2025타경7959
유찰 2회제시외건물포함| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내로13길 59 [도로명] 제주특별자치도 제주시 고내로13길 59 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 숙박시설 | 접수/개시결정 | 2025.05.02 | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 4-1 내지 4-4) 매각 포함. 지상 소재 전기차충전시설 매각제외. - 일괄매각. 제시외 건물(별지 목록 기재 4-1 내지 4-4) 매각 포함. - 지상에 소재하는 조경수 등은 토지에 포함하여 감정평가함. - 본건의 바닥포장, 담장, 데크, 야외수영장, 건물의 부대설비 등은 각각 토지 또는 건물에 포함하여 감정평가함. - 본건 건물은 숙박시설로 이용 중임. - 채무자 확인 필요 소유자로부터 최저매각가격 결정의 |
| 토지면적 | 430㎡ (130.1평) | 건물면적 | 73.44㎡ (22.2평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 박OO |
| 감정가격 | 5,376,200,720원 | 최저가격 | (70%)3,763,341,000원 | 채무자 | 박OO |
| 입찰보증금 | (10%)376,334,100원 | 청구금액 | 2,399,823,700원 | 채권자 | 농OOOOOOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2025.12.23 | (100%)5,376,200,720원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.02.03 | (70%)3,763,341,000원 | 변경 |
| 3회 | 2026.06.02 | (100%)5,376,200,720원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.14 | (70%)3,763,341,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.03 | (70%)3,763,341,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내로13길 59 | 대 (자연녹지지역) | 430㎡ (130.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 301,800원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내로13길 59 (제주특별자치도 제주시 고내로13길 59) | 철근콘크리트구조 · (관광호텔) | 73.44㎡ (22.2평) | 일괄평가 (대장연면적 1866.26㎡) | 일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 4-1 내지 4-4) 매각 포함. 지상 소재 전기차충전시설 매각제외. - 일괄매각. 제시외 건물(별지 목록 기재 4-1 내지 4-4) 매각 포함. - 지상에 소재하는 조경수 등은 토지에 포함하여 감정평가함. - 본건의 바닥포장, 담장, 데크, 야외수영장, 건물의 부대설비 등은 각각 토지 또는 건물에 포함하여 감정평가함. - 본건 건물은 숙박시설로 이용 중임. - 채무자 확인 필요 소유자로부터 최저매각가격 결정의 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 430㎡ (130.1평) 건물: 73.44㎡ (22.2평) | 5,376,200,720원 | |||
일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 4-1 내지 4-4) 매각 포함. 지상 소재 전기차충전시설 매각제외. - 일괄매각. 제시외 건물(별지 목록 기재 4-1 내지 4-4) 매각 포함. - 지상에 소재하는 조경수 등은 토지에 포함하여 감정평가함. - 본건의 바닥포장, 담장, 데크, 야외수영장, 건물의 부대설비 등은 각각 토지 또는 건물에 포함하여 감정평가함. - 본건 건물은 숙박시설로 이용 중임. - 채무자 확인 필요 소유자로부터 최저매각가격 결정의
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-05-14 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-05-02 | 경매개시결정(신청채권) | 농OOOOOOOOOOO | 2,399,823,700원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 4-1 내지 4-4) 매각 포함. 지상 소재 전기차충전시설 매각제외. - 일괄매각. 제시외 건물(별지 목록 기재 4-1 내지 4-4) 매각 포함. - 지상에 소재하는 조경수 등은 토지에 포함하여 감정평가함. - 본건의 바닥포장, 담장, 데크, 야외수영장, 건물의 부대설비 등은 각각 토지 또는 건물에 포함하여 감정평가함. - 본건 건물은 숙박시설로 이용 중임. - 채무자 확인 필요 소유자로부터 최저매각가격 결정의
당사자 내역
| 채권자 | 농OOOOOOOOOOO | 채무자 | 박OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 박OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내로13길 59 | 대지면적 | 2,350㎡ (710.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 1,866.26㎡ (564.5평) | 건축면적 | 469.92㎡ (142.2평) | 건폐율 / 용적률 | 20.0% / 79.4% |
| 주용도 | 관광호텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2005-01-18 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 제주시 관할 등기소 (제주지방법원) | 제주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 제주특별자치도 관할 지방국세청 | 제주특별자치도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 제주시세무서 | 제주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 애월읍 행정복지센터(주민센터) | 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내로13길 59 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 53억 7,620만원 | 44억 848만원 | 82% | 6.2명 | 44억 848만원 |
| 최근 3개월 | 53억 7,620만원 | 43억 5,472만원 | 81% | 5.8명 | 43억 5,472만원 |
| 최근 6개월 | 53억 7,620만원 | 43억 96만원 | 80% | 5.4명 | 43억 96만원 |
| 최근 12개월 | 53억 7,620만원 | 42억 4,719만원 | 79% | 5.1명 | 42억 4,719만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 32점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 18억 8,167만원
- 필요 현금(실투자)
- 19억 3,106만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 24억 3,864만원
- 필요 현금(실투자)
- 16억 7,847만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 28억 3,755만원
- 필요 현금(실투자)
- 15억 8,393만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (1건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1041 | 근린상가 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 중산간서로 6010 | 2026.03.03 | 10억 5,253만원 | 5억 8,887만원 | 55.9% | 매각 |
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