2026타경5
제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 진주시 창렬로 210 (상봉동) [도로명] 경상남도 진주시 창렬로 210 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | 2026.01.12 | 매각물건 | -일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ)매각 포함. -토지 남서측 일부 현황도로로 이용중 -건물옥상 계단실등 건물가격에 포함. -건물 지하층 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ)은 위반건축물 시정이 완료된 것으로 건축물대장상에 등재되어 있음. -임차인 대항력 주의 |
| 토지면적 | 250㎡ (75.6평) | 건물면적 | 13㎡ (3.9평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 김OO |
| 감정가격 | 877,714,800원 | 최저가격 | (100%)877,714,800원 | 채무자 | 김OO |
| 입찰보증금 | (10%)87,771,480원 | 청구금액 | 302,644,518원 | 채권자 | 진OOOOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.07.27 | (100%)877,714,800원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 진주시 창렬로 210 (상봉동) | 대 (제2종일반주거지역) | 250㎡ (75.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 627,800원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 진주시 창렬로 210 (상봉동) (경상남도 진주시 창렬로 210) | 철근콘크리트구조 · (단독주택) | 13㎡ (3.9평) | 일괄평가 (대장연면적 408.52㎡) | -일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ)매각 포함. -토지 남서측 일부 현황도로로 이용중 -건물옥상 계단실등 건물가격에 포함. -건물 지하층 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ)은 위반건축물 시정이 완료된 것으로 건축물대장상에 등재되어 있음. -임차인 대항력 주의 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 250㎡ (75.6평) 건물: 13㎡ (3.9평) | 877,714,800원 | |||
본건은 경상남도 진주시 상봉동 소재 진주고등학교 서측에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 학교 등으로 등으로 형성됨. 본건 인근의 일반적인 교통사정은 보통임. 평지의 부정형 토지로 단독주택 건부지로 이용 중임. 북측 및 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로가 소재함. 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역(상봉동동 지구단위계획구역), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진주여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진주중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> - - 1: 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조 기
-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ)매각 포함. -토지 남서측 일부 현황도로로 이용중 -건물옥상 계단실등 건물가격에 포함. -건물 지하층 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ)은 위반건축물 시정이 완료된 것으로 건축물대장상에 등재되어 있음. -임차인 대항력 주의
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2016-12-13 | 근저당권 | 진OOOOOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2026-01-12 | 경매개시결정(신청채권) | 진OOOOOOOOO | 302,644,518원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ)매각 포함. -토지 남서측 일부 현황도로로 이용중 -건물옥상 계단실등 건물가격에 포함. -건물 지하층 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ)은 위반건축물 시정이 완료된 것으로 건축물대장상에 등재되어 있음. -임차인 대항력 주의
당사자 내역
| 채권자 | 진OOOOOOOOO | 채무자 | 김OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 진주시 창렬로 210 (상봉동) | 대지면적 | 250㎡ (75.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 408.52㎡ (123.6평) | 건축면적 | 131.84㎡ (39.9평) | 건폐율 / 용적률 | 52.7% / 163.4% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2015-07-15 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 진주시 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 진주시세무서 | 진주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 창렬로 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 진주시 창렬로 210 (상봉동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8억 7,771만원 | 7억 1,972만원 | 82% | 6.2명 | 7억 1,972만원 |
| 최근 3개월 | 8억 7,771만원 | 7억 1,094만원 | 81% | 5.8명 | 7억 1,094만원 |
| 최근 6개월 | 8억 7,771만원 | 7억 217만원 | 80% | 5.4명 | 7억 217만원 |
| 최근 12개월 | 8억 7,771만원 | 6억 9,339만원 | 79% | 5.1명 | 6억 9,339만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 43점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4억 3,885만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 5,651만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5억 6,875만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 9,760만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6억 6,179만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 7,555만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 0회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1093 | 단독·다가구 | [집합건물 철근콘크리트구조 공동주택(다세대주택) 10.9286㎡] | 2026.06.30 | 7,400만원 | 2,223만원 | 30% | 진행중 |
| 2024타경33206 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 용현면 사천대로 969-5 | 2025.10.27 | 1억 3,344만원 | 5,655만원 | 42.4% | 매각 |
| 2025타경30695 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 용현면 사천대로 923-16 | 2026.08.24 | 8,840만원 | 3,310만원 | 37.4% | 매각 |
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