2025타경662
지분매각| 소재지 | 전라남도 순천시 풍덕동 335-26 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | 2025.10.20 | 매각물건 | 환지예정지[본건 토지는 전체 편입면적 1,849㎡(328-3번지 560㎡ 및 본건 토지 1,289㎡) 중 공유지분으로 주차장11로 배정, 편입면적 1,849㎡ 중 권리면적 831㎡ 중 환지면적 986㎡, 과도면적 155㎡(258,796,700원)은 청산시 토지소유주(본건 토지 및 328-3번지)가 지분율에 따라 조합에 납부하여야 할 예정임], 최저매각가격은 권리면적(579.3㎡) 기준임 1. 본건 토지는 순천 풍덕지구 도시개발사업 구역 내에 소 |
| 토지면적 | 1,289㎡ (389.9평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,546,731,000원 | 최저가격 | (56%)866,170,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)154,673,100원 | 청구금액 | 559,955,878원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.04 | (100%)1,546,731,000원 | 변경 |
| 2회 | 2026.06.15 | (100%)1,546,731,000원 | 변경 |
| 3회 | 2026.08.03 | (100%)1,546,731,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.14 | (70%)1,082,712,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.09 | (56%)866,170,000원 | 진행 |
물건 사진 (9장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 순천시 풍덕동 335-26 | 대 | 1,289㎡ (389.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 순천시 풍덕동 335-26 | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | 환지예정지[본건 토지는 전체 편입면적 1,849㎡(328-3번지 560㎡ 및 본건 토지 1,289㎡) 중 공유지분으로 주차장11로 배정, 편입면적 1,849㎡ 중 권리면적 831㎡ 중 환지면적 986㎡, 과도면적 155㎡(258,796,700원)은 청산시 토지소유주(본건 토지 및 328-3번지)가 지분율에 따라 조합에 납부하여야 할 예정임], 최저매각가격은 권리면적(579.3㎡) 기준임 1. 본건 토지는 순천 풍덕지구 도시개발사업 구역 내에 소 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,289㎡ (389.9평) 건물: - | 1,546,731,000원 | |||
본건은 전라남도 순천시 풍덕동 소재‘풍덕지구’내에 위치하며, 주위는 도시개발사업구역, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함. 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 무난시 됨. 환지예정도면상 세장형의 평지로, '주차장'으로 예정되어있음. 기준시점 현재 도시개발사업구역내 토지로 직접 통행이 불가한 상태이며, 환지예정도면상 중로한면임. 일반상업지역(예정)임. -- 본건은 순천 풍덕지구 도시개발사업 환지예정지로 지정된 토지임.
환지예정지[본건 토지는 전체 편입면적 1,849㎡(328-3번지 560㎡ 및 본건 토지 1,289㎡) 중 공유지분으로 주차장11로 배정, 편입면적 1,849㎡ 중 권리면적 831㎡ 중 환지면적 986㎡, 과도면적 155㎡(258,796,700원)은 청산시 토지소유주(본건 토지 및 328-3번지)가 지분율에 따라 조합에 납부하여야 할 예정임], 최저매각가격은 권리면적(579.3㎡) 기준임 1. 본건 토지는 순천 풍덕지구 도시개발사업 구역 내에 소
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 순OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 순천풍덕지구 도시개발사업조합 대항력 없음 | 도시개발사업 대지조성 및 기반시설공사 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 순천풍덕지구 도시개발사업조합 대항력 없음 | 기타 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-04-19 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-10-20 | 경매개시결정(신청채권) | 순OOOOOOOOO | 559,955,878원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
환지예정지[본건 토지는 전체 편입면적 1,849㎡(328-3번지 560㎡ 및 본건 토지 1,289㎡) 중 공유지분으로 주차장11로 배정, 편입면적 1,849㎡ 중 권리면적 831㎡ 중 환지면적 986㎡, 과도면적 155㎡(258,796,700원)은 청산시 토지소유주(본건 토지 및 328-3번지)가 지분율에 따라 조합에 납부하여야 할 예정임], 최저매각가격은 권리면적(579.3㎡) 기준임 1. 본건 토지는 순천 풍덕지구 도시개발사업 구역 내에 소
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 순천시 풍덕동 335-26 | 대지면적 | 1,289㎡ (389.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 순천시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 순천시세무서 | 순천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 풍덕동 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 순천시 풍덕동 335-26 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 15억 4,673만원 | 12억 6,831만원 | 82% | 6.2명 | 12억 6,831만원 |
| 최근 3개월 | 15억 4,673만원 | 12억 5,285만원 | 81% | 5.8명 | 12억 5,285만원 |
| 최근 6개월 | 15억 4,673만원 | 12억 3,738만원 | 80% | 5.4명 | 12억 3,738만원 |
| 최근 12개월 | 15억 4,673만원 | 12억 2,191만원 | 79% | 5.1명 | 12억 2,191만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 38점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4억 3,308만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 5,061만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5억 6,127만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 9,247만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6억 5,309만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 7,071만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 8장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 44.0% 하락, 유찰 0회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경664 | 토지·임야 | 전라남도 순천시 풍덕동 336-9 | 2026.07.06 | 3억 3,014만원 | 1억 8,858만원 | 57.1% | 매각 |
| 2025타경51238 | 토지·임야 | 전라남도 순천시 풍덕동 324-4 | 2026.08.03 | 127억 4,383만원 | 138억 3,300만원 | 108.5% | 매각 |
| 2025타경446 | 토지·임야 | 전라남도 순천시 덕월동 405-1 | 2026.09.07 | 1,303만원 | 381만원 | 29.3% | 매각 |
| 2025타경446 | 토지·임야 | 전라남도 순천시 덕월동 381-4 | 2026.09.07 | 6,752만원 | 1,981만원 | 29.3% | 매각 |
| 2025타경52035 | 토지·임야 | 전라남도 순천시 해룡면 대안리 162 | 2026.10.26 | 1억 2,151만원 | 5,616만원 | 46.2% | 매각 |
| 2025타경51953 | 토지·임야 | 전라남도 순천시 남제길 41 (남정동) | 2026.11.09 | 1,265만원 | 708만원 | 56% | 진행중 |
| 2025타경51177 | 토지·임야 | 전라남도 순천시 대룡동 758 | 2026.09.07 | 8,760만원 | 1,310만원 | 15% | 매각 |
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