2026타경56
제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 사천시 새고개2길 11-16 (동림동) [도로명] 경상남도 사천시 새고개2길 11-16 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | 2026.02.10 | 매각물건 | -일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ~ㄷ) 매각 포함. -제시외 수목(감정서상 기호 ㄹ) 및 건물 현관 옆 간이천막 매각제외. -토지최저매각가격은 수목 매각 제외로 제한받는 가격임. -토지는 지적도상 북측으로 도로에 접하나 현황 폐도된 상태이며 남측 인접지 개설된 막다른 도로를 통해 진출입하고 있음. |
| 토지면적 | 664㎡ (200.9평) | 건물면적 | 134.08㎡ (40.6평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 최OO |
| 감정가격 | 399,068,900원 | 최저가격 | (100%)399,068,900원 | 채무자 | 최OO |
| 입찰보증금 | (10%)39,906,890원 | 청구금액 | 204,600,850원 | 채권자 | 상OOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.07.27 | (100%)399,068,900원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 사천시 새고개2길 11-16 (동림동) | 대 (제1종일반주거지역) | 664㎡ (200.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 255,200원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 사천시 새고개2길 11-16 (동림동) (경상남도 사천시 새고개2길 11-16) | 철근콘크리트구조 · (단독주택) | 134.08㎡ (40.6평) | 일괄평가 (대장연면적 227.38㎡) | -일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ~ㄷ) 매각 포함. -제시외 수목(감정서상 기호 ㄹ) 및 건물 현관 옆 간이천막 매각제외. -토지최저매각가격은 수목 매각 제외로 제한받는 가격임. -토지는 지적도상 북측으로 도로에 접하나 현황 폐도된 상태이며 남측 인접지 개설된 막다른 도로를 통해 진출입하고 있음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 664㎡ (200.9평) 건물: 134.08㎡ (40.6평) | 399,068,900원 | |||
철근콘크리트 슬래브지붕 2층 건물로서, 외
경상남도 사천시 좌룡동 소재 "대성초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 주거나지, 묵전, 임야 등이 소재하고 있음. 본건까지 인접지 통하여 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상 황은 보통임. 동하향 경사지대 내 자체지반은 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 현황 "주택부지"임. 지적도상 북측으로 도로에 접하나 현황 폐도상태이며, 남측 인접지(343-37번지)상에 개설된 막다른 폭 약3m내외 포장도로를 통해 진출입하고 있음. 제1종일반주거지역(2017-08-31)(제1종일반주거지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 본건 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 건물관리인이 소유를 주장하는 제시외수목(금목서) 소재하고 있음. 없 음. 임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음. 기호(2-1)
-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ~ㄷ) 매각 포함. -제시외 수목(감정서상 기호 ㄹ) 및 건물 현관 옆 간이천막 매각제외. -토지최저매각가격은 수목 매각 제외로 제한받는 가격임. -토지는 지적도상 북측으로 도로에 접하나 현황 폐도된 상태이며 남측 인접지 개설된 막다른 도로를 통해 진출입하고 있음.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-03-29 | 근저당권 | 상OOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2026-02-10 | 경매개시결정(신청채권) | 상OOOOOO | 204,600,850원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ~ㄷ) 매각 포함. -제시외 수목(감정서상 기호 ㄹ) 및 건물 현관 옆 간이천막 매각제외. -토지최저매각가격은 수목 매각 제외로 제한받는 가격임. -토지는 지적도상 북측으로 도로에 접하나 현황 폐도된 상태이며 남측 인접지 개설된 막다른 도로를 통해 진출입하고 있음.
당사자 내역
| 채권자 | 상OOOOOO | 채무자 | 최OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 최OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 사천시 새고개2길 11-16 (동림동) | 대지면적 | 676.2㎡ (204.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 227.38㎡ (68.8평) | 건축면적 | 180.69㎡ (54.7평) | 건폐율 / 용적률 | 26.7% / 33.6% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2003-11-24 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 사천시 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 사천시세무서 | 사천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 새고개2길 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 사천시 새고개2길 11-16 (동림동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 9,906만원 | 3억 2,723만원 | 82% | 6.2명 | 3억 2,723만원 |
| 최근 3개월 | 3억 9,906만원 | 3억 2,324만원 | 81% | 5.8명 | 3억 2,324만원 |
| 최근 6개월 | 3억 9,906만원 | 3억 1,925만원 | 80% | 5.4명 | 3억 1,925만원 |
| 최근 12개월 | 3억 9,906만원 | 3억 1,526만원 | 79% | 5.1명 | 3억 1,526만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 43점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 9,953만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 1,192만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 5,859만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 8,513만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3억 89만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 7,511만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 0회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경463 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 서부시장길 36 (동동) | 2026.11.02 | 6억 8,271만원 | 2억 1,788만원 | 31.9% | 매각 |
| 2025타경900 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 동서1길 17 (동동) | 2026.10.12 | 2,079만원 | 501만원 | 24.1% | 매각 |
| 2025타경30693 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 죽림동 236-11 | 2026.10.12 | 1억 546만원 | 1,301만원 | 12.3% | 매각 |
| 2025타경888 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 곤양면 맥사3길 12-33 | 2026.09.21 | 1억 6,760만원 | 6,857만원 | 40.9% | 매각 |
| 2025타경601 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 곤양면 성내로 10 | 2026.09.21 | 5억 7,561만원 | 1억 7,330만원 | 30.1% | 매각 |
| 2025타경30695 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 용현면 사천대로 923-16 | 2026.08.24 | 8,840만원 | 3,310만원 | 37.4% | 매각 |
| 2025타경30464 | 단독·다가구 | 경상남도 사천시 팔포2길 27 (서금동) | 2026.08.03 | 2억 6,961만원 | 1억 3,210만원 | 49% | 매각 |
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