2025타경622
유찰 10회제시외건물포함2026.12.01 (입찰법정)||
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| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 동운로201번길 5 (운암동) [도로명] 광주광역시 북구 동운로201번길 5 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다가구주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일괄매각. 목록 2. 소재 제시외 건물 포함 - 대항력 있는 임차인 있음 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 11.04㎡ (3.3평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 1,292,701,800원 | 최저가격 | (9%)121,454,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)12,145,400원 | 청구금액 | 65,392,100원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.05.12 | (29%)370,645,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.06.16 | (23%)296,516,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.07.28 | (18%)237,213,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.12.01 | (9%)121,454,000원 | 진행 |
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물건 사진 (34장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 북구 동운로201번길 5 (운암동) | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 북구 동운로201번길 5 (운암동) (광주광역시 북구 동운로201번길 5) | 철근콘크리트구조 · 지상4층 | 11.04㎡ (3.3평) | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각. 목록 2. 소재 제시외 건물 포함 - 대항력 있는 임차인 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 11.04㎡ (3.3평) | 1,292,701,800원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건으로서, 2011년 06월 22일 사용승인되었으며, 외벽: 인조석붙임, 드라이비트 마감 등 내벽: 타일붙임 마감 등 창호: 새시창호 등임. 일련번호(2
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 '대자초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 아파트단지, 단독주택, 각종 점포 등이 혼재하는 기존 주택지대임. 본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임. 인접필지 및 인접도로 대비 평탄한 유사 사다리형의 토지로서, 다가구주택 건부지이며, 일부 도로 확보부지 등임. 동측으로 왕복2차선 포장도로에 접하며, 남측 일부 도로 확보부지임. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법). 귀 제시목록상, 본건 토지는 '김성용' 소유임. 일련번호(2(가)):
[참고사항]
- 일괄매각. 목록 2. 소재 제시외 건물 포함 - 대항력 있는 임차인 있음
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2025-02-03|배당요구종기일 : 2025.04.28
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최OO 대항력 있음 | 2층 일부(207호) | 전입: 2019-02-28 확정: 2019-02-28 배당: 2025-03-13 | 보: 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 / 207호 | 전입: 2019-02-28 확정: - 배당: - | 보: 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 있음 | 3층 일부(303호) | 전입: 2021-10-22 확정: 2021-10-12 배당: 2025-04-28 | 보: 6,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 채OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2021-10-22 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 채OO 대항력 있음 | 303호 | 전입: 2021-10-22 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 있음 | 4층 일부(404호) | 전입: 2022-03-24 확정: 2022-03-23 배당: 2025-04-28 | 보: 6,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 404호 | 전입: 2022-03-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2022-03-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2022-04-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 있음 | 201호 | 전입: 2022-04-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 고OO 대항력 있음 | 2층 일부(204호) | 전입: 2022-05-11 확정: 2022-05-11 배당: 2025-03-17 | 보: 6,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 고OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2022-05-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 있음 | 4층 일부(406호) | 전입: 2022-07-18 확정: 2022-07-04 배당: 2025-03-27 | 보: 6,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2022-08-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 있음 | 2층 일부(205호) | 전입: 2022-08-02 확정: 2024-07-22 배당: 2025-04-28 | 보: 6,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 고OO 대항력 있음 | 3층 일부(301호) | 전입: 2022-08-05 확정: 2022-07-11 배당: 2025-03-26 | 보: 6,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 있음 | 3층 일부(약 26.4㎡,305호) | 전입: 2022-08-08 확정: 2022-07-15 배당: - | 보: 6,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2023-01-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 2층 일부(203호) | 전입: 2023-01-25 확정: 2023-01-25 배당: 2025-02-21 | 보: 1억 3,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 2층 일부(26.4㎡,202호) | 전입: 2023-03-22 확정: 2023-02-13 배당: - | 보: 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2023-03-22 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-03-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 있음 | 4층 일부(405호) | 전입: 2024-03-20 확정: 2024-03-29 배당: 2025-03-18 | 보: 500만원 월: 350,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-04-19 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 있음 | 3층 일부(304호) | 전입: 2024-04-19 확정: 2024-04-09 배당: 2025-04-28 | 보: 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 304호 | 전입: 2024-04-19 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 없음 | 주거 / 206호 | 전입: 2024-06-26 확정: - 배당: - | 보: 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 있음 | 2층 일부(206호) | 전입: 2024-06-26 확정: 2024-06-24 배당: 2025-02-27 | 보: 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 있음 | 3층 일부(306호) | 전입: 2024-12-06 확정: 2024-12-12 배당: 2025-04-24 | 보: 500만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 / 306호 | 전입: 2024-12-06 확정: - 배당: - | 보: 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 3층 일부(약23.89㎡,302호) | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 / 402호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 300만원 월: 330,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 4층 일부(406호) | 전입: - 확정: - 배당: 2025-03-19 | 보: 500만원 월: 400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 두리코아, 강승리 대항력 없음 | 주거 / 406호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 401호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 350,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 주거 / 401호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 350,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 4층 일부(402호) | 전입: - 확정: - 배당: 2025-04-28 | 보: 300만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (37건) | - | 보: 11억 3,100만원 월: 2,780,000원 | 인수총액 0원 | - | |
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2025. 2. 3. 경매개시결정|청구/채권금액 : 65,392,100원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-05-27 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2025-02-03 | 강제경매 | 고OO | - | 소멸기준 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각. 목록 2. 소재 제시외 건물 포함 - 대항력 있는 임차인 있음
■
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 북구 동운로201번길 5 (운암동) | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 11.04㎡ (3.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 다가구주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 북구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 북구세무서 | 북구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 동운로201번길 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 북구 동운로201번길 5 (운암동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 12억 9,270만원 | 10억 6,001만원 | 82% | 6.2명 | 10억 6,001만원 |
| 최근 3개월 | 12억 9,270만원 | 10억 4,708만원 | 81% | 5.8명 | 10억 4,708만원 |
| 최근 6개월 | 12억 9,270만원 | 10억 3,416만원 | 80% | 5.4명 | 10억 3,416만원 |
| 최근 12개월 | 12억 9,270만원 | 10억 2,123만원 | 79% | 5.1명 | 10억 2,123만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (65%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
2억 5,911만원
최저매각가 대비 +2,190만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수44.2점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수57.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수39.78점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R4전문가 검토 권장
위험도 점수: 78점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 37건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 90.6%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 10회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
1억 2,145만원
- 예상 대출액
- 6,072만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,006만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 3,117만원
- 예상 대출액
- 7,870만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,191만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
1억 4,088만원
- 예상 대출액
- 9,157만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,886만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 2건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 37건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 34장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 90.6% 하락, 유찰 10회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 37건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 90.6%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 58.19%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경4297 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 북구 하남대로833번길 17-3 (운암동) | 2026.09.23 | 2억 194만원 | 7,312만원 | 36.2% | 매각 |
| 2026타경964 | 단독·다가구 | 광주광역시 서구 유촌동 844-7 | 2026.09.08 | 5억 7,502만원 | 4억 2,078만원 | 73.2% | 매각 |
| 2024타경85619 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 서구 상일로42번길 5-10 (쌍촌동) | 2026.05.27 | 8억 4,237만원 | 4억 6,156만원 | 54.8% | 매각 |
| 2024타경83804 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 서구 내방마을2길 4 (화정동) | 2026.08.26 | 10억 4,287만원 | 6억 788만원 | 58.3% | 매각 |
| 2025타경33985 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 북구 서하로106번길 8-1 (매곡동, AMCT1차) | 2026.06.04 | 7,000만원 | 6,800만원 | 97.1% | 매각 |
| 2024타경84890 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 북구 자산로 43 (신안동) | 2026.07.08 | 3억 3,527만원 | 2억 6,710만원 | 79.7% | 매각 |
| 2024타경71771 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 북구 중외길 11-13 (매곡동) | 2026.04.17 | 9억 673만원 | 4억 1,632만원 | 45.9% | 매각 |
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