2025타경12728
유찰 7회지분매각| 소재지 | 서울특별시 도봉구 도봉동 62-1 도봉엠블렘 [도로명] (도봉동,도봉엠블렘) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 2,473㎡ (748.1평) | 건물면적 | 18.96㎡ (5.7평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 111,000,000원 | 최저가격 | (21%)23,278,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)2,327,800원 | 청구금액 | 94,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 6회 | 2026.09.01 | (33%)36,373,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.13 | (26%)29,098,000원 | 진행 |
| 7회 | 2026.11.10 | (21%)23,278,000원 | 진행 |
| 7회 | 2026.11.10 | (26%)29,098,000원 | 03 |
물건 사진 (15장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 도봉구 도봉동 62-1 도봉엠블렘 | 대 (준공업지역) | 2,473㎡ (748.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,314,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 도봉구 도봉동 62-1 도봉엠블렘 ((도봉동,도봉엠블렘)) | 철근콘크리트구조 | 18.96㎡ (5.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,473㎡ (748.1평) 건물: 18.96㎡ (5.7평) | 111,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층건중 13층 1308호로서 외 벽: 복합패널 및 커튼월 마감 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 하이새시 패어글래스 창호임. 오피스텔로 이용중임 승강기,위생설비,소화전,스프링클러,화재탐지설비,난방시설등이 있음. 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형으로 업무시설 및 근생부지로 이용중임. 본건 북동측으로 약12m, 남동측으로 약8m의 도로에 각각 접함. 준공업지역,가축사육제한구역,가로구역별 최고높이 제한지역(2015.08.27),교육환경보호구역, 상대보호구역,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),과밀억제권역,한강폐기물매립시설설치제 한지
본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 국철(경원선) 도봉역 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택과 상업 업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨. 본건으로의 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 남서측 인근에 국철(경원선) 도봉역이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임, 건물은
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-06-25 확정: 2020-06-02 배당: 2025-07-04 | 보: 9,400만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2020-06-25 확정: 2020-06-02 배당: 2025-07-04 | 보: 9,400만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 있음 | 제13층제1308호전부 | 전입: 2020-06-25 확정: 2020-06-02 배당: 2025-07-04 | 보: 9,400만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 없음 | 기타 / 1308호 | 전입: 2020-06-25 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 2억 8,200만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-10-11 | 소유권 | 인OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2020-11-11 | 가압류 | 경OO | 14,999,976원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2020-11-18 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2020-12-17 | 가압류 | 케OO | 30,141,641원 | 소멸 | - |
| 5 | 2021-02-02 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 6 | 2021-02-10 | 가압류 | (OOOOOOO | 13,315,512원 | 소멸 | - |
| 7 | 2021-03-12 | 가압류 | 서OO | 5,952,420원 | 소멸 | - |
| 8 | 2021-03-22 | 가압류 | 근OO | 11,191,690원 | 소멸 | - |
| 9 | 2021-04-30 | 압류 | 남OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2021-05-26 | 압류 | 의OO | - | 소멸 | - |
| 11 | 2022-01-28 | 가압류 | 근OO | 12,172,208원 | 소멸 | - |
| 12 | 2024-06-13 | 임차권설정 | 전OO | 94,000,000원 | 소멸 | - |
| 13 | 2024-12-19 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 14 | 2025-06-16 | 강제경매 | 전OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 도봉구 도봉동 62-1 도봉엠블렘 | 대지면적 | 2,473㎡ (748.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 18.96㎡ (5.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.8% |
| 주용도 | 오피스텔 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 도봉구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 도봉구세무서 | 도봉구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 도봉동 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 도봉구 도봉동 62-1 도봉엠블렘 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 1,100만원 | 9,102만원 | 82% | 6.2명 | 9,102만원 |
| 최근 3개월 | 1억 1,100만원 | 8,991만원 | 81% | 5.8명 | 8,991만원 |
| 최근 6개월 | 1억 1,100만원 | 8,880만원 | 80% | 5.4명 | 8,880만원 |
| 최근 12개월 | 1억 1,100만원 | 8,769만원 | 79% | 5.1명 | 8,769만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 14건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 79.0%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,163만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,989만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,508만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,833만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,755만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,774만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 14건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 21장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 79.0% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 14건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 79.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12449 | 오피스텔 | 서울특별시 도봉구 도봉로180길 20 (도봉동) | 2026.04.28 | 2억 100만원 | 1억 6,080만원 | 80% | 매각 |
| 2025타경13294 | 오피스텔 | 서울특별시 도봉구 도봉로163길 8-10 (도봉동, 포레라스) | 2026.07.21 | 3억 600만원 | 2억 2,730만원 | 74.3% | 매각 |
| 2025타경71828 | 오피스텔 | 경기도 의정부시 평화로 113-1 (호원동, 자연예가) | 2026.04.30 | 2억 2,000만원 | 1억 3,415만원 | 61% | 매각 |
| 2025타경71890 | 오피스텔 | 경기도 의정부시 호원동 226-107 담린 104동 8층 801호 | 2026.05.13 | 3억 1,700만원 | 2억 536만원 | 64.8% | 매각 |
| 2025타경72414 | 오피스텔 | 경기도 의정부시 호암로 31 (호원동, 호원쉐르빌) | 2026.08.25 | 2억 3,700만원 | 1,571만원 | 6.6% | 매각 |
| 2025타경71773 | 오피스텔 | 경기도 의정부시 호원동 467-4 예다음 디동 4층 402호 | 2026.10.01 | 2억 4,700만원 | 1억 7,515만원 | 70.9% | 매각 |
| 2025타경72826 | 오피스텔 | 경기도 의정부시 망월로45번길 22 (호원동, 클래스원3차) | 2026.10.15 | 3억 3,400만원 | 2억 1,299만원 | 63.8% | 매각 |
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