2025타경892
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 부산광역시 북구 만덕동 378 [도로명] [토지 답 136㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지만 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -맹지이며, 텃밭으로 소채류가 경작되고 있음. -토지 중 소화천에 저촉된 부분(약 35㎡)은 소화천에 포락된 것으로 추정됨. -제시외로 추정되는 창고가 있음. |
| 토지면적 | 136㎡ (41.1평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 48,416,000원 | 최저가격 | (24%)11,624,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,162,400원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.21 | (100%)48,416,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.25 | (70%)33,891,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.30 | (49%)23,724,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.03 | (34%)16,607,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.12 | (24%)11,624,000원 | 진행 |
물건 사진 (21장)
사진 01
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 북구 만덕동 378 | 답 (제2종일반주거지역) | 136㎡ (41.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 291,300원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 북구 만덕동 378 ([토지 답 136㎡]) | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | -맹지이며, 텃밭으로 소채류가 경작되고 있음. -토지 중 소화천에 저촉된 부분(약 35㎡)은 소화천에 포락된 것으로 추정됨. -제시외로 추정되는 창고가 있음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 136㎡ (41.1평) 건물: - | 48,416,000원 | |||
본건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 도시철도3호선‘만덕역’동측 인근 (기호1) 및 부산광역시 사상구 주례동 소재‘주례중학교’남동측 인근 (기호2)에 위치하며, 부근은 만덕로 남측 인근 미개발 전작지대(기호1) 및 소로변 주택 및 상가혼재지대(기호2)로서, 주거환경(기호1) 보통이하 또는 주상환경(기호2) 보통임. 본건까지 소형차 접근이 불가능(기호1) 또는 가능(기호2)하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 사정은 보통임. 남동하향(기호1) 및 북하향(기호2)의 완경사지로서, 각각 사다리(기호1), 삼각형(기호2)의 토지로서, 기호(1)은 전 및 일부하천 포락, 기호(2)는 나지 및 도로로 이용 중임. 기호(1)은 맹지, 기호(2)는 소로에 접함. 기호(1) : 제2종일반주거지역(2024-05-01) , 소하천(2021-12-22)(소하천의 지정(변경)에 관한 고시)(저촉) , 일반경관지구임. 기호(2) : 제2종일반주거지역 , 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
-맹지이며, 텃밭으로 소채류가 경작되고 있음. -토지 중 소화천에 저촉된 부분(약 35㎡)은 소화천에 포락된 것으로 추정됨. -제시외로 추정되는 창고가 있음.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 관련물건번호 ( 2 건) 대항력 없음 | 1 유찰 2 유찰 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 212원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 212원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1987-09-21 | 압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
주의사항 및 매각조건
-맹지이며, 텃밭으로 소채류가 경작되고 있음. -토지 중 소화천에 저촉된 부분(약 35㎡)은 소화천에 포락된 것으로 추정됨. -제시외로 추정되는 창고가 있음.
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 북구 만덕동 378 | 대지면적 | 136㎡ (41.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 북구 관할 등기소 (부산서부지원) | 부산서부지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 북구세무서 | 북구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 만덕동 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 북구 만덕동 378 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4,841만원 | 3,970만원 | 82% | 6.2명 | 3,970만원 |
| 최근 3개월 | 4,841만원 | 3,921만원 | 81% | 5.8명 | 3,921만원 |
| 최근 6개월 | 4,841만원 | 3,873만원 | 80% | 5.4명 | 3,873만원 |
| 최근 12개월 | 4,841만원 | 3,824만원 | 79% | 5.1명 | 3,824만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 581만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,393만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 753만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,315만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 876만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,286만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 27장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (8건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경101651 | 토지·임야 | 부산광역시 북구 만덕동 252-3 | 2026.05.21 | 1억 1,655만원 | 1,265만원 | 10.9% | 매각 |
| 2025타경100662 | 토지·임야 | 부산광역시 북구 덕천동 산8-3 | 2026.10.08 | 2억 7,685만원 | 5,000만원 | 18.1% | 매각 |
| 2025타경101486 | 토지·임야 | 부산광역시 북구 덕천동 산118-1 | 2026.11.10 | 34억 43만원 | 8억 1,700만원 | 24% | 진행중 |
| 2025타경1367 | 토지·임야 | 부산광역시 동래구 명륜동 7-11 | 2026.08.06 | 8억 864만원 | 3억 1,600만원 | 39.1% | 매각 |
| 2024타경66305 | 토지·임야 | 부산광역시 부산진구 동평로127번나길 33-3 (부암동) | 2026.10.15 | 7,395만원 | 1,300만원 | 17.6% | 매각 |
| 2025타경101660 | 토지·임야 | 부산광역시 북구 사상로558번가길 40 (구포동) | 2026.08.25 | 1억 8,427만원 | 6,755만원 | 36.7% | 매각 |
| 2023타경109856 | 토지·임야 | 부산광역시 강서구 대저1동 305-4 | 2026.08.19 | 1억 8,175만원 | 3,460만원 | 19% | 매각 |
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