2025타경51505
유찰 7회제시외건물포함| 소재지 | 전남광주통합특별시 여수시 무선2길 37 (선원동) [도로명] 전라남도 여수시 무선2길 37 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | 2025.05.14 | 매각물건 | 일괄매각(제시외 건물 및 관정 포함), 건축법 제14조 위반의위반건축물 있음 1. 일괄매각(제시외 건물 및 관정 포함) 2. 목록2.의 부속건물은 공부상 '일반음식점'이나 현황은 '판매점'임 3. 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)은 대장상 위반건축물로 등재(점포(10.85㎡), 창고(62.3㎡)증축): 건축법 제14조(증축)위반-시정명령 (허가민원과-61368) |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 229.87㎡ (69.5평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 이OO |
| 감정가격 | 2,139,846,400원 | 최저가격 | (18%)392,664,000원 | 채무자 | 이OO |
| 입찰보증금 | (10%)39,266,400원 | 청구금액 | 1,328,911,978원 | 채권자 | 농OOOOOOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.05.18 | (36%)766,921,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.07.06 | (29%)613,537,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.08.18 | (23%)490,830,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.23 | (18%)392,664,000원 | 진행 |
물건 사진 (36장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 여수시 무선2길 37 (선원동) | 대 (제2종일반주거지역) | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 여수시 무선2길 37 (선원동) (전라남도 여수시 무선2길 37) | 철근콘크리트조 및 조적조 · 지상1층 | 229.87㎡ (69.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각(제시외 건물 및 관정 포함), 건축법 제14조 위반의위반건축물 있음 1. 일괄매각(제시외 건물 및 관정 포함) 2. 목록2.의 부속건물은 공부상 '일반음식점'이나 현황은 '판매점'임 3. 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)은 대장상 위반건축물로 등재(점포(10.85㎡), 창고(62.3㎡)증축): 건축법 제14조(증축)위반-시정명령 (허가민원과-61368) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 229.87㎡ (69.5평) | 2,139,846,400원 | |||
철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건(사용승인일:1997.08.16)으로 외벽 : 적벽돌치장쌓기 및 몰탈위페인팅 등 내벽 : 타일, 몰탈위페인팅, 인테리어 치장 등 바닥 : 타일 및 화강석물갈기 등 마감 창호 : 새시창 등임. 기호2-1) 조적조 슬래브지붕 단층으로 외벽: 적벽돌 치장쌓기 등 내벽: 몰탈위 페인팅 등임. 창호: 새시창임. 기호 ㄱ,ㄴ) 철골조 판넬지붕 단층으로 본건 벽체 및 담장을 이용한 단순
본건은 여수시 선원동 소재 '남양2단지아파트' 서측에 인접 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지, 단독주택, 상가주택 및 각종 판매시설, 일반음식점 등으로 형성된 주거 및 상가지대임. 본건까지 차량출입 가능하며, 인근으로 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편임. 사다리형 토지로서, 상업용(목욕탕 등)으로 이용중임. 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 내외 도로에 2면이 접함. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역임. 없 음. 없 음. -- 기호2)
일괄매각(제시외 건물 및 관정 포함), 건축법 제14조 위반의위반건축물 있음 1. 일괄매각(제시외 건물 및 관정 포함) 2. 목록2.의 부속건물은 공부상 '일반음식점'이나 현황은 '판매점'임 3. 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)은 대장상 위반건축물로 등재(점포(10.85㎡), 창고(62.3㎡)증축): 건축법 제14조(증축)위반-시정명령 (허가민원과-61368)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: 2003-12-11 확정: - 배당: - | 보: 700만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2003-12-11 확정: - 배당: - | 보: 700만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점포 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: - 확정: - 배당: 2025-07-31 | 보: 1,000만원 월: 400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 2,400만원 월: 400,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2011-03-25 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2019-05-07 | 근저당권 | 농OO | 1,536,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-09-03 | 가압류 | 전OO | 92,950,004원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-11-19 | 가압류 | 농OO | 42,838,932원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-11-20 | 가압류 | 신OO | 7,956,386원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-05-14 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-05-21 | 압류 | 여OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-05-23 | 가압류 | 순OO | 10,404,073원 | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각(제시외 건물 및 관정 포함), 건축법 제14조 위반의위반건축물 있음 1. 일괄매각(제시외 건물 및 관정 포함) 2. 목록2.의 부속건물은 공부상 '일반음식점'이나 현황은 '판매점'임 3. 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)은 대장상 위반건축물로 등재(점포(10.85㎡), 창고(62.3㎡)증축): 건축법 제14조(증축)위반-시정명령 (허가민원과-61368)
당사자 내역
| 채권자 | 농OOOOOOOOOOO | 채무자 | 이OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 이OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 여수시 무선2길 37 (선원동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 229.87㎡ (69.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 및 조적조 · 지상 1층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 여수시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 여수시세무서 | 여수시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 무선2길 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 여수시 무선2길 37 (선원동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 21억 3,984만원 | 17억 5,467만원 | 82% | 6.2명 | 17억 5,467만원 |
| 최근 3개월 | 21억 3,984만원 | 17억 3,327만원 | 81% | 5.8명 | 17억 3,327만원 |
| 최근 6개월 | 21억 3,984만원 | 17억 1,187만원 | 80% | 5.4명 | 17억 1,187만원 |
| 최근 12개월 | 21억 3,984만원 | 16억 9,047만원 | 79% | 5.1명 | 16억 9,047만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 81.6%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 9,633만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 865만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 5,444만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 8,229만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 9,606만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 7,243만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 36장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 81.6% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 81.6%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (9건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경672 | 근린상가 | 전라남도 여수시 웅천동 1851 여수웅천부영1차 상가동 1층101호 | 2026.06.22 | 4억 4,500만원 | 2억 4,950만원 | 56.1% | 매각 |
| 2025타경51604 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 여수시 둔덕1길 14 (둔덕동, 신원아르시스아파트) | 2026.07.27 | 1억 7,000만원 | 7,455만원 | 43.9% | 매각 |
| 2024타경4213 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 여수시 도원로 233 (학동) | 2026.11.23 | 1억 7,900만원 | 4,120만원 | 23% | 진행중 |
| 2025타경51997 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 여수시 도원로 233 (학동) | 2026.08.24 | 3억 5,500만원 | 1억 9,880만원 | 56% | 매각 |
| 2025타경582 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 여수시 도원로 233 (학동) | 2026.08.10 | 3억 9,200만원 | 1억 2,340만원 | 31.5% | 매각 |
| 2025타경51113 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 여수시 도원로 233 (학동) | 2026.07.20 | 3억 9,200만원 | 1억 1,239만원 | 28.7% | 매각 |
| 2025타경52186 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 여수시 도원로 233 (학동) | 2026.05.11 | 1억 2,800만원 | 1억 3,000만원 | 101.6% | 매각 |
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