2025타경695
유찰 2회제시외건물포함2026.11.09 (제101호법정)||
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| 소재지 | 경상남도 진주시 문산읍 624-3 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각. -제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각포함. -목록[1] 감정서에 의하면 토지 남서측 일부 '타인점유' 및 현황 '구거'상태인바, 이를 감안하여 평가함. -목록[1] 지상 정OO(석류나무), 블록축대, 대문 및 담장, 목록[2] 계단, 석재데크(하단부 창고 포함) 등은 각 감정가에 포함하여 평가함. -인접필지와 정확한 위치 경계확정은 측량 요함. |
| 토지면적 | 359㎡ (108.6평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 172,507,000원 | 최저가격 | (24%)41,419,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)4,141,900원 | 낙찰가격 | 89,660,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.01 | (49%)84,529,000원 | 매각 |
| 4회 | 2026.08.24 | (49%)84,529,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.28 | (34%)59,170,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.09 | (24%)41,419,000원 | 진행 |
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물건 사진 (32장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 진주시 문산읍 624-3 | 대 (계획관리지역) | 359㎡ (108.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 111,500원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 진주시 문산읍 624-3 | 벽돌구조 | - | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각. -제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각포함. -목록[1] 감정서에 의하면 토지 남서측 일부 '타인점유' 및 현황 '구거'상태인바, 이를 감안하여 평가함. -목록[1] 지상 정OO(석류나무), 블록축대, 대문 및 담장, 목록[2] 계단, 석재데크(하단부 창고 포함) 등은 각 감정가에 포함하여 평가함. -인접필지와 정확한 위치 경계확정은 측량 요함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 359㎡ (108.6평) 건물: - | 172,507,000원 | |||
[참고사항]
-일괄매각. -제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각포함. -목록[1] 감정서에 의하면 토지 남서측 일부 '타인점유' 및 현황 '구거'상태인바, 이를 감안하여 평가함. -목록[1] 지상 정OO(석류나무), 블록축대, 대문 및 담장, 목록[2] 계단, 석재데크(하단부 창고 포함) 등은 각 감정가에 포함하여 평가함. -인접필지와 정확한 위치 경계확정은 측량 요함.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2023-10-27|배당요구종기일 : 2025.08.04
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 기OO 대항력 없음 | 기타사항 * 채무자와 전화통화함. | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2023-10-27|청구/채권금액 : 원문 기준 확인
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2000-05-10 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-10-27 | 근저당권 | (OOOOOOOO | 84,500,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-05-08 | 임의경매 | (OOOOOOOOO | - | 소멸 | - |
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주의사항 및 매각조건
-일괄매각. -제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각포함. -목록[1] 감정서에 의하면 토지 남서측 일부 '타인점유' 및 현황 '구거'상태인바, 이를 감안하여 평가함. -목록[1] 지상 정OO(석류나무), 블록축대, 대문 및 담장, 목록[2] 계단, 석재데크(하단부 창고 포함) 등은 각 감정가에 포함하여 평가함. -인접필지와 정확한 위치 경계확정은 측량 요함.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 진주시 문산읍 624-3 | 대지면적 | 359㎡ (108.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 79.26㎡ (24.0평) | 건축면적 | 79.26㎡ (24.0평) | 건폐율 / 용적률 | 22.1% / 22.1% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 2000-10-05 |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 진주시 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 진주시세무서 | 진주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 문산읍 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 진주시 문산읍 624-3 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 7,250만원 | 1억 4,145만원 | 82% | 6.2명 | 1억 4,145만원 |
| 최근 3개월 | 1억 7,250만원 | 1억 3,973만원 | 81% | 5.8명 | 1억 3,973만원 |
| 최근 6개월 | 1억 7,250만원 | 1억 3,800만원 | 80% | 5.4명 | 1억 3,800만원 |
| 최근 12개월 | 1억 7,250만원 | 1억 3,628만원 | 79% | 5.1명 | 1억 3,628만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
9,233만원
최저매각가 대비 +780만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수21.2점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수69.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수56.93점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 28점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
4,141만원
- 예상 대출액
- 2,070만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,916만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
4,473만원
- 예상 대출액
- 2,683만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,638만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
4,804만원
- 예상 대출액
- 3,122만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,534만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 48장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 59.97%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경695 | 단독·다가구 | 경상남도 진주시 문산읍 동부로781번길 45-6 | 2026.11.09 | 1억 7,250만원 | 8,966만원 | 52% | 매각 |
| 2025타경30765 | 단독·다가구 | 경상남도 진주시 문산읍 동부로597번길 18-4 | 2026.08.03 | 10억 5,230만원 | 5억 5,000만원 | 52.3% | 매각 |
| 2025타경30765 | 단독·다가구 | 경상남도 진주시 문산읍 동부로597번길 18-2 | 2026.08.03 | 10억 4,578만원 | 5억 5,127만원 | 52.7% | 매각 |
| 2025타경30675 | 단독·다가구 | 경상남도 진주시 문산읍 소문길31번길 11-1 | 2026.09.28 | 1억 7,839만원 | 3,789만원 | 21.2% | 매각 |
| 2023타경4546 | 단독·다가구 | 경상남도 진주시 문산읍 월아산로 1162 | 2026.09.07 | 17억 4,854만원 | 24억 3,595만원 | 139.3% | 매각 |
| 2025타경577 | 단독·다가구 | 경상남도 진주시 금산면 달음산로 21-9 | 2026.05.04 | 5억 8,631만원 | 3억 1,201만원 | 53.2% | 매각 |
| 2025타경30820 | 단독·다가구 | 경상남도 진주시 진성면 진의로257번길 13 | 2026.06.01 | 9,176만원 | 4,500만원 | 49% | 매각 |
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