2024타경13335
유찰 2회제시외건물포함| 소재지 | 인천광역시 남동구 백범로 338-1 (간석동) [도로명] 인천광역시 남동구 백범로 338-1 (간석동,연세중앙요양병원) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 본건 1목록 부동산에는 5층 건물이 소재하며, 일부는 병원 주차장으로 사용되고 있음. - 본건 2목록 부동산(5층 건물) 전부를 소유자가 병원(연세나오미 의원)을 운영하기 위해 점유 사용하고 있음. (현황조사보고서 참조) |
| 토지면적 | 529.4㎡ (160.1평) | 건물면적 | 222.58㎡ (67.3평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 4,929,354,660원 | 최저가격 | (49%)2,415,384,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)241,538,400원 | 청구금액 | 22,500,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.10.30 | (49%)2,415,384,000원 | 유찰 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 남동구 백범로 338-1 (간석동) | 대 (일반상업지역) | 529.4㎡ (160.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,124,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 남동구 백범로 338-1 (간석동) (인천광역시 남동구 백범로 338-1 (간석동,연세중앙요양병원)) | 철근콘크리트구조 · (제1종근린생활시설) | 222.58㎡ (67.3평) | 일괄평가 (대장연면적 1437.76㎡) | - 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 본건 1목록 부동산에는 5층 건물이 소재하며, 일부는 병원 주차장으로 사용되고 있음. - 본건 2목록 부동산(5층 건물) 전부를 소유자가 병원(연세나오미 의원)을 운영하기 위해 점유 사용하고 있음. (현황조사보고서 참조) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 529.4㎡ (160.1평) 건물: 222.58㎡ (67.3평) | 4,929,354,660원 | |||
철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건으로서, 외벽: 석재
본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임. 본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 인천1호선(간석오거리역)이 소재하는 등 교통상황은 보통임. 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 제1종근린생활시설(의원) 건부지로 이용중임. 본건 남서측으로 로폭 약35미터의 포장도로에 접함. 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문 의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역 기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>임. 없 음. 없 음. (1)임대관계 미상임 (2)기타 -
- 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 본건 1목록 부동산에는 5층 건물이 소재하며, 일부는 병원 주차장으로 사용되고 있음. - 본건 2목록 부동산(5층 건물) 전부를 소유자가 병원(연세나오미 의원)을 운영하기 위해 점유 사용하고 있음. (현황조사보고서 참조)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-05-20 | 근저당권 | 관OOOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 22,500,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 본건 1목록 부동산에는 5층 건물이 소재하며, 일부는 병원 주차장으로 사용되고 있음. - 본건 2목록 부동산(5층 건물) 전부를 소유자가 병원(연세나오미 의원)을 운영하기 위해 점유 사용하고 있음. (현황조사보고서 참조)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 남동구 백범로 338-1 (간석동) | 대지면적 | 529.4㎡ (160.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 1,437.76㎡ (434.9평) | 건축면적 | 259.98㎡ (78.6평) | 건폐율 / 용적률 | 49.1% / 271.6% |
| 주용도 | 제1종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 1984-12-11 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남동구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남동구세무서 | 남동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 백범로 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 남동구 백범로 338-1 (간석동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 49억 2,935만원 | 40억 4,207만원 | 82% | 6.2명 | 40억 4,207만원 |
| 최근 3개월 | 49억 2,935만원 | 39억 9,277만원 | 81% | 5.8명 | 39억 9,277만원 |
| 최근 6개월 | 49억 2,935만원 | 39억 4,348만원 | 80% | 5.4명 | 39억 4,348만원 |
| 최근 12개월 | 49억 2,935만원 | 38억 9,419만원 | 79% | 5.1명 | 38억 9,419만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 45점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 12억 769만원
- 필요 현금(실투자)
- 12억 4,226만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 15억 6,516만원
- 필요 현금(실투자)
- 10억 8,014만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 18억 2,119만원
- 필요 현금(실투자)
- 10억 1,946만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (7건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12556 | 오피스텔 | (양평동2가, 어반스테이) | 2026.11.05 | 3억 3,900만원 | 2억 5,800만원 | 76.1% | 매각 |
| 2025타경12854 | 오피스텔 | (당산동4가, 블리스다임빌) | 2026.11.05 | 3억 3,100만원 | 2억 4,000만원 | 72.5% | 매각 |
| 2025타경13521 | 오피스텔 | (여의도동, 콤비빌딩) | 2026.11.03 | 6억 7,800만원 | 6억 8,996만원 | 101.8% | 매각 |
| 2024타경4549 | 오피스텔 | 경기도 부천시 소사구 경인로193번길 8-9 (심곡본동) | 2026.10.27 | 34억 875만원 | 22억 8,000만원 | 66.9% | 유찰 |
| 2024타경83154 | 오피스텔 | 경기도 고양시 일산동구 호수로 340-11 (백석동) | 2026.07.30 | 4억 1,400만원 | 5,888만원 | 14.2% | 매각 |
| 2024타경63423 | 오피스텔 | [집합건물 철근콘크리트구조 43.5001㎡] | 2026.07.08 | 6억 3,000만원 | 6,933만원 | 11% | 진행중 |
| 2024타경10749 | 근린상가 | 인천광역시 강화군 길상면 강화남로 23 | 2026.10.06 | 2억 4,305만원 | 2억 8,110만원 | 115.7% | 매각 |
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