2025타경103119
유찰 8회제시외건물포함지분매각2026.11.10 (제4별관211호법정(2층))||
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| 소재지 | 서울특별시 관악구 은천로 138 (봉천동) [도로명] 서울특별시 관악구 은천로 138 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 제시외 건물 포함 |
| 토지면적 | 240㎡ (72.6평) | 건물면적 | 29.5㎡ (8.9평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 313,000,000원 | 최저가격 | (51%)160,256,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)16,025,600원 | 청구금액 | 300,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.07.28 | (100%)313,000,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.09.01 | (80%)250,400,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.10.06 | (64%)200,320,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.11.10 | (51%)160,256,000원 | 진행 |
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물건 사진 (28장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 관악구 은천로 138 (봉천동) | 대 (제2종일반주거지역) | 240㎡ (72.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 6,405,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 관악구 은천로 138 (봉천동) (서울특별시 관악구 은천로 138) | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · (공동주택) | 29.5㎡ (8.9평) | 일괄평가 (대장연면적 730.14㎡) | 제시외 건물 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 240㎡ (72.6평) 건물: 29.5㎡ (8.9평) | 313,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 4층 402호로서 외벽: 외장석재 붙임 등 내벽: 벽지, 내장타일 등 창호: 샷시창호. 다세대주택(후면 건물개황도 참조)임. 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음. 부정형의 경사지로 주상용건물의 부지로 이용중임. 북측으로 은천로, 동측으로 은천로16길에 접하고 있음. 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 신봉초등학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리 지하철2호선 서울대입구역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
[참고사항]
제시외 건물 포함
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2022-11-22|배당요구종기일 : 2025.09.11
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 편OO 대항력 있음 | 전유부분전부 | 전입: 2022-04-15 확정: 2022-03-29 배당: - | 보: 3억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 편OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-04-15 확정: 2022-03-29 배당: 2024-04-18 | 보: 3억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-04-15 확정: 2022-03-29 배당: 2025-09-09 | 보: 3억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 편OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-04-15 확정: 2022-03-29 배당: 2024-04-18 | 보: 3억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 전유부분전부 | 전입: 2022-04-15 확정: 2022-03-29 배당: 2025-09-09 | 보: 3억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-04-15 확정: 2022-03-29 배당: 2025-09-09 | 보: 3억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인7 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 26억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (7건) | - | 보: 44억원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2022.11.22.가압류|청구/채권금액 : 300,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2015-02-03 | 소유권 | 송OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-11-22 | 가압류 | 권OO | 123,679,133원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-08-16 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2023-11-13 | 압류 | 관OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-01-25 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 6 | 2024-04-18 | 임차권설정 | 편OO | 300,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-06-18 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
제시외 건물 포함
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗단지 정보 — 138 (봉천동)
| 단지명 | 138 (봉천동) | 총 세대수 | 10세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 5층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 관악구 은천로 138 (봉천동) | 대지면적 | 240㎡ (72.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 730.14㎡ (220.9평) | 건축면적 | 142.85㎡ (43.2평) | 건폐율 / 용적률 | 59.5% / 304.2% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상 5층 | 사용승인일자 | 2014-10-10 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 관악구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 관악구세무서 | 관악구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 은천로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 관악구 은천로 138 (봉천동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 1,300만원 | 2억 5,666만원 | 82% | 6.2명 | 2억 5,666만원 |
| 최근 3개월 | 3억 1,300만원 | 2억 5,353만원 | 81% | 5.8명 | 2억 5,353만원 |
| 최근 6개월 | 3억 1,300만원 | 2억 5,040만원 | 80% | 5.4명 | 2억 5,040만원 |
| 최근 12개월 | 3억 1,300만원 | 2억 4,727만원 | 79% | 5.1명 | 2억 4,727만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 2,942만원
최저매각가 대비 +122만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수42.6점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수75점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수62.86점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 8회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 6,025만원
- 예상 대출액
- 8,012만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,989만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 7,307만원
- 예상 대출액
- 1억 384만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,913만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 8,589만원
- 예상 대출액
- 1억 2,083만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,510만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 7건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 68장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 48.8% 하락, 유찰 8회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 7건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 8회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 80.59%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경103498 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 은천로 138 (봉천동) | 2026.10.15 | 3억 300만원 | 2억 3,216만원 | 76.6% | 매각 |
| 2025타경103256 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 은천로 138 (봉천동) | 2026.10.01 | 3억 2,100만원 | 2억 712만원 | 64.5% | 매각 |
| 2025타경102472 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 중앙길 87 (봉천동, 현대파라곤) | 2026.09.30 | 3억 8,200만원 | 3억 139만원 | 78.9% | 매각 |
| 2025타경103687 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 양녕로6다길 19-3 (봉천동, 행복쉐르빌) | 2026.09.22 | 3억 700만원 | 1억 7,170만원 | 55.9% | 매각 |
| 2025타경103929 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 은천로36길 20 (봉천동, 성창크리스탈빌) | 2026.06.17 | 2억 216만원 | 1억 9,100만원 | 94.5% | 매각 |
| 2025타경103255 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 은천로37길 30 (봉천동, 프리우스) | 2026.05.06 | 3억 2,100만원 | 3억 3,384만원 | 104% | 매각 |
| 2025타경102983 | 다세대·연립 | 서울특별시 관악구 국회단지12길 26 (봉천동, 행복한집) | 2026.10.01 | 3억 600만원 | 2억 3,446만원 | 76.6% | 매각 |
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