2025타경56860
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 경기도 화성시 우정읍 운평리 산98 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | 2025.07.10 | 매각물건 | 1.일괄매각. 목록3은 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환) 2.목록1은 토지임야상태이며, 북측 일부는 현황 '도로'임. 3.목록3 지상에 소재하는 제시외 건물 및 건물 내부에 설치된 기계기구는 매각에서 제외. |
| 토지면적 | 3,462㎡ (1047.3평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 552,541,000원 | 최저가격 | (34%)189,520,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)55,254,100원 | 청구금액 | 599,235,169원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.24 | (100%)552,541,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.08.10 | (70%)386,778,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.09.11 | (49%)270,744,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.21 | (34%)189,520,000원 | 매각 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 화성시 우정읍 운평리 산98 | 대 | 3,462㎡ (1047.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 화성시 우정읍 운평리 산98 | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | 1.일괄매각. 목록3은 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환) 2.목록1은 토지임야상태이며, 북측 일부는 현황 '도로'임. 3.목록3 지상에 소재하는 제시외 건물 및 건물 내부에 설치된 기계기구는 매각에서 제외. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 3,462㎡ (1047.3평) 건물: - | 552,541,000원 | |||
대상물건은 경기도 화성시 우정읍 운평리 '운평3리마을회관' 북측 근거리에 위치하며 인근은 농경지, 단독주택, 공장, 창고, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨. 대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의는 보통시 됨. ■ 형태 일련번호 1) 인접필지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지임. 일련번호 2) 인접필지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지임. 일련번호 3) 인접필지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지임. ■ 이용상태 일련번호 1) 토지임야 상태임. 일련번호 2) 전으로 이용중임. 일련번호 3) 전으로 이용중임. 일련번호 1) 대상물건 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함. 일련번호 2) 대상물건 서측으로 왕복 2차선의 포장도로 및 북측으로 노폭 약 2미터의 포장도로와 접함. 일련번호 3) 지적상 맹지이나, 인접필지를 통하여 진출입 가능함. 일련번호(1) :생산관리지역, 성장관리계획구역, 성장관리
1.일괄매각. 목록3은 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환) 2.목록1은 토지임야상태이며, 북측 일부는 현황 '도로'임. 3.목록3 지상에 소재하는 제시외 건물 및 건물 내부에 설치된 기계기구는 매각에서 제외.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2016-07-01 | 근저당권 목록 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2016-11-11 | 근저당권 | 권리자 | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 3 | 2025-07-10 | 경매개시결정(신청채권) | 조OOOOOOO | 599,235,169원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1.일괄매각. 목록3은 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환) 2.목록1은 토지임야상태이며, 북측 일부는 현황 '도로'임. 3.목록3 지상에 소재하는 제시외 건물 및 건물 내부에 설치된 기계기구는 매각에서 제외.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 화성시 우정읍 운평리 산98 | 대지면적 | 3,462㎡ (1047.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 화성시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 화성시세무서 | 화성시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 우정읍 행정복지센터(주민센터) | 경기도 화성시 우정읍 운평리 산98 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5억 5,254만원 | 4억 5,308만원 | 82% | 6.2명 | 4억 5,308만원 |
| 최근 3개월 | 5억 5,254만원 | 4억 4,755만원 | 81% | 5.8명 | 4억 4,755만원 |
| 최근 6개월 | 5억 5,254만원 | 4억 4,203만원 | 80% | 5.4명 | 4억 4,203만원 |
| 최근 12개월 | 5억 5,254만원 | 4억 3,650만원 | 79% | 5.1명 | 4억 3,650만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 9,476만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 484만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 2,280만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,212만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 4,289만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,736만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (8건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경58028 | 토지·임야 | 경기도 화성시 우정읍 한각리 446-6 | 2026.07.08 | 7억 2,461만원 | 4억 7,000만원 | 64.9% | 매각 |
| 2024타경76340 | 토지·임야 | 경기도 화성시 만세구 우정읍 조암각골길 24-19 | 2026.08.07 | 9억 1,769만원 | 3억 1,999만원 | 34.9% | 매각 |
| 2025타경52143 | 토지·임야 | 경기도 화성시 우정읍 화수리 293 | 2026.06.05 | 3억 8,720만원 | 1억 5,448만원 | 39.9% | 매각 |
| 2025타경51423 | 토지·임야 | 경기도 화성시 우정읍 화산리 1200-38 | 2026.08.10 | 24억 2,182만원 | 22억 100만원 | 90.9% | 매각 |
| 2025타경51423 | 토지·임야 | 경기도 화성시 우정읍 1200-38 | 2026.05.20 | 24억 2,182만원 | 22억 100만원 | 90.9% | 진행중 |
| 2025타경55443 | 토지·임야 | 경기도 화성시 우정읍 호곡리 744-1 | 2026.04.28 | 2억 5,998만원 | 1억 2,740만원 | 49% | 매각 |
| 2024타경75798 | 토지·임야 | 경기도 화성시 장안면 사곡리 289-6 | 2026.09.30 | 65억 9,879만원 | 42억 359만원 | 63.7% | 변경 |
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