2025타경54938
유찰 2회지분매각토지별도등기2026.10.27 (광교 신청사 제101호 법정)||
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| 소재지 | 경기도 화성시 만세구 남양읍 남양중앙로 243-10 [도로명] 경기도 화성시 남양중앙로 243-10 (스카이빌) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지에 관하여 별도등기 있음(토지의 근저당권자와 신청채권자가 동일함) |
| 토지면적 | 403㎡ (121.9평)토지별도등기있음 | 건물면적 | 71.54㎡ (21.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 288,000,000원 | 최저가격 | (49%)141,120,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)14,112,000원 | 낙찰가격 | 160,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.21 | (100%)288,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.27 | (70%)201,600,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.03 | (49%)141,120,000원 | 매각 |
| 4회 | 2026.10.27 | (49%)141,120,000원 | 진행 |
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물건 사진 (24장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 화성시 만세구 남양읍 남양중앙로 243-10 | 대 (준주거지역) | 403㎡ (121.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,594,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 화성시 만세구 남양읍 남양중앙로 243-10 (경기도 화성시 남양중앙로 243-10 (스카이빌)) | 철근콘크리트구조 | 71.54㎡ (21.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 토지에 관하여 별도등기 있음(토지의 근저당권자와 신청채권자가 동일함) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 403㎡ (121.9평) 건물: 71.54㎡ (21.6평) | 288,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 5층 건 내 제2층 제201호 외 11개호 (건물전체호, 총 12개호)로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인트칠 마감 등 창호 : 하이샷시 창호 등임. 오피스텔로 이용중 임. 기본적인 급배수, 위생, 엘레베이터, 난방(도시가스) 설비 등 되어 있음. 본건 소재 토지는 정방형의 평지이며, 오피스텔 건부지로 이용 중임. 본건 소재하는 건물 기준 남서측, 남동측으로 노폭 약 13미터 내외 도로에 각각 접하여 있음. 남양리 2278-8 :준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 '남양고등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임. 본건 물건까지의 차량출입이 가능하며, 남동측 인근 '남양중앙로' 노변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통임.
[참고사항]
토지에 관하여 별도등기 있음(토지의 근저당권자와 신청채권자가 동일함)
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2023-03-23|배당요구종기일 : 2025.05.22
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-02-29 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-03-18 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-03-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| QUAN YINGLAN 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-04-05 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 없음 | 402호 | 전입: 2024-04-05 확정: 2024-04-08 배당: 2025-03-26 | 보: 2,000만원 월: 900,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO(ZHENG LONGYUN) 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-04-30 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 900,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| XUE BING 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-04-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 백OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-06-10 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-06-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-07-08 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 손OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-08-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-09-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-02-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 여OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-02-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (14건) | - | 보: 4,000만원 월: 1,800,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
토지별도등기 있음말소기준권리 : 건물: 2023.3.23. 근저당 토지: 2022.5.4. 근저당|청구/채권금액 : 1,894,218,314원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-03-23 | 소유권 | (OOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-03-23 | 근저당권 | (OOOOOOOOOO | 1,092,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-03-23 | 근저당권 | (OOOOOOOOOO | 1,152,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2023-12-21 | 근저당권 | 김OO | 360,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-11-12 | 근저당권 | 박OO | 1,000,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-02-25 | 가압류 | 박OO | 21,500,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-03-07 | 임의경매 | 단OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
토지에 관하여 별도등기 있음(토지의 근저당권자와 신청채권자가 동일함)
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 화성시 만세구 남양읍 남양중앙로 243-10 | 대지면적 | 403㎡ (121.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 71.54㎡ (21.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 17.8% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 화성시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 화성시세무서 | 화성시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 만세구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 화성시 만세구 남양읍 남양중앙로 243-10 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 8,800만원 | 2억 3,616만원 | 82% | 6.2명 | 2억 3,616만원 |
| 최근 3개월 | 2억 8,800만원 | 2억 3,328만원 | 81% | 5.8명 | 2억 3,328만원 |
| 최근 6개월 | 2억 8,800만원 | 2억 3,040만원 | 80% | 5.4명 | 2억 3,040만원 |
| 최근 12개월 | 2억 8,800만원 | 2억 2,752만원 | 79% | 5.1명 | 2억 2,752만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 2,854만원
최저매각가 대비 +-
예상 최저가 대비 낙찰가율
91.1%
오피스텔 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수20.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수72.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수57.555점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 40점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 14건 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 4,112만원
- 예상 대출액
- 7,056만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,011만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 5,240만원
- 예상 대출액
- 9,144만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,064만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 6,369만원
- 예상 대출액
- 1억 640만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,709만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 14건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 24장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 14건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 58.26%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경54938 | 오피스텔 | 경기도 화성시 만세구 남양읍 남양중앙로 243-10 | 2026.09.16 | 2억 8,900만원 | 1억 7,000만원 | 58.8% | 매각 |
| 2025타경54938 | 오피스텔 | 경기도 화성시 만세구 남양읍 남양중앙로 243-10 | 2026.07.03 | 2억 8,900만원 | 1억 4,711만원 | 50.9% | 매각 |
| 2025타경52976 | 오피스텔 | 경기도 화성시 남양읍 남양시장로 79, 4층401호 (주식회사픽앤츄코리아)구) 경기도 화성시 남양읍 남양리 1237 | 2026.01.09 | 6,400만원 | 5,280만원 | 82.5% | 매각 |
| 2025타경52976 | 오피스텔 | 경기도 화성시 만세구 남양읍 남양시장로 79 | 2026.04.22 | 6,400만원 | 3,712만원 | 58% | 매각 |
| 2024타경4604 | 오피스텔 | 경기도 화성시 남양읍 2002 대광파인밸리 | 2026.08.05 | 3억 4,300만원 | 1억 5,810만원 | 46.1% | 매각 |
| 2024타경4604 | 오피스텔 | 경기도 화성시 남양읍 2002 대광파인밸리 | 2026.06.22 | 2억 4,000만원 | 1억 2,780만원 | 53.3% | 진행중 |
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