OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-05-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 문OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2025-05-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 4억 2,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-03-05 | 소유권 | 권OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-04-04 | 압류 | 국 | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-09-13 | 가압류 | 주OO | 2,071,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2022-12-14 | 압류 | 부OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2023-03-08 | 압류 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2023-04-05 | 임차권설정 | 유OO | 210,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-03-13 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-09-26 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
- 임차인 유인상의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 - 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강서구 가로공원로80길 20 (화곡동, 건형빌) | 대지면적 | 270.9㎡ (81.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 50.7㎡ (15.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 18.7% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강서구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강서구세무서 | 강서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 가로공원로80길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강서구 가로공원로80길 20 (화곡동, 건형빌) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 7,700만원 | 2억 2,714만원 | 82% | 6.2명 | 2억 2,714만원 |
| 최근 3개월 | 2억 7,700만원 | 2억 2,437만원 | 81% | 5.8명 | 2억 2,437만원 |
| 최근 6개월 | 2억 7,700만원 | 2억 2,160만원 | 80% | 5.4명 | 2억 2,160만원 |
| 최근 12개월 | 2억 7,700만원 | 2억 1,883만원 | 79% | 5.1명 | 2억 1,883만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 7,091만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,047만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 9,190만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,095만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 693만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,739만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 15장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 48.8% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12363 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 가로공원로80길 20 (화곡동, 건형빌) | 2026.08.27 | 2억 7,700만원 | 1억 7,800만원 | 64.3% | 매각 |
| 2025타경12361 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 월정로32길 79 (화곡동, 경민아트빌) | 2026.06.09 | 2억 7,600만원 | 1억 8,220만원 | 66% | 매각 |
| 2025타경9353 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 월정로32길 79 (화곡동, 경민아트빌) | 2026.04.28 | 2억 4,800만원 | 1억 3,890만원 | 56% | 매각 |
| 2025타경9496 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 월정로32길 79 (화곡동, 경민아트빌) | 2026.04.28 | 2억 4,800만원 | 1억 6,679만원 | 67.3% | 매각 |
| 2025타경9012 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 가로공원로 200-11 (화곡동, 루나빌리지) | 2026.05.07 | 2억 8,300만원 | 1억 7,263만원 | 61% | 매각 |
| 2025타경12274 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 가로공원로82길 22 (화곡동, 우성빌라) | 2026.07.21 | 1억 4,900만원 | 1억 2,300만원 | 82.6% | 매각 |
| 2025타경11323 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 가로공원로 200-8 (화곡동, 이븐하우스) | 2026.06.17 | 4억 5,100만원 | 2억 8,905만원 | 64.1% | 매각 |
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