2025타경62918
유찰 5회제시외건물포함지분매각✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.12 (제101호 입찰법정)||
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| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 애니골길 14-21 (풍동) [도로명] 경기도 고양시 일산동구 애니골길 14-21 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | . 제시외 건물 포함 |
| 토지면적 | 1,564㎡ (473.1평) | 건물면적 | 79.81㎡ (24.1평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 249,810,000원 | 최저가격 | (8%)20,573,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)2,057,300원 | 청구금액 | 218,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.30 | (24%)59,980,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.03 | (17%)41,986,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.08 | (12%)29,390,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.12 | (8%)20,573,000원 | 진행 |
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물건 사진 (30장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 고양시 일산동구 애니골길 14-21 (풍동) | 대 (자연녹지지역) | 1,564㎡ (473.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,555,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 고양시 일산동구 애니골길 14-21 (풍동) (경기도 고양시 일산동구 애니골길 14-21) | 철근콘크리트구조 | 79.81㎡ (24.1평) | 토지·건물 일괄평가 | . 제시외 건물 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,564㎡ (473.1평) 건물: 79.81㎡ (24.1평) | 249,810,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 지1층 비101호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호임. 다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조) 1개호로 이용중이며, 제시외 물건으로 다세대 주택의 일부(방, 드레스룸 등)가 소재함. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비(1층~4층) 등이 되어있음. 2필 일단의 사다리형 토지로서, 다세대주택 3개동의 건부지로 이용중임. 남측 및 북측으로 각각 폭 약 6m의 포장도로에 접함. 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 '풍산역' 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량진입 가능하고, 인근으로 버스정류장 및 근거리에 풍산역(경의중앙선, 서해선)이 소재하여 대중교통편익은 보통임.
[참고사항]
. 제시외 건물 포함
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2024-04-16|배당요구종기일 : 2025.07.10
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2020-11-23 확정: 2020-11-23 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-11-23 확정: 2020-11-23 배당: 2025-06-23 | 보: 2억 1,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-11-23 확정: 2020-11-23 배당: 2025-06-23 | 보: 2억 1,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2020-11-23 확정: 2020-11-23 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 4억 3,600만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2024.04.16.가압류|청구/채권금액 : 218,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2019-06-12 | 소유권이전 | 김OO | 201,906,124원 | 매매 | 2019.06.12 갑(4) 소유권이전 김OO 매매 |
| 1 | 2019-06-12 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2023-11-29 | 주택임차권 | 신OO | 218,000,000원 | 범위:건물전부 2023카임678 전입:2020.11.23 확정:2020.11.23 [증액부분] (1차) 보:215,000,000 확:2020-11-23 (2차) 보:218,000,000 확:2022-11-03 | 2023.11.29 을(7) 주택임차권 신OO 218,000,000 범위:건물전부 2023카임678 전입:2020.11.23 확정:2020.11.23 [증액부분] (1차) 보:215,000,000 확:2020-11- |
| 1 | 2023-11-29 | 주택임차권 | 신OO | 218,000,000원 | 범위:건물전부 2023카임678 전입:2020.11.23 확정:2020.11.23 [증액부분] (1차) 보:215,000,000 확:2020-11-23 (2차) 보:218,000,000 확:2022-11-03 | 2023.11.29 을(7) 주택임차권 신OO 218,000,000 범위:건물전부 2023카임678 전입:2020.11.23 확정:2020.11.23 [증액부분] (1차) 보:215,000,000 확:2020-11- |
| 2 | 2023-11-29 | 임차권설정 | 신OO | 215,000,000원 | 인수 | - |
| 2 | 2024-04-16 | 가압류 | 롯데캐피탈(주) | 14,264,561원 | 말소기준등기 2024카단21566 | 2024.04.16 갑(6) 가압류 롯데캐피탈(주) 14,264,561 말소기준등기 2024카단21566 소멸 |
| 2 | 2024-04-16 | 가압류 | 롯데캐피탈(주) | 14,264,561원 | 말소기준등기 2024카단21566 | 2024.04.16 갑(6) 가압류 롯데캐피탈(주) 14,264,561 말소기준등기 2024카단21566 소멸 |
| 3 | 2024-04-16 | 가압류 | 롯OO | 14,264,561원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-07-15 | 압류 | 도봉세무서장 | 202,407,157원 | 말소 | 2024.07.15 갑(7) 압류 도봉세무서장 소멸 |
| 4 | 2024-07-15 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-04-17 | 강제경매 | 주택도시보증공사 | 218,000,000원 | 2025타경62918 | 2025.04.17 갑(9) 강제경매 주택도시보증공사 청구금액 218,000,000 2025타경62918 소멸 |
| 4 | 2025-04-17 | 강제경매 | 주택도시보증공사 | 218,000,000원 | 2025타경62918 | 2025.04.17 갑(9) 강제경매 주택도시보증공사 청구금액 218,000,000 2025타경62918 소멸 |
| 5 | 2025-04-17 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
. 제시외 건물 포함
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 고양시 일산동구 애니골길 14-21 (풍동) | 대지면적 | 1,564㎡ (473.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 79.81㎡ (24.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 5.1% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 고양시 관할 등기소 (고양지원) | 고양지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 고양시세무서 | 고양시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 일산동구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 고양시 일산동구 애니골길 14-21 (풍동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 4,981만원 | 2억 484만원 | 82% | 6.2명 | 2억 484만원 |
| 최근 3개월 | 2억 4,981만원 | 2억 234만원 | 81% | 5.8명 | 2억 234만원 |
| 최근 6개월 | 2억 4,981만원 | 1억 9,984만원 | 80% | 5.4명 | 1억 9,984만원 |
| 최근 12개월 | 2억 4,981만원 | 1억 9,734만원 | 79% | 5.1명 | 1억 9,734만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 2,357만원
최저매각가 대비 +116만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수20.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수75.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수64.905점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R4전문가 검토 권장
위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
2,057만원
- 예상 대출액
- 1,028만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,851만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
2,221만원
- 예상 대출액
- 1,333만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,713만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
2,386만원
- 예상 대출액
- 1,551만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,661만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 13건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 45장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 51.8%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경62454 | 단독·다가구 | 경기도 고양시 일산동구 숲속마을2로 114-4 (풍동) | 2026.05.21 | 12억 355만원 | 6억 2,000만원 | 51.5% | 매각 |
| 2025타경64888 | 단독·다가구 | 경기도 고양시 일산동구 일산로285번길 17 (마두동) | 2026.07.07 | 17억 4,565만원 | 9억 7,260만원 | 55.7% | 매각 |
| 2025타경62789 | 단독·다가구 | 경기도 고양시 일산동구 약산길 42-55 (중산동, 현대미소지움) | 2026.05.20 | 1억 8,900만원 | 8,228만원 | 43.5% | scheduled |
| 2025타경63544 | 단독·다가구 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 783 데시앙빌 | 2026.09.03 | 2억 7,200만원 | 2억 2,006만원 | 80.9% | 매각 |
| 2025타경64282 | 단독·다가구 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 729-7 어반트리비 | 2026.09.02 | 2억 9,700만원 | 1억 2,697만원 | 42.8% | 매각 |
| 2026타경60145 | 단독·다가구 | 경기도 고양시 일산동구 백석로71번길 43 (백석동) | 2026.10.20 | 11억 9,465만원 | 6억 5,000만원 | 54.4% | 매각 |
| 2025타경62814 | 단독·다가구 | 경기도 고양시 일산서구 원일로 14 (일산동) | 2026.10.28 | 1억 8,638만원 | 6,255만원 | 33.6% | 매각 |
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