2025타경11836
유찰 6회지분매각| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 희망로46번길 8 [도로명] 충청남도 아산시 희망로46번길 8 (코아루테크노시티오피스텔) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨. |
| 토지면적 | 4,226.4㎡ (1278.5평) | 건물면적 | 33.66㎡ (10.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 153,000,000원 | 최저가격 | (49%)74,970,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)5,247,900원 | 청구금액 | 148,699,017원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.08.10 | (100%)153,000,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.21 | (70%)107,100,000원 | 진행 |
| 7회 | 2026.09.21 | (70%)107,100,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.10.26 | (49%)74,970,000원 | 진행 |
물건 사진 (10장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청남도 아산시 배방읍 희망로46번길 8 | 대 (일반상업지역) | 4,226.4㎡ (1278.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,583,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청남도 아산시 배방읍 희망로46번길 8 (충청남도 아산시 희망로46번길 8 (코아루테크노시티오피스텔)) | 철근콘리트구조 | 33.66㎡ (10.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 4,226.4㎡ (1278.5평) 건물: 33.66㎡ (10.2평) | 153,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상 20층 건물 내 9층 909호로 (사용승인일 : 2021.09.24) 외벽은 일부 인조석 붙임, 석재 붙임, 몰탈 위 페인팅 내벽은 벽지 및 몰탈 위 페인팅 창호는 샷시 임. 집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔)임 위생 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 지하주차장 등 되어 있음. 대체로 가로장방형의 토지로 오피스텔 건부지로 이용중임. 서측으로 폭 약 45m, 북측으로 약 20m, 동측으로 약15m의 포장도로에 접함. 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(아산배방) , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 중로1류
본건 오피스텔은 충청남도 아산시 배방읍 장재리 소재 'KTX 천안아산역' 북동측 인근에 위치하는 코아루테크노시티오피스텔 9층 909호로써 주위는 각종 근린생활시설 및 오피스텔이 소재하는 등 제반주위환경은 보통인 편임. 본건까지 각종 차량 접근이 용이하고 대중교통수단의 이용도 보통인 편임.
주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조OO 대항력 있음 | 건물의전부 | 전입: 2022-09-01 확정: 2022-08-19 배당: - | 보: 1억 4,400만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 1억 4,400만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-11-26 | 소유권 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-09-03 | 임차권설정 | 조OO | 144,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2025-06-02 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청남도 아산시 배방읍 희망로46번길 8 | 대지면적 | 4,226.4㎡ (1278.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 33.66㎡ (10.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.8% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 아산시 관할 등기소 (천안지원) | 천안지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청남도 관할 지방국세청 | 충청남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 아산시세무서 | 아산시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 배방읍 행정복지센터(주민센터) | 충청남도 아산시 배방읍 희망로46번길 8 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 5,300만원 | 1억 2,546만원 | 82% | 6.2명 | 1억 2,546만원 |
| 최근 3개월 | 1억 5,300만원 | 1억 2,393만원 | 81% | 5.8명 | 1억 2,393만원 |
| 최근 6개월 | 1억 5,300만원 | 1억 2,240만원 | 80% | 5.4명 | 1억 2,240만원 |
| 최근 12개월 | 1억 5,300만원 | 1억 2,087만원 | 79% | 5.1명 | 1억 2,087만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 78점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,748만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,630만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,858만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,127만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,652만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,939만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 10장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12273 | 오피스텔 | 충청남도 아산시 배방읍 희망로46번길 8 | 2026.08.10 | 1억 2,600만원 | 6,633만원 | 52.6% | 매각 |
| 2025타경10279 | 오피스텔 | 충청남도 아산시 배방읍 희망로46번길 8 | 2026.08.18 | 1억 5,500만원 | 9,851만원 | 63.6% | 매각 |
| 2025타경12009 | 오피스텔 | 충청남도 아산시 배방읍 연화로 133 | 2026.06.01 | 8,200만원 | 6,699만원 | 81.7% | 매각 |
| 2025타경12785 | 오피스텔 | 충청남도 아산시 배방읍 희망로46번길 19-11 | 2026.09.15 | 1억 600만원 | 6,777만원 | 63.9% | 매각 |
| 2026타경10106 | 오피스텔 | 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1739 천안아산역더리브 24층103-2403호 | 2026.07.28 | 2억 7,800만원 | 2억 2,222만원 | 79.9% | 매각 |
| 2025타경12617 | 오피스텔 | 충청남도 천안시 서북구 공원로 176 (불당동) | 2026.04.28 | 3억 1,400만원 | 2억 5,940만원 | 82.6% | 매각 |
| 2025타경373 | 오피스텔 | 충청남도 천안시 서북구 불당25로 174 (불당동) | 2026.05.11 | 2억 3,700만원 | 1억 3,300만원 | 56.1% | 매각 |
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