2024타경31241
유찰 4회| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 신정로 523 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가 | 접수/개시결정 | 2024.09.10 | 매각물건 | -일괄매각 -특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함) -목록 1, 2. 지목은 각 묘지, 임야이나 현황 전으로 이용 중임. -일괄매각 -특별매각조건, 목록 5. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함) [농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해 |
| 토지면적 | 276㎡ (83.5평) | 건물면적 | 163.27㎡ (49.4평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 318,425,000원 | 최저가격 | (24%)76,454,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)10,922,000원 | 낙찰가격 | 136,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.02 | (49%)156,029,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.14 | (34%)109,220,000원 | 매각 |
| 5회 | 2026.09.22 | (34%)109,220,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.03 | (24%)76,454,000원 | 진행 |
물건 사진 (18장)
사진 01
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 제주특별자치도 제주시 한경면 신정로 523 | 대 (계획관리지역) | 276㎡ (83.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 121,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 제주특별자치도 제주시 한경면 신정로 523 | 일반철골구조 · (제1종근린생활시설) | 163.27㎡ (49.4평) | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각 -특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함) -목록 1, 2. 지목은 각 묘지, 임야이나 현황 전으로 이용 중임. -일괄매각 -특별매각조건, 목록 5. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함) [농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 276㎡ (83.5평) 건물: 163.27㎡ (49.4평) | 318,425,000원 | |||
본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 소재 ‘조수2리 노인복지회관’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 타운하우스, 숙박시설, 근린생활시설, 전 및 과수원 등이 혼재하는 농경 및 주택지대임. 본건 및 본건 인근까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함. 기호(1), (2) : 인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중임. 기호(4) : 인접도로와 등고평탄한 삼각형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임. 기호(5) : 인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중임. 기호(1), (2) : 지적공부상 맹지로, 연접한 기호(5)를 통하여 진출입함. 기호(4) : 북서측으로 폭 약 8미터(지적공부상 폭 약 13미터) 내외의 아스콘 포장도로에 접함. 기호(5) : 남동측으로 폭 약 8미터(지적공부상 폭 약 13미터) 내외의 아스콘 포장도로에 접하며, 동측으로 지적공부상 폭 약 3미터 내외의 도로에
-일괄매각 -특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함) -목록 1, 2. 지목은 각 묘지, 임야이나 현황 전으로 이용 중임. -일괄매각 -특별매각조건, 목록 5. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함) [농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 오라피네 대항력 없음 | 점포 / 본건 제시건물 2층 | 전입: 2024-05-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 본건제시건물2층 | 전입: 2024-05-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 월: 100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 0원 월: 200,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-02-05 | 소유권 | 정OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-09-17 | 근저당권 | 수OO | 118,800,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-05-27 | 가압류 | 임OO | 130,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-06-12 | 가압류 | 임OO | 538,259,065원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-09-02 | 강제경매 | 임OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2024-11-26 | 가압류 | 김OO | 45,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-03-19 | 임의경매 | 수OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각 -특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함) -목록 1, 2. 지목은 각 묘지, 임야이나 현황 전으로 이용 중임. -일괄매각 -특별매각조건, 목록 5. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함) [농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 제주특별자치도 제주시 한경면 신정로 523 | 대지면적 | 276㎡ (83.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 163.27㎡ (49.4평) | 건축면적 | 107.9㎡ (32.6평) | 건폐율 / 용적률 | 39.1% / 59.2% |
| 주용도 | 제1종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 | 사용승인일자 | 2024-05-07 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 제주시 관할 등기소 (제주지방법원) | 제주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 제주특별자치도 관할 지방국세청 | 제주특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 제주시세무서 | 제주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 한경면 행정복지센터(주민센터) | 제주특별자치도 제주시 한경면 신정로 523 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 1,842만원 | 2억 6,110만원 | 82% | 6.2명 | 2억 6,110만원 |
| 최근 3개월 | 3억 1,842만원 | 2억 5,792만원 | 81% | 5.8명 | 2억 5,792만원 |
| 최근 6개월 | 3억 1,842만원 | 2억 5,474만원 | 80% | 5.4명 | 2억 5,474만원 |
| 최근 12개월 | 3억 1,842만원 | 2억 5,155만원 | 79% | 5.1명 | 2억 5,155만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 78점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,822만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,706만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,954만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,193만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,764만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,001만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 18장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 10km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (5건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1784 | 근린상가 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 글로벌에듀로304번길 36 | 2026.08.18 | 2억 7,900만원 | 1억 4,400만원 | 51.6% | 매각 |
| 2025타경7491 | 근린상가 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 일과대수로11번길 43 | 2026.06.02 | 27억 7,893만원 | 9억 8,700만원 | 35.5% | 매각 |
| 2025타경1479 | 근린상가 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신영로36번길 41 | 2026.10.06 | 10억 3,567만원 | 3억 9,270만원 | 37.9% | 매각 |
| 2025타경1156 | 근린상가 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 금능남로 127 | 2026.08.11 | 7억 3,600만원 | 4억 8,550만원 | 66% | 매각 |
| 2025타경8046 | 근린상가 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 금능남로 53 | 2026.08.25 | 10억 6,023만원 | 6억 4,173만원 | 60.5% | 매각 |
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