2024타경57637
유찰 14회지분매각| 소재지 | 전남광주통합특별시 순천시 비봉2길 22 (조례동, 시대아파트) [도로명] 전라남도 순천시 비봉2길 22 (조례동,시대아파트) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | 2024.07.31 | 매각물건 | - 특별매각조건결정 있음 - 주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인인 서울보증보험 주식회사가 매각시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 조건부 임대인의 지위승계에 대한 이의제기 확약서가 제출됨 |
| 토지면적 | 48,952㎡ (14808.0평) | 건물면적 | 37.39㎡ (11.3평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 62,000,000원 | 최저가격 | (70%)43,400,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)4,340,000원 | 청구금액 | 48,907,392원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 13회 | 2026.07.27 | (6%)3,729,000원 | 유찰 |
| 14회 | 2026.09.07 | (5%)2,983,000원 | 변경 |
| 15회 | 2026.09.07 | (100%)62,000,000원 | 유찰 |
| 16회 | 2026.11.02 | (70%)43,400,000원 | 진행 |
물건 사진 (12장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 순천시 비봉2길 22 (조례동, 시대아파트) | 대 (제2종일반주거지역) | 48,952㎡ (14808.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 788,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 순천시 비봉2길 22 (조례동, 시대아파트) (전라남도 순천시 비봉2길 22 (조례동,시대아파트)) | 콘크리트조 | 37.39㎡ (11.3평) | 토지·건물 일괄평가 | - 특별매각조건결정 있음 - 주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인인 서울보증보험 주식회사가 매각시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 조건부 임대인의 지위승계에 대한 이의제기 확약서가 제출됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 48,952㎡ (14808.0평) 건물: 37.39㎡ (11.3평) | 62,000,000원 | |||
철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상19층 건물(제102동) 중 제1층 제102호로서, 사용승인일 : 1992.11.25. 외 벽 : 시멘트 모르타르 위페인팅 등 마감, 창 호 : 새시창호임. 아파트임. 일반적인 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 소화전설비, 주차장설비 등이 구비되어있음. 대지권의 대상이 되는 본건 토지는 완경사 지대내 자체지반 대체로 계단식으로 평탄하게 조 성된 부정형의 5필지 일단의 아파트 건부지임. 단지내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음. 기호(1) : 자연녹지지역, 제2종일반
본건은 전라남도 순천시 조례동 소재 "왕운초등학교" 서측 인근에 위치한 공동주택단지내 단위세대(시대아파트 제102동 제1층 제102호)로, 주위는 아파트단지, 단독주택, 점포 및 상 가 등이 소재하는 주택지대이며, 제반 주위환경은 보통시 됨. 본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 시내버스 정류장 등이 입지하여 제반 교통상황은 보통시 됨. 본건은
- 특별매각조건결정 있음 - 주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인인 서울보증보험 주식회사가 매각시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 조건부 임대인의 지위승계에 대한 이의제기 확약서가 제출됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한OO 대항력 없음 | 전부 | 전입: 2022-02-16 확정: 2019-08-28 배당: - | 보: 4,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 4,800만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2022-09-06 | 임차권설정 | 한OO | 48,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2024-07-24 | 강제경매 | 서OO | - | 소멸기준 | - |
| 1 | - | 소유권 | 안OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
- 특별매각조건결정 있음 - 주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인인 서울보증보험 주식회사가 매각시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 조건부 임대인의 지위승계에 대한 이의제기 확약서가 제출됨
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 순천시 비봉2길 22 (조례동, 시대아파트) | 대지면적 | 48,952㎡ (14808.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 37.39㎡ (11.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.1% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 콘크리트조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 순천시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 순천시세무서 | 순천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 비봉2길 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 순천시 비봉2길 22 (조례동, 시대아파트) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6,200만원 | 5,084만원 | 82% | 6.2명 | 5,084만원 |
| 최근 3개월 | 6,200만원 | 5,022만원 | 81% | 5.8명 | 5,022만원 |
| 최근 6개월 | 6,200만원 | 4,960만원 | 80% | 5.4명 | 4,960만원 |
| 최근 12개월 | 6,200만원 | 4,898만원 | 79% | 5.1명 | 4,898만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 26점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
유찰 횟수가 14회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,170만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,017만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,812만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,726만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3,272만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,617만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 12장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 14회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 14회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
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