2025타경625
유찰 5회| 소재지 | 전남광주통합특별시 여수시 충무3길 15-2 (충무동) [도로명] 전라남도 여수시 충무1길 10-7 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각 1. 일괄매각 2. 건물 사용승인은 1950년 이고, 1972년에 증축 되었음 |
| 토지면적 | 369㎡ (111.6평) | 건물면적 | 265.95㎡ (80.4평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,479,280,800원 | 최저가격 | (29%)424,139,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)82,839,800원 | 청구금액 | 2,288,827,813원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.06 | (56%)828,398,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.18 | (45%)662,718,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.12 | (36%)530,174,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.23 | (29%)424,139,000원 | 진행 |
물건 사진 (30장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 여수시 충무3길 15-2 (충무동) | 대 | 369㎡ (111.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 여수시 충무3길 15-2 (충무동) (전라남도 여수시 충무1길 10-7) | 철근콘크리트구조 · (제2종근린생활시설) | 265.95㎡ (80.4평) | 일괄평가 (대장연면적 859.46㎡) | 일괄매각 1. 일괄매각 2. 건물 사용승인은 1950년 이고, 1972년에 증축 되었음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 369㎡ (111.6평) 건물: 265.95㎡ (80.4평) | 1,479,280,800원 | |||
본건은 전라남도 여수시 서교동 소재 "여수서시장" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용, 업무용 건물 등이 소재하는 시장주변 상가지대로서 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임. 일련번호 1) 세장형 평지로서 상업용 건부지임. 일련번호 3), 4) 세장형 평지로서 일단의 상업용 건부지임. 일련번호 6) 정방형 평지로서 상업용 건부지임. 일련번호 8) 세장형 평지로서 도로등으로 이용 중임. 일련번호 1), 6) 북동측에 노폭 약 5 ~ 6m의 아스팔트 포장도로에 접함. 일련번호 3), 4) 북서측에 노폭 약 4 ~ 5m의 아스팔트 포장도로에 접함. 일련번호 8) 북동측에 노폭 약 7m의 아스팔트 포장도로에 접하며 본건이 노폭 약 3.5m 포장도로의 일부임. 일련번호 1), 3), 4), 6), 8) 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가
일괄매각 1. 일괄매각 2. 건물 사용승인은 1950년 이고, 1972년에 증축 되었음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 1층 | 전입: 2024-05-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점포 / 1층 | 전입: 2024-05-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-01-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-01-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-09-30 | 소유권 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-09-30 | 근저당권 | (OOOOOO | 2,280,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-12-18 | 압류 | 여OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-09-19 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각 1. 일괄매각 2. 건물 사용승인은 1950년 이고, 1972년에 증축 되었음
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 여수시 충무3길 15-2 (충무동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 859.46㎡ (260.0평) | 건축면적 | 295.62㎡ (89.4평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 1977-05-18 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 여수시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 여수시세무서 | 여수시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 충무3길 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 여수시 충무3길 15-2 (충무동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 14억 7,928만원 | 12억 1,301만원 | 82% | 6.2명 | 12억 1,301만원 |
| 최근 3개월 | 14억 7,928만원 | 11억 9,821만원 | 81% | 5.8명 | 11억 9,821만원 |
| 최근 6개월 | 14억 7,928만원 | 11억 8,342만원 | 80% | 5.4명 | 11억 8,342만원 |
| 최근 12개월 | 14억 7,928만원 | 11억 6,863만원 | 79% | 5.1명 | 11억 6,863만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2억 1,206만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 2,473만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 7,484만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 9,626만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3억 1,980만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 8,561만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 30장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 71.3% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (13건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경625 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 여수시 충무1길 10-7 (충무동) | 2026.08.18 | 7억 8,106만원 | 4억 3,650만원 | 55.9% | 매각 |
| 2025타경625 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 여수시 충무1길 10-1 (충무동) | 2026.08.18 | 12억 2,532만원 | 5억 4,900만원 | 44.8% | 매각 |
| 2025타경51744 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 여수시 박람회길 36 (덕충동) | 2026.05.11 | 3억 8,300만원 | 1억 3,800만원 | 36% | 매각 |
| 2024타경52359 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 여수시 국동남6길 49-10 (국동) | 2026.06.15 | 1억 4,400만원 | 4,177만원 | 29% | 매각 |
| 2024타경52359 | 근린상가 | 전라남도 여수시 국동남6길 49-10 (국동) | 2025.12.15 | 1억 4,400만원 | 5,162만원 | 35.8% | 매각 |
| 2025타경51775 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 여수시 국동남6길 49-10 (국동) | 2026.09.14 | 2억 2,100만원 | 1억 1,583만원 | 52.4% | 매각 |
| 2025타경323 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 여수시 여수시민로 1 (종화동) | 2026.06.01 | 7억 3,100만원 | 3억 6,550만원 | 50% | 매각 |