2025타경4599
유찰 4회제시외건물포함| 소재지 | 경기도 포천시 선단동 394-14 [도로명] 경기도 포천시 호국로1025번길 29-2 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 태양광설비(관련 전기시설 및 구조물 포함)1식 포함 1.일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 태양광설비(관련 전기시설 및 구조물 포함)1식 포함 2.현황조사보고서 및 감정평가서에 의하면 목록2.건물은 공부상 1층 주택 2가구, 2층 주택 2가구, 3층 주택 1가구이나 현황 1층 주택 4가구, 2층 주택 4가구, 3층 주택 3가구로 조사됨(일반건축물대장 현황도와 내부구조가 상이할 수 있음) |
| 토지면적 | 305㎡ (92.3평) | 건물면적 | 135.13㎡ (40.9평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 620,912,040원 | 최저가격 | (34%)212,973,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)21,297,300원 | 청구금액 | 25,310,273원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.11.17 | (34%)212,973,000원 | 03 |
물건 사진 (36장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 포천시 선단동 394-14 | 대 (제1종일반주거지역) | 305㎡ (92.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 412,800원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 포천시 선단동 394-14 (경기도 포천시 호국로1025번길 29-2) | 철근콘크리트구조 · (다가구주택) | 135.13㎡ (40.9평) | 일괄평가 (대장연면적 407.26㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 태양광설비(관련 전기시설 및 구조물 포함)1식 포함 1.일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 태양광설비(관련 전기시설 및 구조물 포함)1식 포함 2.현황조사보고서 및 감정평가서에 의하면 목록2.건물은 공부상 1층 주택 2가구, 2층 주택 2가구, 3층 주택 1가구이나 현황 1층 주택 4가구, 2층 주택 4가구, 3층 주택 3가구로 조사됨(일반건축물대장 현황도와 내부구조가 상이할 수 있음) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 305㎡ (92.3평) 건물: 135.13㎡ (40.9평) | 620,912,040원 | |||
철근콘크리트 및 벽돌조 평슬래브지붕 3층
본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "선단교차로" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 임야, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 본건까지 차량접근 가능하고, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통으로 보임. 사다리형의 토지로 주택건부지로 이용 중임. 남측으로 약 4미터의 도로와 접함. 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)). 임대관계는 미상임. 기호(2):
일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 태양광설비(관련 전기시설 및 구조물 포함)1식 포함 1.일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 태양광설비(관련 전기시설 및 구조물 포함)1식 포함 2.현황조사보고서 및 감정평가서에 의하면 목록2.건물은 공부상 1층 주택 2가구, 2층 주택 2가구, 3층 주택 1가구이나 현황 1층 주택 4가구, 2층 주택 4가구, 3층 주택 3가구로 조사됨(일반건축물대장 현황도와 내부구조가 상이할 수 있음)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-02-09 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 25,310,273원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 태양광설비(관련 전기시설 및 구조물 포함)1식 포함 1.일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 태양광설비(관련 전기시설 및 구조물 포함)1식 포함 2.현황조사보고서 및 감정평가서에 의하면 목록2.건물은 공부상 1층 주택 2가구, 2층 주택 2가구, 3층 주택 1가구이나 현황 1층 주택 4가구, 2층 주택 4가구, 3층 주택 3가구로 조사됨(일반건축물대장 현황도와 내부구조가 상이할 수 있음)
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 포천시 선단동 394-14 | 대지면적 | 305㎡ (92.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 407.26㎡ (123.2평) | 건축면적 | 155.18㎡ (46.9평) | 건폐율 / 용적률 | 50.9% / 133.5% |
| 주용도 | 다가구주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 1997-07-12 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 포천시 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 포천시세무서 | 포천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 선단동 행정복지센터(주민센터) | 경기도 포천시 선단동 394-14 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6억 2,091만원 | 5억 914만원 | 82% | 6.2명 | 5억 914만원 |
| 최근 3개월 | 6억 2,091만원 | 5억 293만원 | 81% | 5.8명 | 5억 293만원 |
| 최근 6개월 | 6억 2,091만원 | 4억 9,672만원 | 80% | 5.4명 | 4억 9,672만원 |
| 최근 12개월 | 6억 2,091만원 | 4억 9,052만원 | 79% | 5.1명 | 4억 9,052만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 648만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,682만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 3,800만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 253만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 6,058만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,718만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 1건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 36장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (10건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51215 | 단독·다가구 | 서울특별시 송파구 백제고분로28길 23-5 (삼전동) | 2026.11.16 | 1억 200만원 | 1억 200만원 | 100% | 매각 |
| 2025타경51315 | 단독·다가구 | (구의동,현진빌) | 2026.07.20 | 3억 5,700만원 | 5억원 | 140.1% | 매각 |
| 2024타경68462 | 단독·다가구 | 경기도 수원시 영통구 매탄로65번길 12 (매탄동) | 2026.07.20 | 23억 36만원 | 13억 9,500만원 | 60.6% | 매각 |
| 2024타경69335 | 단독·다가구 | [집합건물 철근콘크리트구조 133.9415㎡] | 2026.07.07 | 12억 6,000만원 | 8억원 | 63.5% | 진행중 |
| 2025타경40507 | 단독·다가구 | 경기도 평택시 오성면 길음2길 14-2 | 2026.07.13 | 7억 792만원 | 2억 3,100만원 | 32.6% | 매각 |
| 2025타경42686 | 단독·다가구 | 경기도 평택시 고덕면 방시천길 46-2 | 2026.09.01 | 4억 17만원 | 1억 9,810만원 | 49.5% | 매각 |
| 2024타경47150 | 단독·다가구 | 경기도 평택시 고덕면 궁2길 28-23 | 2026.06.09 | 17억 1,984만원 | 10억 4,910만원 | 61% | 매각 |
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