2025타경72476
유찰 3회유치권신고| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 광릉수목원로 713 [도로명] 경기도 남양주시 광릉수목원로 713 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각, 현황상 본건 건물에 '유치권점유 중'이라는 현수막 설치되어있고, 2026. 1. 7.자 조병찬 유치권신고서(원금 420,000,000원 및 지연손해금)가 제출되었으나 남동새마을금고가 유치권부존재확인소송(의정부지방법원2026가단101225)을 제기하여 원고승소판결을 받고 확정됨 목록1. 토지는 2022.8.18. 지목변경(주유소용지→대)이 되었는 바, 이로인한 토양오염 여부 등은 재확인 필요 1.일괄매각 2.목록1. 토지는 2022.8 |
| 토지면적 | 1,951㎡ (590.2평) | 건물면적 | 236.67㎡ (71.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 2,542,146,160원 | 최저가격 | (70%)1,779,502,312원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)87,195,613원 | 청구금액 | 1,450,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.03.18 | (49%)1,245,651,618원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.04.22 | (34%)871,956,132원 | 변경 |
| 5회 | 2026.09.09 | (34%)871,956,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.11.18 | (70%)1,779,502,312원 | 진행 |
물건 사진 (21장)
사진 01
사진 02
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사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 포천시 소흘읍 광릉수목원로 713 | 대 (계획관리지역) | 1,951㎡ (590.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 491,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 포천시 소흘읍 광릉수목원로 713 (경기도 남양주시 광릉수목원로 713) | 철근콘크리트구조 · (주유소) | 236.67㎡ (71.6평) | 일괄평가 (대장연면적 379.34㎡) | 일괄매각, 현황상 본건 건물에 '유치권점유 중'이라는 현수막 설치되어있고, 2026. 1. 7.자 조병찬 유치권신고서(원금 420,000,000원 및 지연손해금)가 제출되었으나 남동새마을금고가 유치권부존재확인소송(의정부지방법원2026가단101225)을 제기하여 원고승소판결을 받고 확정됨 목록1. 토지는 2022.8.18. 지목변경(주유소용지→대)이 되었는 바, 이로인한 토양오염 여부 등은 재확인 필요 1.일괄매각 2.목록1. 토지는 2022.8 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,951㎡ (590.2평) 건물: 236.67㎡ (71.6평) | 2,542,146,160원 | |||
본건은 경기도 포천시 소흘읍 직동리 소재 '제2직동교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 무인텔, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역임. 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 북측에 인접한 광릉수목원로에 노선버스 정류장이 소재함. 대체로 변형 사다리형상의 토지로서, 북향 경사지를 옹벽으로 조성하여 계단식으로 사용중 이며, 상업용 건부지로 이용중임. 북측으로 왕복 2차선(광릉수목원로) 및 인도와 접함. 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22) (일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 젖소 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권 정비계획법>, 중점경관관리구역(광릉숲 중점경관관리구역)임. 임대관계 : 미상임. 기 타 : - 철근콘크
일괄매각, 현황상 본건 건물에 '유치권점유 중'이라는 현수막 설치되어있고, 2026. 1. 7.자 조병찬 유치권신고서(원금 420,000,000원 및 지연손해금)가 제출되었으나 남동새마을금고가 유치권부존재확인소송(의정부지방법원2026가단101225)을 제기하여 원고승소판결을 받고 확정됨 목록1. 토지는 2022.8.18. 지목변경(주유소용지→대)이 되었는 바, 이로인한 토양오염 여부 등은 재확인 필요 1.일괄매각 2.목록1. 토지는 2022.8
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2015-06-29 | 소유권 | 최OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2015-06-29 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2022-12-26 | 근저당권 | 남OO | 1,885,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2023-05-03 | 근저당권 | 이OO | 520,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-05-02 | 가압류 | 서OO | 294,901,200원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-05-29 | 압류 | 포OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2024-07-18 | 가압류 | 남OO | 500,000,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2024-10-14 | 압류 | 포OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2025-06-09 | 임의경매 | 남OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2025-09-18 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각, 현황상 본건 건물에 '유치권점유 중'이라는 현수막 설치되어있고, 2026. 1. 7.자 조병찬 유치권신고서(원금 420,000,000원 및 지연손해금)가 제출되었으나 남동새마을금고가 유치권부존재확인소송(의정부지방법원2026가단101225)을 제기하여 원고승소판결을 받고 확정됨 목록1. 토지는 2022.8.18. 지목변경(주유소용지→대)이 되었는 바, 이로인한 토양오염 여부 등은 재확인 필요 1.일괄매각 2.목록1. 토지는 2022.8
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 포천시 소흘읍 광릉수목원로 713 | 대지면적 | 1,951㎡ (590.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 379.34㎡ (114.8평) | 건축면적 | 251.98㎡ (76.2평) | 건폐율 / 용적률 | 12.9% / 19.4% |
| 주용도 | 주유소 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 1993-01-20 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 포천시 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 포천시세무서 | 포천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 소흘읍 행정복지센터(주민센터) | 경기도 포천시 소흘읍 광릉수목원로 713 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 25억 4,214만원 | 20억 8,455만원 | 82% | 6.2명 | 20억 8,455만원 |
| 최근 3개월 | 25억 4,214만원 | 20억 5,913만원 | 81% | 5.8명 | 20억 5,913만원 |
| 최근 6개월 | 25억 4,214만원 | 20억 3,371만원 | 80% | 5.4명 | 20억 3,371만원 |
| 최근 12개월 | 25억 4,214만원 | 20억 829만원 | 79% | 5.1명 | 20억 829만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 23점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 8억 8,975만원
- 필요 현금(실투자)
- 9억 1,732만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 11억 5,311만원
- 필요 현금(실투자)
- 7억 9,788만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 13억 4,174만원
- 필요 현금(실투자)
- 7억 5,318만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 10건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 21장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
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