2025타경20671
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 함안군 칠원읍 1022-10 [도로명] 경상남도 함안군 운서천길 85 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외건물(1-1, 1-2) 매각 포함. 감정평가서상 제시외건물[(ㄴ): 현황조사보고서상 철거됨] 및 제시외기계기구(a) 각 매각 제외하고, 이동이 용이한 컨테이너 1동 평가 및 매각 제외함. - 목록1: 공업용 건부지로 이용 중이며, 일부 경사지로 최저매각가격은 이를 감안한 금액임. - 목록2: 등기사항전부증명서상 소재지는 운서리 1022-10, 1022-7, 1022-8, 1022-9, 1023-5, 1062-126, 1062-1 |
| 토지면적 | 2,839㎡ (858.8평) | 건물면적 | 920㎡ (278.3평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 2,031,690,200원 | 최저가격 | (70%)1,422,183,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)142,218,300원 | 청구금액 | 1,491,406,898원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.26 | (100%)2,029,215,200원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.30 | (70%)1,420,451,000원 | 변경 |
| 3회 | 2026.06.04 | (100%)2,031,690,200원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.09 | (70%)1,422,183,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.13 | (49%)995,528,000원 | 매각 |
물건 사진 (54장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 함안군 칠원읍 1022-10 | 공장용지 (계획관리지역) | 2,839㎡ (858.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 223,300원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 함안군 칠원읍 1022-10 (경상남도 함안군 운서천길 85) | 일반철골구조 · (공장) | 920㎡ (278.3평) | 일괄평가 (대장연면적 157.46㎡) | 일괄매각. 제시외건물(1-1, 1-2) 매각 포함. 감정평가서상 제시외건물[(ㄴ): 현황조사보고서상 철거됨] 및 제시외기계기구(a) 각 매각 제외하고, 이동이 용이한 컨테이너 1동 평가 및 매각 제외함. - 목록1: 공업용 건부지로 이용 중이며, 일부 경사지로 최저매각가격은 이를 감안한 금액임. - 목록2: 등기사항전부증명서상 소재지는 운서리 1022-10, 1022-7, 1022-8, 1022-9, 1023-5, 1062-126, 1062-1 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,839㎡ (858.8평) 건물: 920㎡ (278.3평) | 2,031,690,200원 | |||
본건은 경상남도 함안군 칠원읍 운서리 소재 '죽청경노회관' 서측 인근에 위치하며, 부근은 중·소규모 공장, 임야, 농경지 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다. 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 사다리형에 유사한 토지로서, 대부분 평탄하나 북측 및 동측면은 경사지로서, 현황 공업용 건부지 및 일부 경사지 입니다. 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다. 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>입니다. 없습니다. 없습니다. 임대관계 : 미상입니다. 기 타 : ㆍ 본건 토지는 인접 토지와의 경계가 다소 불분명한 상태로서 명확한 위치, 경계 등의 확인은 지적측량 등이 요구되는 바 참고하시기 바랍니다. ㆍ 본건 토지상의 담장, 울타리 등 토지 부합물은 일반적인 거래관행을 참작하여 토지에 포함
일괄매각. 제시외건물(1-1, 1-2) 매각 포함. 감정평가서상 제시외건물[(ㄴ): 현황조사보고서상 철거됨] 및 제시외기계기구(a) 각 매각 제외하고, 이동이 용이한 컨테이너 1동 평가 및 매각 제외함. - 목록1: 공업용 건부지로 이용 중이며, 일부 경사지로 최저매각가격은 이를 감안한 금액임. - 목록2: 등기사항전부증명서상 소재지는 운서리 1022-10, 1022-7, 1022-8, 1022-9, 1023-5, 1062-126, 1062-1
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2017-04-20 확정: 2017-04-20 배당: 2017-04-20 | 보: 2,017만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 송OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2017-04-20 확정: - 배당: - | 보: 2원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 송OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2017-04-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 권OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-12-01 확정: - 배당: - | 보: 2원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 권OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-12-01 확정: 2020-12-01 배당: 2020-12-01 | 보: 2,020만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 권OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2020-12-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 권OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-07-26 확정: 2022-07-26 배당: 2022-07-26 | 보: 2,022만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 권OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2022-07-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 권OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2022-07-26 확정: - 배당: - | 보: 2원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 허OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-07-29 확정: 2025-07-29 배당: 2025-07-29 | 보: 4,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 허OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-07-29 확정: 2025-07-29 배당: 2025-07-29 | 보: 4,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 허OO 대항력 없음 | 주거 / 제시건물(나)의 2층 전부 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 4,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 허OO 대항력 없음 | 사무실2층 전부 | 전입: - 확정: - 배당: 2025-07-29 | 보: 4,500원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인14 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 4억 4,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (14건) | - | 보: 6억 4,059만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2015-03-27 | 소유권 | (OOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2020-03-31 | 근저당권 | (OOOOOO | 1,884,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-06-11 | 가압류 | 근OO | 19,959,510원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-07-26 | 가압류 | 정OO | 156,913,900원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-09-10 | 가압류 | 수OO | 18,079,858원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-09-11 | 가압류 | 농OO | 72,319,435원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-09-19 | 가압류 | 중OO | 91,763,067원 | 소멸 | - |
| 8 | 2025-05-14 | 가압류 | 기OO | 1,009,525,791원 | 소멸 | - |
| 9 | 2025-06-09 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2025-06-18 | 임의경매 | 유OO | - | 소멸 | - |
| 11 | 2025-06-24 | 가압류 | 농OO | 85,921,925원 | 소멸 | - |
| 12 | 2025-09-29 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 13 | 2026-01-22 | 압류 | 함OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외건물(1-1, 1-2) 매각 포함. 감정평가서상 제시외건물[(ㄴ): 현황조사보고서상 철거됨] 및 제시외기계기구(a) 각 매각 제외하고, 이동이 용이한 컨테이너 1동 평가 및 매각 제외함. - 목록1: 공업용 건부지로 이용 중이며, 일부 경사지로 최저매각가격은 이를 감안한 금액임. - 목록2: 등기사항전부증명서상 소재지는 운서리 1022-10, 1022-7, 1022-8, 1022-9, 1023-5, 1062-126, 1062-1
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 함안군 칠원읍 1022-10 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 157.46㎡ (47.6평) | 건축면적 | 87.46㎡ (26.5평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 공장 | 주구조 / 층수 | 일반철골구조 | 사용승인일자 | 2014-09-23 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 함안군 관할 등기소 (마산지원) | 마산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 함안군세무서 | 함안군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 칠원읍 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 함안군 칠원읍 1022-10 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 20억 3,169만원 | 16억 6,598만원 | 82% | 6.2명 | 16억 6,598만원 |
| 최근 3개월 | 20억 3,169만원 | 16억 4,566만원 | 81% | 5.8명 | 16억 4,566만원 |
| 최근 6개월 | 20억 3,169만원 | 16억 2,535만원 | 80% | 5.4명 | 16억 2,535만원 |
| 최근 12개월 | 20억 3,169만원 | 16억 503만원 | 79% | 5.1명 | 16억 503만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 71점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 14건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 7억 1,109만원
- 필요 현금(실투자)
- 7억 3,473만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 9억 2,157만원
- 필요 현금(실투자)
- 6억 3,927만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 10억 7,232만원
- 필요 현금(실투자)
- 6억 355만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 13건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 14건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 82장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 13건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 14건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
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