2025타경40
유찰 4회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 용원남로17번안길 6-6 (용원동) [도로명] 경상남도 창원시 진해구 용원남로17번안길 6-6 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물(2-1) 매각 포함. 목록1.은 인접지와의 경계가 불명한 바, 정확한 경계확인은 전문적인 측량이 필요함. 장기간 공가상태로 방치되어 건물의 현상 및 관리상태 불량. |
| 토지면적 | 72㎡ (21.8평) | 건물면적 | 26.32㎡ (8.0평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 114,700,980원 | 최저가격 | (24%)27,540,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)2,754,000원 | 청구금액 | 52,635,990원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.05.28 | (49%)56,204,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.09 | (34%)39,343,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.13 | (24%)27,540,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.10.29 | (24%)27,540,000원 | 진행 |
물건 사진 (30장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 창원시 진해구 용원남로17번안길 6-6 (용원동) | 대 (제2종일반주거지역) | 72㎡ (21.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 628,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 창원시 진해구 용원남로17번안길 6-6 (용원동) (경상남도 창원시 진해구 용원남로17번안길 6-6) | 시멘트블록조 · 지상1층 | 26.32㎡ (8.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 제시외 건물(2-1) 매각 포함. 목록1.은 인접지와의 경계가 불명한 바, 정확한 경계확인은 전문적인 측량이 필요함. 장기간 공가상태로 방치되어 건물의 현상 및 관리상태 불량. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 72㎡ (21.8평) 건물: 26.32㎡ (8.0평) | 114,700,980원 | |||
본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 용원노인회관 남서측 인근에 위치하며,부근은 기존주택지대로 형성되어 있음. 본건까지 차량 등 접근 불가능하며, 대중교통사정은 대체로 보통수준임. 부정형.완경사로서 서측 일부는 암반 및 경사 법면상태이며, 주거용건부지 등으로 이용중임. 남측으로 폭 약 1m미만의 진입로 개설되어 있으나, 진입상태 등이 상당히 열악함. 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 붕괴위험 지역미분류(2024-12-17)<급경사지 재해예방에 관한 법률> 없 음. 없 음. [감정평가액의 산출근거 및 결정의견] 4페이지"7. 그 밖의 사항"참조. 기호(2):시멘트블록조 스레트지붕 단층건으로서(사용승인일:1983) 외벽 : 몰탈위 페인트마감 내벽 : 벽지마감 바닥 : 장판지깔기 창호 : 목재창호, 샤시창호구조임. 주택(공가상태) 급수.배수설비 되어 있으
일괄매각. 제시외 건물(2-1) 매각 포함. 목록1.은 인접지와의 경계가 불명한 바, 정확한 경계확인은 전문적인 측량이 필요함. 장기간 공가상태로 방치되어 건물의 현상 및 관리상태 불량.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2018-12-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2018-12-12 확정: 2018-12-12 배당: 2018-12-12 | 보: 2,018만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2018-12-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 2,018만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2006-03-16 | 근저당권 | 의OO | 78,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 1 | 2013-05-15 | 소유권 | 신OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2017-03-10 | 근저당권 | 정OO | 500,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-01-15 | 임의경매 | 의OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물(2-1) 매각 포함. 목록1.은 인접지와의 경계가 불명한 바, 정확한 경계확인은 전문적인 측량이 필요함. 장기간 공가상태로 방치되어 건물의 현상 및 관리상태 불량.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 창원시 진해구 용원남로17번안길 6-6 (용원동) | 대지면적 | 72㎡ (21.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 26.32㎡ (8.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 36.6% |
| 주용도 | 단독주택다가구 | 주구조 / 층수 | 시멘트블록조 · 지상 1층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원시 관할 등기소 (창원지방법원 밀양지원) | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 (상남면 예림리) 등기국(과) | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 창원시세무서 | 창원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 진해구 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 창원시 진해구 용원남로17번안길 6-6 (용원동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 1,470만원 | 9,405만원 | 82% | 6.2명 | 9,405만원 |
| 최근 3개월 | 1억 1,470만원 | 9,290만원 | 81% | 5.8명 | 9,290만원 |
| 최근 6개월 | 1억 1,470만원 | 9,176만원 | 80% | 5.4명 | 9,176만원 |
| 최근 12개월 | 1억 1,470만원 | 9,061만원 | 79% | 5.1명 | 9,061만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,377만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,207만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,784만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,022만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,076만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,953만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 30장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (2건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경113802 | 단독·다가구 | 경상남도 창원시 진해구 안골로 316 (안골동) | 2026.05.14 | 8억 2,994만원 | 3억 9,110만원 | 47.1% | 매각 |
| 2024타경4163 | 단독·다가구 | 부산광역시 강서구 가덕해안로2번나길 86-1 (눌차동) | 2026.05.13 | 1억 1,315만원 | 1억 2,000만원 | 106.1% | 매각 |
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