2024타경107159
유찰 12회지분매각| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 상남로 71 (상남동) [도로명] 경상남도 창원시 성산구 상남로 71 (상남동,창원코아) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 대항력 있는 임차인 있을 수 있음. 공부상 위락시설(유흥음식점)으로 장기간 영업중단(골드노래주점) 상태임. 현황조사 당시(2024.6.25.) 관리비가 약 27,568,970원이 미납인 것으로 조사됨(입찰 전 관리사무소에 관리비 확인 요함). |
| 토지면적 | 2,946㎡ (891.2평) | 건물면적 | 136.74㎡ (41.4평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 166,000,000원 | 최저가격 | (2%)4,094,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)409,400원 | 청구금액 | 60,986,414원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 12회 | 2026.06.10 | (5%)8,357,000원 | 유찰 |
| 13회 | 2026.07.15 | (4%)5,849,000원 | 매각 |
| 14회 | 2026.10.07 | (4%)5,849,000원 | 유찰 |
| 15회 | 2026.11.11 | (2%)4,094,000원 | 진행 |
물건 사진 (4장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 창원시 성산구 상남로 71 (상남동) | 대 (중심상업지역) | 2,946㎡ (891.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,259,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 창원시 성산구 상남로 71 (상남동) (경상남도 창원시 성산구 상남로 71 (상남동,창원코아)) | 철골철근콘크리트조 | 136.74㎡ (41.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 대항력 있는 임차인 있을 수 있음. 공부상 위락시설(유흥음식점)으로 장기간 영업중단(골드노래주점) 상태임. 현황조사 당시(2024.6.25.) 관리비가 약 27,568,970원이 미납인 것으로 조사됨(입찰 전 관리사무소에 관리비 확인 요함). |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,946㎡ (891.2평) 건물: 136.74㎡ (41.4평) | 166,000,000원 | |||
철근콘크리트조 슬래브 및 캐이-스판지붕 7층 중 지하1층 112-2호로서, 외 벽 : 복합판넬 등 마감 내 벽 : 인테리어시공 등 마감 창 호 : 샷시 입니다. 기호 1. 공부상 위락시설(유흥음식점)으로서 기준시점 현재 장기간 영업중단(골드노래주점)으로 조사 됩니다. ※ 현장실사시 이해관계인의 부재로 인하여 외부관찰, 평가사례, 탐문조사 등에 의한 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는바 경매 진행시 참고하시기 바랍니다. 위생시설 등 제반설비가 구비되어 있습니다. 본건의 대지권으로 이용중인 토지는 세장형의 토지입니다. 대로 및 소로 등과 접하고 있습니다. 본건의 대지권으로 이용중인 토지 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시),
본건은 경남 창원시 성산구 상남동에 소재한 "창원코아" 지하1층 112-2호와 그 부지로서 주위는 업무시설 및 위락시설 등으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다. 본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다. 기호 1. 철골
대항력 있는 임차인 있을 수 있음. 공부상 위락시설(유흥음식점)으로 장기간 영업중단(골드노래주점) 상태임. 현황조사 당시(2024.6.25.) 관리비가 약 27,568,970원이 미납인 것으로 조사됨(입찰 전 관리사무소에 관리비 확인 요함).
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2016-05-16 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 600,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 전부 | 전입: 2016-05-16 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 600,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 1,000만원 월: 1,200,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2017-09-27 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2017-11-03 | 근저당권 | 중OO | 84,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2021-12-17 | 가압류 | 창OO | 13,820,820원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-06-05 | 임의경매 | 중OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
대항력 있는 임차인 있을 수 있음. 공부상 위락시설(유흥음식점)으로 장기간 영업중단(골드노래주점) 상태임. 현황조사 당시(2024.6.25.) 관리비가 약 27,568,970원이 미납인 것으로 조사됨(입찰 전 관리사무소에 관리비 확인 요함).
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 창원시 성산구 상남로 71 (상남동) | 대지면적 | 2,946㎡ (891.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 136.74㎡ (41.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 4.6% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철골철근콘크리트조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원시 관할 등기소 (창원지방법원 밀양지원) | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 (상남면 예림리) 등기국(과) | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 창원시세무서 | 창원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 성산구 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 창원시 성산구 상남로 71 (상남동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 6,600만원 | 1억 3,612만원 | 82% | 6.2명 | 1억 3,612만원 |
| 최근 3개월 | 1억 6,600만원 | 1억 3,446만원 | 81% | 5.8명 | 1억 3,446만원 |
| 최근 6개월 | 1억 6,600만원 | 1억 3,280만원 | 80% | 5.4명 | 1억 3,280만원 |
| 최근 12개월 | 1억 6,600만원 | 1억 3,114만원 | 79% | 5.1명 | 1억 3,114만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 97.5%입니다.
유찰 횟수가 12회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 204만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,009만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 265만원
- 필요 현금(실투자)
- 981만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 308만원
- 필요 현금(실투자)
- 971만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 4장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 97.5% 하락, 유찰 12회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 97.5%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 12회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경506 | 근린상가 | 경상남도 창원시 성산구 마디미로38번길 11 (상남동) | 2026.10.06 | 2억 1,800만원 | 5,920만원 | 27.2% | 매각 |
| 2025타경506 | 근린상가 | 경상남도 창원시 성산구 마디미로38번길 11 (상남동) | 2026.09.01 | 7,200만원 | 3,016만원 | 41.9% | 매각 |
| 2024타경107159 | 근린상가 | 경상남도 창원시 성산구 상남로 71 (상남동) | 2026.11.11 | 1억 6,600만원 | 591만원 | 3.6% | 진행중 |
| 2025타경12021 | 근린상가 | 경상남도 창원시 성산구 마디미로 57 (상남동) | 2026.08.26 | 11억 5,340만원 | 5억 1,368만원 | 44.5% | 매각 |
| 2024타경115327 | 근린상가 | 경상남도 창원시 성산구 마디미로64번길 1 (상남동) | 2026.09.02 | 26억 6,900만원 | 13억 1,000만원 | 49.1% | 매각 |
| 2025타경11811 | 근린상가 | 경상남도 창원시 성산구 중앙대로 81 (중앙동) | 2026.07.08 | 5억 800만원 | 3억 5,561만원 | 70% | 매각 |
| 2024타경2124 | 근린상가 | 경상남도 창원시 성산구 마디미로21번길 8 (상남동) | 2026.07.08 | 4,000만원 | 218만원 | 5.5% | 매각 |
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