관련물건번호 (1건)

2025타경101210

제시외건물포함

매각기일:2026.11.10 (104호 입찰법정)|담당계:안양지원 경매1계 (031) 8086-1281(1층 민사신청과내))|배당종기일:2025.09.22

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소재지	경기도 안양시 동안구 경수대로544번길 7-9 (호계동) [도로명] 경기도 안양시 동안구 경수대로544번길 7-9			경매구분	부동산강제경매
물건종류	다가구주택	접수/개시결정	2025.07.14	매각물건	1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 감정서에 의하면 추가 제시외 건물 소재할 가능성이 있으며, 기준시점(2025.07.16.) 현재 건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있음
토지면적	0	건물면적	11.28㎡ (3.4평) (제시외 건물 포함)	소유자	김OO
감정가격	1,522,158,540원	최저가격	(80%)1,217,727,000원	채무자	김OO
입찰보증금	(10%)121,772,700원	청구금액	130,614,100원	채권자	김OO

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입찰 진행 내용

입찰진행

회차	매각기일	최저매각가격 (율)	결과
2회	2026.11.10	(80%)1,217,727,000원	03

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물건 사진 (0장)

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매각 물건 현황

감정기관 : (주)OOOOOOOO(OOOO) OOO / 가격시점 : 2025.07.14

목록	소재지 · 지번	용도 · 구조 · 내역	면적	감정가 · 단가	비고
토지 1	경기도 안양시 동안구 경수대로544번길 7-9 (호계동)	대	-	토지·건물 일괄평가	매각포함
건물 2	경기도 안양시 동안구 경수대로544번길 7-9 (호계동) (경기도 안양시 동안구 경수대로544번길 7-9)	철근콘크리트조 · 지상4층	11.28㎡ (3.4평)	토지·건물 일괄평가	1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 감정서에 의하면 추가 제시외 건물 소재할 가능성이 있으며, 기준시점(2025.07.16.) 현재 건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있음
총 감정가격 합계			토지: - 건물: 11.28㎡ (3.4평)	1,522,158,540원

[공부와의 차이]

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 규모 : 지상4층 외벽 : 돌붙임, 드라이비트 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 샤시창호 마감 등임. 사용승인일 : 2003.

[현황 · 위치 및 주변환경]

대상물건은 경기도 안양시 호계동 소재 '호계1동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 인근은 다가구주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 대상물건까지 차량접근이 가능하며, 인근 및 원거리에 버스정류장 및 전철역(1호선, 4호선 금정역) 등이 소재하고 있습니다. 정방형 평지로서 주거용 건부지로 이용중입니다. 대상물건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접합니다. 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다. 후첨 '건물개황도'참고 바랍니다(ㄱ)~ㅂ)) - - 구조 :

[참고사항]

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 감정서에 의하면 추가 제시외 건물 소재할 가능성이 있으며, 기준시점(2025.07.16.) 현재 건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있음

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임차인 현황

말소기준일(소액) : 2002-12-21|배당요구종기일 : 2025.09.22

임차인 / 대항력	점유부분 / 기간	전입 / 확정 / 배당	보증금 / 차임	권리분석	비고
이OO 대항력 없음	미상	전입: 2016-03-07 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
박OO 대항력 없음	미상	전입: 2019-11-25 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
염OO 대항력 없음	미상	전입: 2020-10-15 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
김OO 대항력 없음	미상	전입: 2021-06-30 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
최OO 대항력 없음	미상	전입: 2022-05-30 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
박OO 대항력 없음	미상	전입: 2022-08-02 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
오OO 대항력 없음	미상	전입: 2023-04-18 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
김OO 대항력 없음	미상	전입: 2023-05-04 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
하OO 대항력 없음	미상	전입: 2023-05-18 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
계 (9건)	-		보: 0원	인수총액 0원	-

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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : 1) 토지: 2002.12.21. 근저당권 2) 건물: 2004.01.16. 근저당권|청구/채권금액 : 130,614,100원

순번	접수일자	등기목적 / 권리종류	권리자 (채권자)	채권금액	소멸여부	비고
1	2002-12-21	근저당권	과OOOOOOO	-	말소	말소기준권리 (최선순위)
2	2004-01-16	근저당권	과OOOOOOO	-	말소	말소기준 후보 권리
3	2025-07-14	경매개시결정(신청채권)	김OO	130,614,100원	소멸	경매신청 채권청구액

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주의사항 및 매각조건

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당사자 내역

채권자	김OO	채무자	김OO
소유자	김OO	관련사건	대법원 나의사건검색 ↗

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국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗

매매 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

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체납 내역 (관리비 등)

조사일자	체납금액	비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사	체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)	공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수

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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치	경기도 안양시 동안구 경수대로544번길 7-9 (호계동)			대지면적	-
연면적	11.28㎡ (3.4평)	건축면적	-	건폐율 / 용적률	- / -
주용도	다가구주택	주구조 / 층수	철근콘크리트조 · 지상 4층	사용승인일자	-

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관할 행정기관 안내

기관구분	기관명	소재지 주소	대표전화	관할구역/바로가기
등기소	안양시 관할 등기소 (안양지원)	안양지원 경매집행관실 등기국(과)	법원 안내 대표전화	홈페이지 ↗
지방국세청	중부/인천지방국세청	경기도 지방국세청 청사	국번없이 126	홈페이지 ↗
관할세무서	안양시세무서	안양시 관내 세무서	국번없이 126 (국세상담센터)	홈페이지 ↗
행정복지센터	동안구 행정복지센터(주민센터)	경기도 안양시 동안구 경수대로544번길 7-9 (호계동)	관할 시·군·구 대표전화	홈페이지 ↗

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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간	평균감정가	평균매각가	평균매각가율	평균입찰자수	예상매각가 (추정)
최근 1개월	15억 2,215만원	12억 4,817만원	82%	6.2명	12억 4,817만원
최근 3개월	15억 2,215만원	12억 3,294만원	81%	5.8명	12억 3,294만원
최근 6개월	15억 2,215만원	12억 1,772만원	80%	5.4명	12억 1,772만원
최근 12개월	15억 2,215만원	12억 250만원	79%	5.1명	12억 250만원

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표

R3중점 확인 필요

위험도 점수: 61점 / 100점

가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.

핵심 주의 요인 (4건)

입찰 전 우선 소명 대상

등기 요약 부족주의

등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

임차·점유 정보 확인 필요주의

임차인 또는 점유 관련 데이터가 9건 있습니다.

원문 문서 부족확인

연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.

사진 자료 부족확인

연결된 사진 자료가 없습니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금

보수 시나리오

12억 1,772만원

예상 대출액: 6억 886만원
필요 현금(실투자): 6억 3,025만원
가정 조건: LTV 50%

기준 시나리오 (권장)

13억 1,514만원

예상 대출액: 7억 8,908만원
필요 현금(실투자): 5억 4,852만원
가정 조건: LTV 60%

공격 시나리오

14억 1,256만원

예상 대출액: 9억 1,816만원
필요 현금(실투자): 5억 1,793만원
가정 조건: LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트

권리확인 필요

등기 요약 0건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유확인 필요

임차·점유 데이터 9건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문확인 필요

연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장확인 필요

사진 0장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격준비 완료

감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 0회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토

가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.

원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)

전문가 검토 권장

1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 9건 있습니다.
3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
4
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석

인근 매각표본 5건 분석

평균 낙찰가율 95.05%

최고 131.3% · 최저 57.9%

100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (5건)

최근 매각 일자순

사건번호	물건용도	소재지	매각일자	감정가	낙찰가	낙찰가율	결과
2025타경52024	단독·다가구	서울특별시 은평구 증산로17가길 7 (신사동)	2026.11.03	1억 6,600만원	1억 4,199만원	85.5%	매각
2025타경103371	단독·다가구	서울특별시 관악구 서원1길 32 (신림동, 태경빌)	2026.10.20	3억 5,200만원	3억 7,500만원	106.5%	매각
2025타경103028	단독·다가구	서울특별시 관악구 법원단지22길 11 (신림동, 현대빌라)	2026.10.14	2억 300만원	1억 9,066만원	93.9%	매각
2026타경100814	단독·다가구	(상도동,리안아트)	2026.10.13	3억 200만원	3억 9,650만원	131.3%	매각
2024타경570012	다세대·연립	인천광역시 미추홀구 수봉로83번길 00035-00000	2026.09.10	1억 3,000만원	7,533만원	57.9%	매각