2025타경52058
유찰 4회지분매각2026.11.23 (제3별관 1층 제5호법정)||
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| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 [도로명] 경기도 성남시 중원구 도촌로8번길 33 (도촌동,으뜸이레가) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 742.2㎡ (224.5평) | 건물면적 | 48.33㎡ (14.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 268,000,000원 | 최저가격 | (70%)187,600,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)18,760,000원 | 청구금액 | 320,897,748원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.08.10 | (34%)91,924,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.14 | (24%)64,347,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.10.19 | (100%)268,000,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.23 | (70%)187,600,000원 | 진행 |
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물건 사진 (19장)
사진 01
사진 02
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사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 | 대 | 742.2㎡ (224.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 (경기도 성남시 중원구 도촌로8번길 33 (도촌동,으뜸이레가)) | 철근콘크리트구조 · 지상7층 | 48.33㎡ (14.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 742.2㎡ (224.5평) 건물: 48.33㎡ (14.6평) | 268,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 평지붕 7층건 내 3층 307호로서, 외벽: 외장석재마감, 드라이비트마감 등 내벽: 벽지마감 등 창호: 하이샷시 이중창호 업무시설(오피스텔) 위생설비, 급배수 및 급탕설비, 난방설비, 엘리베이터, 소방설비, 기계식주차장 등 되어 있음. 대체로 평탄한 사다리형의 토지이고 근린생활시설 및 오피스텔 건부지임. 서측으로 폭 약 20m, 북측으로 폭 약 12m, 동측으로 폭 약 10m의 도로에 접함. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도촌), 소로1류(폭 10m~12m)접합, 중로1류(폭 20m ~25m)접합, 중로3류(폭 12m~15m)접합, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경기도 성남시 중원구 도촌동 소재 도촌중학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근린 생활시설, 오피스텔, 주상용 건물 등으로 형성되어 있는 지역임. 본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 위치하여 제반 교통상황 무난함. 2019년 2월 21일에 사용승인된
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2024-01-19|배당요구종기일 : 2025.06.25
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국주택금융공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-11-20 확정: 2020-11-10 배당: 2020-11-20 | 보: 2억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한국주택금융공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-11-20 확정: 2020-11-10 배당: 2020-11-20 | 보: 2억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 없음 | 전부 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 2억 8,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 8억 4,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2021. 7. 16. 전세권|청구/채권금액 : 320,897,748원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2020-11-20 | 소유권이전 | (주)케이제이 | 202,011,205원 | 신탁재산의귀속 | 2020.11.20 갑(5) 소유권이전 (주)케이제이 신탁재산의귀속 |
| 1 | 2020-11-20 | 소유권 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2021-07-16 | 전세권설정 | 한국주택금융공사 (서울남부지사) | 280,000,000원 | 존속기간: 2020.11.21 ~ 2022.11.20 범위:건물의전부 | 2021.07.16 을(1) 전세권설정 한국주택금융공사 (서울남부지사) 280,000,000 존속기간: 2020.11.21 ~ 2022.11.20 범위:건물의전부 인수 |
| 1 | 2021-07-16 | 전세권설정 | 한국주택금융공사 (서울남부지사) | 280,000,000원 | 존속기간: 2020.11.21 ~ 2022.11.20 범위:건물의전부 | 2021.07.16 을(1) 전세권설정 한국주택금융공사 (서울남부지사) 280,000,000 존속기간: 2020.11.21 ~ 2022.11.20 범위:건물의전부 인수 |
| 2 | 2021-07-16 | 전세권 | 한OO | 280,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 2 | 2024-01-19 | 가압류 | 인천저축은행외 1명 | 1,000,000,000원 | 말소기준등기 2024카단801333 | 2024.01.19 갑(8) 가압류 인천저축은행외 1명 1,000,000,000 말소기준등기 2024카단801333 소멸 |
| 2 | 2024-01-19 | 가압류 | 인천저축은행외 1명 | 1,000,000,000원 | 말소기준등기 2024카단801333 | 2024.01.19 갑(8) 가압류 인천저축은행외 1명 1,000,000,000 말소기준등기 2024카단801333 소멸 |
| 3 | 2024-01-19 | 가압류 | (OOOOOOOOOOOO | 1,000,000,000원 | 소멸 | - |
| 3 | 2024-12-06 | 압류 | 구리세무서장 | 202,412,069원 | 말소 | 2024.12.06 갑(9) 압류 구리세무서장 소멸 |
| 4 | 2024-12-06 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-04-23 | 강제경매 | 한국주택금융공사 | 320,897,748원 | 2025타경52058 | 2025.04.23 갑(10) 강제경매 한국주택금융공사 청구금액 320,897,748 2025타경52058 소멸 |
| 4 | 2025-04-23 | 강제경매 | 한국주택금융공사 | 320,897,748원 | 2025타경52058 | 2025.04.23 갑(10) 강제경매 한국주택금융공사 청구금액 320,897,748 2025타경52058 소멸 |
| 5 | 2025-04-23 | 강제경매 | 한OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-05-07 | 압류 | 국민건강보험공단 | 2,025,050,711원 | 말소 | 2025.05.07 갑(11) 압류 국민건강보험공단 소멸 |
| 6 | 2025-05-07 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 | 대지면적 | 742.2㎡ (224.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 48.33㎡ (14.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 6.5% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 성남시 관할 등기소 (성남지원) | 성남지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 성남시세무서 | 성남시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 중원구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 6,800만원 | 2억 1,976만원 | 82% | 6.2명 | 2억 1,976만원 |
| 최근 3개월 | 2억 6,800만원 | 2억 1,708만원 | 81% | 5.8명 | 2억 1,708만원 |
| 최근 6개월 | 2억 6,800만원 | 2억 1,440만원 | 80% | 5.4명 | 2억 1,440만원 |
| 최근 12개월 | 2억 6,800만원 | 2억 1,172만원 | 79% | 5.1명 | 2억 1,172만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 7,088만원
최저매각가 대비 +-
예상 최저가 대비 낙찰가율
91.1%
오피스텔 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수14.6점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수74.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수59.74점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 41점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 15건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 8,760만원
- 예상 대출액
- 9,380만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 386만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
2억 260만원
- 예상 대출액
- 1억 2,156만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,127만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
2억 1,761만원
- 예상 대출액
- 1억 4,145만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,655만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 15건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 25장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 15건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 70.69%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경52078 | 오피스텔 | 경기도 성남시 중원구 도촌로8번길 33 (도촌동) | 2026.09.28 | 2억 2,400만원 | 1억 3,462만원 | 60.1% | 매각 |
| 2025타경52052 | 오피스텔 | 경기도 성남시 중원구 도촌로8번길 33 (도촌동) | 2026.09.28 | 2억 7,600만원 | 1억 5,879만원 | 57.5% | 매각 |
| 2025타경52840 | 오피스텔 | 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 6층602호 | 2026.09.07 | 2억 5,100만원 | 2억 2,340만원 | 89% | 매각 |
| 2025타경51998 | 오피스텔 | 경기도 성남시 중원구 도촌로8번길 33 (도촌동) | 2026.07.20 | 2억 2,300만원 | 2억 910만원 | 93.8% | 매각 |
| 2025타경52777 | 오피스텔 | 경기도 성남시 중원구 도촌로8번길 33 (도촌동) | 2026.07.06 | 2억 2,200만원 | 1억 2,800만원 | 57.7% | 매각 |
| 2025타경52123 | 오피스텔 | 경기도 성남시 중원구 도촌로8번길 33 (도촌동) | 2026.07.06 | 2억 1,200만원 | 1억 3,299만원 | 62.7% | 매각 |
| 2025타경51830 | 오피스텔 | 경기도 성남시 중원구 도촌로8번길 33 (도촌동) | 2026.05.04 | 2억 2,300만원 | 2억 910만원 | 93.8% | 매각 |
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