2025타경11069
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 대산면 315-57 [도로명] 경상남도 창원시 의창구 진산대로528번길 32-27 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물(1-1, 1-2) 매각 포함. 목록2. 일반건축물대장(갑)상 지번 315-57외 1필지, 지번관련주소 315-84, 대지면적 179㎡ 목록3. 일부는 타인점유(모산리 315-54번지)로 이용중으로 이를 감안하여 평가함. 인접필지와 지적경계가 불분명한 바, 정확한 경계확정은 측량을 요함. 지상에 소재하는 잡목 등은 관행상 토지와 일체로 거래되는 바 토지에 포함하여 평가 및 매각. |
| 토지면적 | 155㎡ (46.9평) | 건물면적 | 69㎡ (20.9평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 86,411,000원 | 최저가격 | (17%)14,522,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,452,200원 | 청구금액 | 29,278,328원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.09 | (49%)42,340,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.13 | (34%)29,638,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.10 | (24%)20,746,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.29 | (17%)14,522,000원 | 진행 |
물건 사진 (49장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 창원시 의창구 대산면 315-57 | 대 (계획관리지역) | 155㎡ (46.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 167,200원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 창원시 의창구 대산면 315-57 (경상남도 창원시 의창구 진산대로528번길 32-27) | 경량철골구조 · (단독주택) | 69㎡ (20.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 제시외 건물(1-1, 1-2) 매각 포함. 목록2. 일반건축물대장(갑)상 지번 315-57외 1필지, 지번관련주소 315-84, 대지면적 179㎡ 목록3. 일부는 타인점유(모산리 315-54번지)로 이용중으로 이를 감안하여 평가함. 인접필지와 지적경계가 불분명한 바, 정확한 경계확정은 측량을 요함. 지상에 소재하는 잡목 등은 관행상 토지와 일체로 거래되는 바 토지에 포함하여 평가 및 매각. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 155㎡ (46.9평) 건물: 69㎡ (20.9평) | 86,411,000원 | |||
경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, . 외 벽
본건은 경상남도 창원시 의창구 대산면 모산리 소재 '송등마을회관' 북동측 인근에 위치 하며, 부근은 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨. 본건 인근까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨. 인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, '주거용 건부지'로 이용 중임. 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 접근 가능함. 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>. 본건 지상에 제시외 건물 < 일련번호 (ㄱ),(ㄴ) >이 소재함. 해당사항 . 임대관계 : 미상임 . 기 타 : 본건 지상에 소재하고 있는 수목은 경제적 가치가 희박하고 거래관행상 토지와 일체로 거래되고 있는 점 등을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가하였음.
일괄매각. 제시외 건물(1-1, 1-2) 매각 포함. 목록2. 일반건축물대장(갑)상 지번 315-57외 1필지, 지번관련주소 315-84, 대지면적 179㎡ 목록3. 일부는 타인점유(모산리 315-54번지)로 이용중으로 이를 감안하여 평가함. 인접필지와 지적경계가 불분명한 바, 정확한 경계확정은 측량을 요함. 지상에 소재하는 잡목 등은 관행상 토지와 일체로 거래되는 바 토지에 포함하여 평가 및 매각.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2003-02-24 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2020-05-12 | 근저당권 | 대OO | 12,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-06-26 | 가압류 | 신OO | 25,975,997원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-02-20 | 강제경매 | 신OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물(1-1, 1-2) 매각 포함. 목록2. 일반건축물대장(갑)상 지번 315-57외 1필지, 지번관련주소 315-84, 대지면적 179㎡ 목록3. 일부는 타인점유(모산리 315-54번지)로 이용중으로 이를 감안하여 평가함. 인접필지와 지적경계가 불분명한 바, 정확한 경계확정은 측량을 요함. 지상에 소재하는 잡목 등은 관행상 토지와 일체로 거래되는 바 토지에 포함하여 평가 및 매각.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 창원시 의창구 대산면 315-57 | 대지면적 | 179㎡ (54.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 69㎡ (20.9평) | 건축면적 | 69㎡ (20.9평) | 건폐율 / 용적률 | 38.5% / 38.5% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 경량철골구조 | 사용승인일자 | 2003-01-07 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원시 관할 등기소 (창원지방법원 밀양지원) | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 (상남면 예림리) 등기국(과) | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 창원시세무서 | 창원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 의창구 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 창원시 의창구 대산면 315-57 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8,641만원 | 7,085만원 | 82% | 6.2명 | 7,085만원 |
| 최근 3개월 | 8,641만원 | 6,999만원 | 81% | 5.8명 | 6,999만원 |
| 최근 6개월 | 8,641만원 | 6,912만원 | 80% | 5.4명 | 6,912만원 |
| 최근 12개월 | 8,641만원 | 6,826만원 | 79% | 5.1명 | 6,826만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 18점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 726만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,542만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 941만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,444만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,094만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,408만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 9건 중 감정평가서 확인 신호 2건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 74장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (1건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023타경2041 | 단독·다가구 | 경상남도 밀양시 하남읍 명례중앙길 12-4 | 2026.08.03 | 1억 5,487만원 | 1억 851만원 | 70.1% | 매각 |
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