2025타경20783
유찰 4회지분매각| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 739-2 너울림빌라3차 [도로명] 경상남도 창원시 마산회원구 삼계로 150 (너울림빌라3차) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 다세대주택으로 이용 중임. 신청채권자 확인 필요 대항력 있는 임차인의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026. 7. 22.자로 대항력 포기하고 임차권등기 말소 동의한다는 확약서 제출되었음. |
| 토지면적 | 779㎡ (235.6평) | 건물면적 | 72.42㎡ (21.9평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 151,000,000원 | 최저가격 | (49%)73,990,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)7,399,000원 | 청구금액 | 125,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.09 | (34%)51,793,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.13 | (100%)151,000,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.17 | (70%)105,700,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.29 | (49%)73,990,000원 | 진행 |
물건 사진 (15장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 739-2 너울림빌라3차 | 답 · 대 | 779㎡ (235.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 739-2 너울림빌라3차 (경상남도 창원시 마산회원구 삼계로 150 (너울림빌라3차)) | 철근콘크리트구조 · 지상4층 | 72.42㎡ (21.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 다세대주택으로 이용 중임. 신청채권자 확인 필요 대항력 있는 임차인의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026. 7. 22.자로 대항력 포기하고 임차권등기 말소 동의한다는 확약서 제출되었음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 779㎡ (235.6평) 건물: 72.42㎡ (21.9평) | 151,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 제2층 제201호로서, 외 벽 : 대리석 및 스톤코트 마감 등. 창 호 : 샷시창 구조임. 다세대주택으로 이용중임. 위생/급 배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음. 인접지와 등고평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임. 본건 북서측으로 진입로를 통하여 출입 가능함. 삼계리 739-2 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> - 임대관계 미상이며, 본건은 현장조사시 폐문부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 하였으므로
경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 소재 '안계초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대 및 연립주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음. 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여, 대중교통사정은 양호하며, 본건까지 차량접근 가능하여 제반 대중교통사정은 보통시됨. 가)
다세대주택으로 이용 중임. 신청채권자 확인 필요 대항력 있는 임차인의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026. 7. 22.자로 대항력 포기하고 임차권등기 말소 동의한다는 확약서 제출되었음.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤OO 대항력 있음 | 2층 201호전부 | 전입: 2020-08-31 확정: 2020-08-05 배당: - | 보: 1억 2,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 윤OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-08-31 확정: 2020-08-05 배당: 2024-08-29 | 보: 1억 2,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 윤OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-08-31 확정: 2020-08-05 배당: 2024-08-29 | 보: 1억 2,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 3억 7,500만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-03-06 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-08-29 | 임차권설정 | 윤OO | 125,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2025-08-12 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
다세대주택으로 이용 중임. 신청채권자 확인 필요 대항력 있는 임차인의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026. 7. 22.자로 대항력 포기하고 임차권등기 말소 동의한다는 확약서 제출되었음.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 739-2 너울림빌라3차 | 대지면적 | 779㎡ (235.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 72.42㎡ (21.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 9.3% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원시 관할 등기소 (마산지원) | 마산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 창원시세무서 | 창원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 마산회원구 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 739-2 너울림빌라3차 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 5,100만원 | 1억 2,382만원 | 82% | 6.2명 | 1억 2,382만원 |
| 최근 3개월 | 1억 5,100만원 | 1억 2,231만원 | 81% | 5.8명 | 1억 2,231만원 |
| 최근 6개월 | 1억 5,100만원 | 1억 2,080만원 | 80% | 5.4명 | 1억 2,080만원 |
| 최근 12개월 | 1억 5,100만원 | 1억 1,929만원 | 79% | 5.1명 | 1억 1,929만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,699만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,580만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,794만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,084만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,578만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,898만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 15장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (2건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경20829 | 단독·다가구 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 함마대로 2554-19 | 2026.08.20 | 14억 5,133만원 | 7억 5,600만원 | 52.1% | 매각 |
| 2025타경384 | 다세대·연립 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 상곡리 180-1 드림팰리스 1층102호 | 2026.09.03 | 9,100만원 | 5,010만원 | 55.1% | 매각 |
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