2024타경4409 (3)
유찰 6회지분매각2026.10.30 (219호 법정)||
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| 소재지 | 인천광역시 남동구 소래역로 12 (논현동) [도로명] 인천광역시 남동구 소래역로 12 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 토지면적 | 6,959.6㎡ (2105.3평) | 건물면적 | 96.39㎡ (29.2평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 456,000,000원 | 최저가격 | (12%)53,648,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)10,729,600원 | 낙찰가격 | 56,888,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
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유찰입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.01.21 | (49%)223,440,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.02.27 | (34%)156,408,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.05.07 | (24%)109,486,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.30 | (12%)53,648,000원 | 유찰 |
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물건 사진 (11장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 남동구 소래역로 12 (논현동) | 대 (일반상업지역) | 6,959.6㎡ (2105.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 5,271,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 남동구 소래역로 12 (논현동) (인천광역시 남동구 소래역로 12) | 철근콘크리트구조 · 지상3층 · (판매시설) | 96.39㎡ (29.2평) | 일괄평가 (대장연면적 22388.06㎡) | 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 6,959.6㎡ (2105.3평) 건물: 96.39㎡ (29.2평) | 456,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트조 경사지붕 3층 건물 중 2층 226호 외 2개호로서, 외벽: 인조석 붙임 등 마감 창호: 샷시 창호임. (건축물대장 사용승인일:2011.8.23) 본건 기호(1)-(3)은 집합건축물대장상 용도 "유흥주점"임. 위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음. 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 본건 토지는 북측 및 남서측으로 포장도로에 접함. 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(논현2), 대로3류(폭 25m-30m)(2017-11-16) (접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 현상
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "소래포구역" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 음식점 등 각종 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임. 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.
[참고사항]
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2016-04-18|배당요구종기일 : 2024.06.13
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한OO 대항력 없음 | 2층228호 | 전입: 2022-09-02 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 없음 | 2층228호 | 전입: 2022-09-02 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 한OO 대항력 없음 | 2층226호 | 전입: 2022-09-02 확정: - 배당: - | 보: 1,500만원 월: 1,500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 5,500만원 월: 3,500,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2016.04.18. 근저당권|청구/채권금액 : 868,879,619원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2016-04-18 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2016-04-18 | 근저당권 | 수OO | 924,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-03-20 | 가압류 | (OOOOOOO | 43,861,304원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-03-21 | 임의경매 | 수OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-03-22 | 가압류 | 인OO | 11,249,982원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-05-03 | 가압류 | 소OO | 30,451,630원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-05-08 | 가압류 | (OOOOOOOOOO | 20,609,240원 | 소멸 | - |
| 8 | 2024-05-24 | 가압류 | 신OO | 17,007,176원 | 소멸 | - |
| 9 | 2024-10-17 | 압류 | 남OO | - | 소멸 | - |
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주의사항 및 매각조건
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
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당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 남동구 소래역로 12 (논현동) | 대지면적 | 6,959.6㎡ (2105.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 22,388.06㎡ (6772.4평) | 건축면적 | 4,814.92㎡ (1456.5평) | 건폐율 / 용적률 | 69.2% / 321.7% |
| 주용도 | 판매시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상 3층 | 사용승인일자 | 2011-08-23 |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남동구 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남동구세무서 | 남동구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 소래역로 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 남동구 소래역로 12 (논현동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 5,600만원 | 3억 7,392만원 | 82% | 6.2명 | 3억 7,392만원 |
| 최근 3개월 | 4억 5,600만원 | 3억 6,936만원 | 81% | 5.8명 | 3억 6,936만원 |
| 최근 6개월 | 4억 5,600만원 | 3억 6,480만원 | 80% | 5.4명 | 3억 6,480만원 |
| 최근 12개월 | 4억 5,600만원 | 3억 6,024만원 | 79% | 5.1명 | 3억 6,024만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 1,354만원
최저매각가 대비 +406만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수59.7점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수57점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수54.423점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
5,364만원
- 예상 대출액
- 2,682만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,541만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
5,793만원
- 예상 대출액
- 3,476만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,181만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
6,223만원
- 예상 대출액
- 4,045만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,046만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 11장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 63.21%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경508025 | 오피스텔 | 인천광역시 남동구 포구로 35 (논현동, 논현유호엔시티 1단지) | 2026.05.22 | 8,700만원 | 6,199만원 | 71.3% | 매각 |
| 2025타경510631 | 오피스텔 | 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 에이동 27층오2702호 | 2026.07.24 | 2억 6,600만원 | 1억 6,270만원 | 61.2% | 매각 |
| 2025타경956 | 오피스텔 | 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 에이동 26층오2602호 | 2026.08.12 | 3억 2,000만원 | 1억 8,250만원 | 57% | 매각 |
| 2025타경784 | 오피스텔 | 경기도 시흥시 월곶동 1008-2 부성파인하버뷰 25층101동2507호 | 2026.06.30 | 2억 6,000만원 | 2억 150만원 | 77.5% | 매각 |
| 2024타경582138 | 오피스텔 | 인천광역시 남동구 청능대로 596 (논현동) | 2026.07.06 | 1억 7,100만원 | 8,800만원 | 51.5% | 매각 |
| 2025타경511325 | 오피스텔 | 인천광역시 남동구 청능대로595번길 13 (논현동) | 2026.05.18 | 1억 2,000만원 | 6,859만원 | 57.2% | 매각 |
| 2025타경717 | 오피스텔 | 경기도 시흥시 월곶해안로 115 (월곶동) | 2026.08.27 | 8,400만원 | 4,561만원 | 54.3% | 매각 |
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