2025타경5184
유찰 3회지분매각| 소재지 | 광주광역시 광산구 오선동 270-106 지식산업센터케이비아이하남 [도로명] 광주광역시 광산구 하남산단6번로 57 (오선동,지식산업센터케이비아이하남) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일괄매각 - 지식산업센터, 지원시설임 |
| 토지면적 | 54,200㎡ (16395.5평) | 건물면적 | 120.06㎡ (36.3평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 722,000,000원 | 최저가격 | (23%)165,610,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)16,561,000원 | 청구금액 | 709,641,635원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.07.28 | (45%)323,456,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.08 | (36%)258,765,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.20 | (29%)207,012,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.12.01 | (23%)165,610,000원 | 진행 |
물건 사진 (51장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 광주광역시 광산구 오선동 270-106 지식산업센터케이비아이하남 | 공장용지 | 54,200㎡ (16395.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 광주광역시 광산구 오선동 270-106 지식산업센터케이비아이하남 (광주광역시 광산구 하남산단6번로 57 (오선동,지식산업센터케이비아이하남)) | 철근콘크리트구조 · 지상15층 | 120.06㎡ (36.3평) | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각 - 지식산업센터, 지원시설임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 54,200㎡ (16395.5평) 건물: 120.06㎡ (36.3평) | 722,000,000원 | |||
철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 ~ 지상3층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지, 데코타일
광주광역시 북구 문흥동 소재 '문흥초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 노변 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임. 인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 상업용 건부지임. 본건 북측으로 폭 약 20미터 내외, 동측 및 남측으로 폭 8미터, 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접함), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(전남대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(사업완료지구)<택지개발촉진법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 전통상업보조구역(유통산업발전법)임. - - - 기호(4-다) :
- 일괄매각 - 지식산업센터, 지원시설임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 기타 / 1층 | 전입: 2017-11-20 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 250,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 없음 | 기타 / 1층 | 전입: 2017-11-20 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 250,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 온택트코퍼레이션,황OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2022-11-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-03-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 윤OO 대항력 없음 | 기타 / 1층 | 전입: 2024-12-10 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 550,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 기타 / 1층 | 전입: 2025-03-24 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 관련물건번호 ( 2 건) 대항력 없음 | 1 유찰 2 유찰 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 212원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 없음 | 기타 / 지하층 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (8건) | - | 보: 6,500만원 월: 1,550,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-11-22 | 소유권 | (OOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-11-06 | 근저당권 | (OOOOOO | 840,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-07-16 | 가압류 | (OOOOOOO | 15,353,720원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-08-04 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-08-19 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각 - 지식산업센터, 지원시설임
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 광주광역시 광산구 오선동 270-106 지식산업센터케이비아이하남 | 대지면적 | 54,200㎡ (16395.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 120.06㎡ (36.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.2% |
| 주용도 | 기타 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 15층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광산구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 광주광역시 관할 지방국세청 | 광주광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광산구세무서 | 광산구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 오선동 행정복지센터(주민센터) | 광주광역시 광산구 오선동 270-106 지식산업센터케이비아이하남 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7억 2,200만원 | 5억 9,204만원 | 82% | 6.2명 | 5억 9,204만원 |
| 최근 3개월 | 7억 2,200만원 | 5억 8,482만원 | 81% | 5.8명 | 5억 8,482만원 |
| 최근 6개월 | 7억 2,200만원 | 5억 7,760만원 | 80% | 5.4명 | 5억 7,760만원 |
| 최근 12개월 | 7억 2,200만원 | 5억 7,038만원 | 79% | 5.1명 | 5억 7,038만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 8,280만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,262만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 731만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,151만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 2,486만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,735만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 8건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 51장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 77.1% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
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