2023타경127836
유찰 17회지분매각2026.11.10 (제112호법정)||
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| 소재지 | 서울특별시 강서구 곰달래로41길 8-5 (화곡동, 현경뜰안채) [도로명] 서울특별시 강서구 곰달래로41길 00008-00005 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 토지면적 | 218㎡ (65.9평) | 건물면적 | 29.86㎡ (9.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 210,000,000원 | 최저가격 | (3%)5,911,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,182,200원 | 청구금액 | 190,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 18회 | 2026.09.01 | (4%)7,389,000원 | 유찰 |
| 19회 | 2026.10.08 | (3%)5,911,000원 | 유찰 |
| 17회 | 2026.11.10 | (3%)5,911,000원 | 03 |
| 20회 | 2026.11.10 | (2%)4,729,000원 | 진행 |
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물건 사진 (14장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강서구 곰달래로41길 8-5 (화곡동, 현경뜰안채) | 대 (제1종일반주거지역) | 218㎡ (65.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,978,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강서구 곰달래로41길 8-5 (화곡동, 현경뜰안채) (서울특별시 강서구 곰달래로41길 00008-00005) | 철근콘크리트구조 · 지상6층 | 29.86㎡ (9.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 218㎡ (65.9평) 건물: 29.86㎡ (9.0평) | 210,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건(사용승인일자: 2017. 4. 12)중 제 4층 제 402호로 외벽: 외장석재붙임등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일 등 깔기 창호: 하이새시이중창임 단지형다세대주택으로 이용중이며 "건축물현황도" 기준하여 방, 거실겸주방, 욕실등 급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 1층에 주차장시설등이 되어 있음 본건은 완경사지대내의 사다리형의 토지로 인접지 및 접면도로와는 대체로 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(도시형생활주택)부지로 이용중임 본건 남서측으로
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "신정고등학교" 서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택등의 공동주택과 소규모 근린생활시설 및 근린공원, 각급학교등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임 본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임
[참고사항]
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2019-11-06|배당요구종기일 : 2024.03.25
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임OO 대항력 없음 | 402호 | 전입: 2017-08-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 있음 | 402호전부 | 전입: 2017-08-24 확정: 2017-08-18 배당: 2023-12-19 | 보: 1억 9,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 주거 / 402호 | 전입: 2017-08-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 1억 9,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2019.11.06. 근저당권|청구/채권금액 : 190,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2019-11-06 | 근저당권 | 이OO | 150,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2021-06-28 | 가압류 | 주OO | 685,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2022-01-21 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 5 | 2023-10-31 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2023-12-20 | 강제경매 | 임OO | - | 소멸 | - |
| 1 | - | 소유권 | 한OO | - | 소멸 | - |
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주의사항 및 매각조건
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강서구 곰달래로41길 8-5 (화곡동, 현경뜰안채) | 대지면적 | 218㎡ (65.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 29.86㎡ (9.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 13.7% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강서구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강서구세무서 | 강서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 곰달래로41길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강서구 곰달래로41길 8-5 (화곡동, 현경뜰안채) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 1,000만원 | 1억 7,220만원 | 82% | 6.2명 | 1억 7,220만원 |
| 최근 3개월 | 2억 1,000만원 | 1억 7,010만원 | 81% | 5.8명 | 1억 7,010만원 |
| 최근 6개월 | 2억 1,000만원 | 1억 6,800만원 | 80% | 5.4명 | 1억 6,800만원 |
| 최근 12개월 | 2억 1,000만원 | 1억 6,590만원 | 79% | 5.1명 | 1억 6,590만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1,165만원
최저매각가 대비 +11만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수61.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수66점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수59.736점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 97.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 17회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
591만원
- 예상 대출액
- 295만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,102만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
638만원
- 예상 대출액
- 383만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,062만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
685만원
- 예상 대출액
- 445만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,047만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 14장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 97.2% 하락, 유찰 17회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 97.2%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 17회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 63.15%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12456 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 곰달래로41길 33 (화곡동, 동양하우징) | 2026.08.04 | 3억원 | 1억 9,920만원 | 66.4% | 매각 |
| 2025타경11008 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 곰달래로41길 33 (화곡동, 동양하우징) | 2026.05.07 | 3억 4,100만원 | 2억 4,082만원 | 70.6% | 매각 |
| 2025타경10790 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 곰달래로35길 42-30 (화곡동, 다안빌라트) | 2026.07.23 | 2억 3,000만원 | 1억 1,776만원 | 51.2% | 매각 |
| 2025타경12531 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 곰달래로35길 50 (화곡동, 혜성펠리스) | 2026.08.19 | 2억 3,200만원 | 1억 8,611만원 | 80.2% | 매각 |
| 2025타경12080 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 곰달래로31다길 44 (화곡동, 삼성펠리체) | 2026.08.04 | 2억 3,800만원 | 1억 9,455만원 | 81.7% | 매각 |
| 2025타경10779 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 곰달래로49가길 7-25 (화곡동, 케이씨타운) | 2026.06.10 | 3억 7,100만원 | 2억 1,230만원 | 57.2% | 매각 |
| 2024타경144876 | 다세대·연립 | 서울특별시 강서구 곰달래로35길 31 (화곡동, 와이앤비) | 2026.05.07 | 1억 7,000만원 | 9,183만원 | 54% | 매각 |
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