2025타경12609
유찰 7회지분매각| 소재지 | 서울특별시 중랑구 중랑천로5길 5-10 (면목동, 한성 네오빌) [도로명] (면목동,한성네오빌) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | 2025.05.21 | 매각물건 | 대항력 있는 임차인 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함) |
| 토지면적 | 440.3㎡ (133.2평) | 건물면적 | 56.74㎡ (17.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 284,000,000원 | 최저가격 | (21%)59,559,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)14,540,800원 | 청구금액 | 235,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.09.01 | (33%)93,061,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.13 | (26%)74,449,000원 | 진행 |
| 7회 | 2026.11.10 | (21%)59,559,000원 | 진행 |
| 7회 | 2026.11.10 | (26%)74,449,000원 | 03 |
물건 사진 (64장)
사진 01
사진 02
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사진 04
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 중랑구 중랑천로5길 5-10 (면목동, 한성 네오빌) | 대 (제2종일반주거지역) | 440.3㎡ (133.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,311,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 중랑구 중랑천로5길 5-10 (면목동, 한성 네오빌) ((면목동,한성네오빌)) | 철근콘크리트조 · (공동주택) | 56.74㎡ (17.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 대항력 있는 임차인 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 440.3㎡ (133.2평) 건물: 56.74㎡ (17.2평) | 284,000,000원 | |||
철근콘크리트조 평스라브 4층건물로서, 외벽 : 벽돌쌓기, 석재붙임 등 마감 창호 : 샷시창호 등입니다. 다세대주택으로 이용 중입니다. 난방설비,위생설비,급배수설비 등이 되어있습니다. 대체로 사다리형의 토지로서, 다세대주택건부지 등으로 이용 중입니다. 본건 북측, 동측으로 도로가 소재합니다. 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-01)(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제
본건은 서울특별시 중랑구 면목동 '중랑초등학교'북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다. 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.
대항력 있는 임차인 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-06-10 확정: 2021-05-18 배당: 2025-08-20 | 보: 2억 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 문OO 대항력 없음 | 기타 / 비동302호 | 전입: 2021-06-10 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 문OO 대항력 있음 | 전부(3층302호방3칸) | 전입: 2021-06-10 확정: 2021-05-18 배당: 2025-08-20 | 보: 2억 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 문OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2021-06-10 확정: 2021-05-18 배당: 2025-08-20 | 보: 2억 3,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 7억 500만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 | 2021-06-24 | 근저당권 | 문OO | 65,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2021-12-24 | 가압류 | (OOOOOOO | 13,101,525원 | 소멸 | - |
| 5 | 2021-12-24 | 가압류 | 신OO | 9,500,000원 | 소멸 | - |
| 1 | 2025-05-23 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2025-05-23 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-05-27 | 강제경매 | 문OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-07-08 | 압류 | 중OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-07-29 | 가압류 | 근OO | 14,788,000원 | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
대항력 있는 임차인 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 한성 네오빌)
| 단지명 | 한성 네오빌) | 총 세대수 | 6세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 4층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 중랑구 중랑천로5길 5-10 (면목동, 한성 네오빌) | 대지면적 | 440.3㎡ (133.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 56.74㎡ (17.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 12.9% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | 2003-06-25 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 중랑구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 중랑구세무서 | 중랑구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 중랑천로5길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 중랑구 중랑천로5길 5-10 (면목동, 한성 네오빌) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 8,400만원 | 2억 3,288만원 | 82% | 6.2명 | 2억 3,288만원 |
| 최근 3개월 | 2억 8,400만원 | 2억 3,004만원 | 81% | 5.8명 | 2억 3,004만원 |
| 최근 6개월 | 2억 8,400만원 | 2억 2,720만원 | 80% | 5.4명 | 2억 2,720만원 |
| 최근 12개월 | 2억 8,400만원 | 2억 2,436만원 | 79% | 5.1명 | 2억 2,436만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 79.0%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,977만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,843만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3,859만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,443만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4,490만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,294만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 10건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 94장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 79.0% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 79.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경117570 | 다세대·연립 | 서울특별시 중랑구 망우로26길 51 (면목동, 성진빌) | 2026.09.29 | 2억 8,430만원 | 1억 2,660만원 | 44.5% | 매각 |
| 2023타경118156 | 다세대·연립 | 서울특별시 중랑구 중랑천로10길 57-4 (상봉동, 라온제나) | 2026.06.09 | 2억 4,000만원 | 2억 7,600만원 | 115% | 매각 |
| 2024타경117723 | 다세대·연립 | 서울특별시 중랑구 중랑천로17길 11-5 (중화동) | 2026.06.09 | 3억 8,000만원 | 2억 9,432만원 | 77.5% | 매각 |
| 2025타경12212 | 다세대·연립 | 서울특별시 중랑구 중랑천로19길 16 (중화동, 라인빌10차) | 2026.07.14 | 3억 5,700만원 | 2억 7,060만원 | 75.8% | 매각 |
| 2025타경12208 | 다세대·연립 | 서울특별시 중랑구 중랑천로19길 16 (중화동, 라인빌10차) | 2026.06.09 | 3억 7,200만원 | 2억 6,319만원 | 70.8% | 매각 |
| 2024타경114717 | 다세대·연립 | 서울특별시 중랑구 중랑천로19길 16 (중화동, 라인빌10차) | 2026.06.02 | 3억 9,500만원 | 3,150만원 | 8% | 매각 |
| 2024타경114151 | 다세대·연립 | 서울특별시 중랑구 중랑천로29길 47 (중화동) | 2026.07.07 | 2억 7,210만원 | 1억 3,860만원 | 50.9% | 매각 |
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