2025타경55929
유찰 4회지분매각토지별도등기| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 [도로명] 경기도 화성시 꽃내음1길 19-30 (새솔동,엘-타워) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 대지권 목적인 토지에 별도등기 있음 2. 본건 집합건축물대장(표제부, 갑) 상에는 주용도가 '제2종근린생활시설'로 표기되어 있으나, 집합건축물대장(전유부, 갑) 상에는 '제1종근린생활시설(의원)'으로 표기되어 있음 |
| 토지면적 | 1,186.4㎡ (358.9평)토지별도등기있음 | 건물면적 | 114.99㎡ (34.8평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 485,000,000원 | 최저가격 | (7%)35,294,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,529,400원 | 청구금액 | 2,377,579,140원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.11.02 | (8%)40,823,000원 | 진행 |
| 7회 | 2026.11.02 | (11%)51,059,000원 | 진행 |
| 7회 | 2026.11.02 | (12%)57,059,000원 | 진행 |
| 7회 | 2026.11.02 | (13%)63,765,000원 | 진행 |
물건 사진 (33장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 | 대 | 1,186.4㎡ (358.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 (경기도 화성시 꽃내음1길 19-30 (새솔동,엘-타워)) | 철근콘크리트구조 · 지상9층 | 114.99㎡ (34.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 대지권 목적인 토지에 별도등기 있음 2. 본건 집합건축물대장(표제부, 갑) 상에는 주용도가 '제2종근린생활시설'로 표기되어 있으나, 집합건축물대장(전유부, 갑) 상에는 '제1종근린생활시설(의원)'으로 표기되어 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,186.4㎡ (358.9평) 건물: 114.99㎡ (34.8평) | 485,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상9층 건물 내 제5층 제501호 내지 제507호로서 (사용승인일 : 2020.04.13.) 외벽 : 복합판넬, 페어글라스 및 외장 석재 붙임 마감 등 내벽 : 페인팅 마감 등 창호 : 페어글래스창호 마감 등 본건 기호1 내지 7호 전체가 현재 공실상태임. (종전 365 더즐거운의원 부설 아동발달센터로 이용하였음.) 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 지하주차장시설 등을 갖추고 있음. 대체로 세장형 평지로서 상업업무용건부지(엘-타워 1동
본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 '새솔동 행정복지센터' 북측 인근 상업지대내에 위치하며, 주위는 대단지 아파트, 상가주택, 상업 및 업무시설, 각종 근린생활시설, 공공시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 양호한 편임. 본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.
1. 대지권 목적인 토지에 별도등기 있음 2. 본건 집합건축물대장(표제부, 갑) 상에는 주용도가 '제2종근린생활시설'로 표기되어 있으나, 집합건축물대장(전유부, 갑) 상에는 '제1종근린생활시설(의원)'으로 표기되어 있음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 5층503~506호332.1600㎡ | 전입: 2024-06-26 확정: - 배당: - | 보: 4억원 월: 10,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 / 5층 503~506호 332.1600㎡ | 전입: 2024-06-26 확정: - 배당: - | 보: 4억원 월: 10,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 관련물건번호 ( 7 건) 대항력 없음 | 1 유찰 2 유찰 3 유찰 4 유찰 5 유찰 6 유찰 7 유찰 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 7,123만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 8억 7,123만원 월: 20,000,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
토지별도등기 있음| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-03-12 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-03-12 | 근저당권 | 의OO | 2,700,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-12-21 | 압류 | 화OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2024-01-24 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2024-11-05 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2025-02-24 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-02-24 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-02-24 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 3 | 2025-02-25 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-03-11 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-03-11 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-03-11 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-04-14 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-04-14 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-04-14 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-05-12 | 임의경매 | 의OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-05-12 | 임의경매 | 의OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-05-12 | 임의경매 | 의OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
1. 대지권 목적인 토지에 별도등기 있음 2. 본건 집합건축물대장(표제부, 갑) 상에는 주용도가 '제2종근린생활시설'로 표기되어 있으나, 집합건축물대장(전유부, 갑) 상에는 '제1종근린생활시설(의원)'으로 표기되어 있음
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 | 대지면적 | 1,186.4㎡ (358.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 114.99㎡ (34.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 9.7% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 9층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 화성시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 화성시세무서 | 화성시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 새솔동 행정복지센터(주민센터) | 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 8,500만원 | 3억 9,770만원 | 82% | 6.2명 | 3억 9,770만원 |
| 최근 3개월 | 4억 8,500만원 | 3억 9,285만원 | 81% | 5.8명 | 3억 9,285만원 |
| 최근 6개월 | 4억 8,500만원 | 3억 8,800만원 | 80% | 5.4명 | 3억 8,800만원 |
| 최근 12개월 | 4억 8,500만원 | 3억 8,315만원 | 79% | 5.1명 | 3억 8,315만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 18건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 92.7%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,764만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,603만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,287만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,366만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,661만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,277만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 18건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 37건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 151장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 92.7% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 18건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 92.7%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경52863 | 오피스텔 | 경기도 안산시 상록구 해안로 776 (사동) | 2026.08.25 | 3억 900만원 | 2억 5,000만원 | 80.9% | 매각 |
| 2024타경9180 | 오피스텔 | 경기도 화성시 큰나래2길 51, 1동 1층104호 (새솔동,송산엔젤리움브이5차센트럴에듀파크)구) 경기도 화성시 새솔동 131-1 | 2026.08.11 | 7억 9,200만원 | 2억 7,000만원 | 34.1% | 매각 |
| 2025타경431 | 오피스텔 | 경기도 안산시 단원구 원포공원2로 21 (초지동) | 2026.10.08 | 1억 3,300만원 | 1,095만원 | 8.2% | 매각 |
| 2025타경52679 | 오피스텔 | 경기도 안산시 단원구 원포공원2로 21 (초지동) | 2026.05.28 | 1억 3,000만원 | 9,111만원 | 70.1% | 매각 |
| 2025타경572 | 오피스텔 | 경기도 안산시 단원구 원포공원1로 71 (초지동) | 2026.07.09 | 8,500만원 | 2,915만원 | 34.3% | 매각 |
| 2025타경673 | 오피스텔 | 경기도 안산시 단원구 원포공원1로 71 (초지동) | 2026.04.23 | 7,800만원 | 4,400만원 | 56.4% | 매각 |
| 2025타경506 | 오피스텔 | 경기도 안산시 단원구 산단로 14 (원시동) | 2026.10.01 | 1억 3,800만원 | 7,200만원 | 52.2% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
