2025타경1304
유찰 1회제시외건물포함| 소재지 | 울산광역시 울주군 상북면 석남로 757-5 [도로명] 울산광역시 울주군 석남로 757-5 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | 2025.07.29 | 매각물건 | 1.일괄매각. 제시외 물건(3-1,4-1)포함. 2.목록4,5는 농지취득자격증명 필요(매각결정 기일까지 미제출시 보증금 몰수) 3.수목(4-1)은 목록4,5 지상에 존재함. 4.제시외 물건(3-1)은 사용가능 여부가 불명하며 상세위치는 측량을 요함(감정서 참조). |
| 토지면적 | 642㎡ (194.2평) | 건물면적 | 127.08㎡ (38.4평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 이OO |
| 감정가격 | 1,086,299,200원 | 최저가격 | (100%)1,086,299,200원 | 채무자 | 이OO (채무자겸소유자) |
| 입찰보증금 | (10%)108,629,920원 | 청구금액 | 710,933,807원 | 채권자 | 상OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 2회 | 2026.08.20 | (100%)1,086,299,200원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 울산광역시 울주군 상북면 석남로 757-5 | 대 (자연녹지지역) | 642㎡ (194.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 240,900원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 울산광역시 울주군 상북면 석남로 757-5 (울산광역시 울주군 석남로 757-5) | 철근콘크리트구조 · (단독주택) | 127.08㎡ (38.4평) | 일괄평가 (대장연면적 254.16㎡) | 1.일괄매각. 제시외 물건(3-1,4-1)포함. 2.목록4,5는 농지취득자격증명 필요(매각결정 기일까지 미제출시 보증금 몰수) 3.수목(4-1)은 목록4,5 지상에 존재함. 4.제시외 물건(3-1)은 사용가능 여부가 불명하며 상세위치는 측량을 요함(감정서 참조). |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 642㎡ (194.2평) 건물: 127.08㎡ (38.4평) | 1,086,299,200원 | |||
울산광역시 울주군 상북면 덕현리 소야정마을 동측인근에 소재하며 주변은 농촌지대로 근린 생활시설, 숙박시설 등이 산재함. 일련번호 1은 차량 출입 가능하며 일련번호3,4,5는 일련번호 1을 통해 출입 가능함. 일련번호1은 자루형지로 남서측부분은 경사진 출입로로 이용중이고 북동측 건부지부분은 평탄함. 일련번호3은 부정형지로 북서측부분은 산지, 남· 동측부분은 대체로 평탄한 나지이며 일부 풀밭임. 일련번호4,5는 부정형지로 대체로 평탄하며 대부분 휴경지임. 일련번호1 남측으로 왕복2차로에 접함. 일련번호1 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호3 : 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)(저촉) 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법> 일련번호4 : 자연녹지지역 가축
1.일괄매각. 제시외 물건(3-1,4-1)포함. 2.목록4,5는 농지취득자격증명 필요(매각결정 기일까지 미제출시 보증금 몰수) 3.수목(4-1)은 목록4,5 지상에 존재함. 4.제시외 물건(3-1)은 사용가능 여부가 불명하며 상세위치는 측량을 요함(감정서 참조).
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-01-24 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-07-29 | 경매개시결정(신청채권) | 상OOOOOOO | 710,933,807원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1.일괄매각. 제시외 물건(3-1,4-1)포함. 2.목록4,5는 농지취득자격증명 필요(매각결정 기일까지 미제출시 보증금 몰수) 3.수목(4-1)은 목록4,5 지상에 존재함. 4.제시외 물건(3-1)은 사용가능 여부가 불명하며 상세위치는 측량을 요함(감정서 참조).
당사자 내역
| 채권자 | 상OOOOOOO | 채무자 | 이OO (채무자겸소유자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 이OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 울산광역시 울주군 상북면 석남로 757-5 | 대지면적 | 642㎡ (194.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 254.16㎡ (76.9평) | 건축면적 | 127.08㎡ (38.4평) | 건폐율 / 용적률 | 19.8% / 39.6% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2017-03-10 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 울주군 관할 등기소 (울산지방법원) | 울산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 울산광역시 관할 지방국세청 | 울산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 울주군세무서 | 울주군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 상북면 행정복지센터(주민센터) | 울산광역시 울주군 상북면 석남로 757-5 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 10억 8,629만원 | 8억 9,076만원 | 82% | 6.2명 | 8억 9,076만원 |
| 최근 3개월 | 10억 8,629만원 | 8억 7,990만원 | 81% | 5.8명 | 8억 7,990만원 |
| 최근 6개월 | 10억 8,629만원 | 8억 6,903만원 | 80% | 5.4명 | 8억 6,903만원 |
| 최근 12개월 | 10억 8,629만원 | 8억 5,817만원 | 79% | 5.1명 | 8억 5,817만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 43점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5억 4,314만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 6,309만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 7억 392만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 9,018만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 8억 1,906만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 6,289만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
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