2025타경2408
유찰 4회지분매각| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우로58길 47 (망우동) [도로명] (망우동,예원캐슬) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지이용계획확인서상 재정비촉진지구(상봉9존치관리구역)지정으로 관련 사항은 관할 행정관청에 별도확인 요함 |
| 토지면적 | 311.4㎡ (94.2평) | 건물면적 | 38.56㎡ (11.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 252,000,000원 | 최저가격 | (80%)201,600,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)16,128,000원 | 청구금액 | 100,593,722원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.09.01 | (100%)252,000,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.13 | (80%)201,600,000원 | 진행 |
| 4회 | 2026.11.10 | (80%)201,600,000원 | 03 |
| 5회 | 2026.11.10 | (64%)161,280,000원 | 진행 |
물건 사진 (21장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 중랑구 망우로58길 47 (망우동) | 대 (일반상업지역) | 311.4㎡ (94.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,839,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 중랑구 망우로58길 47 (망우동) ((망우동,예원캐슬)) | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 38.56㎡ (11.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 토지이용계획확인서상 재정비촉진지구(상봉9존치관리구역)지정으로 관련 사항은 관할 행정관청에 별도확인 요함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 311.4㎡ (94.2평) 건물: 38.56㎡ (11.7평) | 252,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물내 7층 702호로서, 외벽 : 드라이비트마감 및 외장석재마감 등, 내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등임. 본건은 공부상 도시형생활주택(원룸형)임.(후면 '내부구조도' 참고바람) 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음. 본건 토지는 대체로 사다리형 평지로서 용도복합건물(예원캐슬)의 건부지로 이용중임. 본건 대체로 서측으로 세로수준의 포장도로에 접하고 있음. 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과), 대공방어 협조구역(
본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 망우3동주민센터 북측 인근에 위치하고 있으며 본건 주변에는 접면도로 등에 따라 각종 주거용 건물, 주상용 건물, 상업용 혹은 업무용 건물, 용도복합건물, 공공시설, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 전철역 등이 소재하고 있음.
토지이용계획확인서상 재정비촉진지구(상봉9존치관리구역)지정으로 관련 사항은 관할 행정관청에 별도확인 요함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-03-04 확정: 2023-03-29 배당: 2025-08-27 | 보: 2억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 전부(방2칸) | 전입: 2024-03-04 확정: 2023-03-29 배당: 2025-08-27 | 보: 2억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 기타 / 702호 | 전입: 2024-03-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2024-03-04 확정: 2023-03-29 배당: 2025-08-27 | 보: 2억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 6억원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2012-11-05 | 소유권 | 장OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2017-01-31 | 근저당권 | (OOOOOO | 123,200,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-12-07 | 근저당권 | 이OO | 200,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-01-18 | 가압류 | (OOOOOOOO | 101,861,287원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-10-17 | 가압류 | 삼OO | 51,062,904원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-10-29 | 가압류 | 농OO | 50,102,459원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-11-01 | 가압류 | 롯OO | 78,603,570원 | 소멸 | - |
| 8 | 2024-11-12 | 가압류 | 신OO | 171,000,000원 | 소멸 | - |
| 9 | 2024-12-19 | 가압류 | 신OO | 20,415,228원 | 소멸 | - |
| 10 | 2025-02-24 | 가압류 | (OOOOOOO | 16,346,886원 | 소멸 | - |
| 11 | 2025-05-12 | 가압류 | 서OO | 8,754,022원 | 소멸 | - |
| 12 | 2025-05-22 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 13 | 2025-06-23 | 가압류 | 신OO | 22,579,651원 | 소멸 | - |
| 14 | 2025-07-16 | 임의경매 | 한OO | - | 소멸 | - |
| 15 | 2025-09-08 | 가압류 | 하OO | 83,572,650원 | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
토지이용계획확인서상 재정비촉진지구(상봉9존치관리구역)지정으로 관련 사항은 관할 행정관청에 별도확인 요함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 47 (망우동)
| 단지명 | 47 (망우동) | 총 세대수 | 24세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 12층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 중랑구 망우로58길 47 (망우동) | 대지면적 | 311.4㎡ (94.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 38.56㎡ (11.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 12.4% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2012-08-30 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 중랑구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 중랑구세무서 | 중랑구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 망우로58길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 중랑구 망우로58길 47 (망우동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 5,200만원 | 2억 664만원 | 82% | 6.2명 | 2억 664만원 |
| 최근 3개월 | 2억 5,200만원 | 2억 412만원 | 81% | 5.8명 | 2억 412만원 |
| 최근 6개월 | 2억 5,200만원 | 2억 160만원 | 80% | 5.4명 | 2억 160만원 |
| 최근 12개월 | 2억 5,200만원 | 1억 9,908만원 | 79% | 5.1명 | 1억 9,908만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 71점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 15건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 80만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,101만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 3,063만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,748만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 5,200만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,242만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 15건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 36장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 15건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경11982 | 다세대·연립 | 서울특별시 중랑구 망우로58길 33-5 (망우동) | 2026.08.19 | 3억 2,400만원 | 1억 8,600만원 | 57.4% | 매각 |
| 2025타경13625 | 다세대·연립 | 서울특별시 중랑구 용마산로115가길 8 (망우동, 스마트빌) | 2026.08.19 | 4억 4,400만원 | 3억 4,210만원 | 77% | 매각 |
| 2024타경3831 | 다세대·연립 | 서울특별시 중랑구 상봉로20길 26 (망우동) | 2026.10.27 | 5억 1,500만원 | 3억 6,830만원 | 71.5% | 진행중 |
| 2024타경3831 | 다세대·연립 | 서울특별시 중랑구 상봉로20길 26 (망우동) | 2026.08.19 | 7억 300만원 | 4억 1,936만원 | 59.7% | 매각 |
| 2024타경3831 | 다세대·연립 | 서울특별시 중랑구 상봉로20길 26 (망우동) | 2026.07.14 | 5억 1,500만원 | 3억 6,830만원 | 71.5% | 매각 |
| 2024타경116881 | 다세대·연립 | 서울특별시 중랑구 상봉로18길 28-3 (망우동, 더한울) | 2026.07.14 | 6억 5,000만원 | 5억 2,018만원 | 80% | 매각 |
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